Ley 12/2023, del 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

El artículo 47 de la Constitución española reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y decorosa y obliga a los poderes públicos a establecer las condiciones necesarias para garantizar la igualdad en el ejercicio de este derecho. Este derecho se complementa con otros derechos a valor constitucional y fundamental, en particular el derecho a la integridad física y moral, a la intimidad personal y familiar o bien de la protección de la salud. La vivienda es, por tanto, un pilar central del bienestar social. Además de este aspecto sociológico, ocupa una posición económica central, ya que la vivienda representa un 80% del espacio construido.

La nueva ley por el derecho a la vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023 tras su publicación el día anterior en el Boletín Oficial del Estado. El principal objetivo de esta ley es aumentar el número de viviendas en alquiler social, evitar situaciones de tensión en el mercado de la vivienda y apoyar a determinados colectivos en el acceso a la vivienda, en particular a los jóvenes y los grupos vulnerables.

Zonas de mercado residencial tensionado

Esta nueva ley implementa zonas consideradas como zonas de mercado residencial tensionado que corresponden a áreas en las que existe un riesgo particular de insuficiencia oferta de vivienda para la población. El objetivo de esta clasificación es orientar las políticas públicas hacia estas zonas, en particular regulando los precios de alquiler y permitiendo a los propietarios obtener incentivos fiscales.

Existen dos posibilidades para que una zona entre en esta categoría:

  • El coste medio de la hipoteca o del alquiler mensual supera la renta media en un 30 %.
  • El precio de compra o alquiler ha subido de 3 puntos por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de precios de consumo (IPC), en los últimos cinco años anteriores a la declaración de zona de presión.

Una vez cumplidos estos criterios, pertenece a las Comunidades Autónomas (CC. AA.) realizar la declaración. No obstante, una vez que la zona se considere como tensionada, permanecerá así durante tres años renovables.

Incrementación de la vivienda pública

Siguiendo con la idea de facilitar el acceso a más personas, esta ley pretende mejorar y sobre todo aumentar los alojamientos públicos con un objetivo: garantizar el acceso a los parques públicos de vivienda. Sobre este tema, se elaborará un inventario que garantice el correcto desarrollo de estas viviendas. Estas viviendas serán protegidas y sus ingresos se destinarán destinados exclusivamente a su creación, ampliación o rehabilitación.

Se creará una categoría de vivienda protegida, correspondiente a alojamientos sujetos a un régimen especial para residencia habitual de personas en dificultad. Los criterios de acceso serán reforzados, así como su número aumentado. Las viviendas de esta categoría se mantendrán durante al menos 30 años.

A esto se añade el concepto de vivienda asequible incentivada para aumentar la oferta a corto plazo que corresponde a viviendas privadas que se alquilarán a un precio reducido a cambio de incentivos fiscales.

Cambios en las relaciones arrendador-arrendatario

La ley establece garantías con el fin de organizar las relaciones entre arrendador y arrendatario. En primer lugar, ofrecerá una mayor protección en caso de desahucio, especialmente a los colectivos vulnerables, facilitando el acceso a procedimientos extrajudiciales. En segundo lugar, a diferencia del pasado, lo desahucios deberán tener fecha y hora determinada. Por último, será posible utilizar fondos públicos para encontrar una solución habitacional a las personas amenazadas de un desahucio.

Se aplicarán varios cambios a los propietarios. Tendrán que pagar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Sobre los grandes tenedores, la definición cambia, será ahora considerado como gran tenedor toda persona física o moral que posea más de 10 viviendas residenciales en una zona clásica o más de 5 en una zona tensionada. Esta calificación tendrá un impacto sobre todo en las zonas tensionadas como permitirá determinar el alquiler con un índice de contención de los precios.

Para los propietarios de vivienda vacía, será posible para los ayuntamientos aumentar el tipo de Impuesto sobre los bienes muebles hasta un 150% si la vivienda lleve vacía más de 2 años y para los propietarios con más de 4 viviendas en el municipio, con el fin de animarles a alquilar sus propiedades.

Por último, para incentivar a los propietarios a alquilar a precios más atractivos, el Gobierno introducirá una serie de incentivos fiscales, en particular en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), dependiendo de la situación, como una zona tensionada, el alquiler a jóvenes o trabajos realizados en los dos años anteriores, la reducción será más o menos significativa.

Compartir en