Avantages fiscaux pour encourager des accords sur la baisse des loyers

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Face à la lenteur des démarches administratives, un assouplissement fiscal sur les déclarations des rentes a été adopté.

L’article 13 du décret-loi 35/2020 du 22 décembre sur les mesures fiscales d’urgence en soutien au secteur touristique, à l’hôtellerie et au commerce a pour objectif d’inciter à la baisse les loyers en faveur des commerces au bord de la faillite, à l’aide d’une compensation pour les propriétaires.

L’objectif visé est de permettre aux commerces qui parviennent à rester viables et qui souhaitent continuer à exercer leur activité à conclure un accord avec les propriétaires des locaux qu’ils occupent. Les locataires pourraient ainsi obtenir une réduction sur le loyer pouvant aller jusqu’à 50%, ce qui aplanirait alors le « coût » de cette pandémie.

Ce n’est pas sans rappeler que, de cette manière, le gouvernement espagnol s’aligne sur les premières décisions judiciaires qui appliquaient la clausula rebus sic stantibus, décisions rendues avant et durant l’application des modestes décrets de l’année 2020 qui permettaient dans certains cas d’obtenir des réductions allant jusqu’à 80%.

Conditions d’éligibilité

Tous les locataires auprès de grands propriétaires ne sont pas éligibles. En effet, plusieurs conditions doivent être remplies.

Seuls sont bénéficiaires les petits locataires qui auraient signé un contrat de location pour un bien immeuble qui ne sert ni de logement, ni de lieu d’industrie, et dont l’activité économique s’y déroulant est classifiée comme au moins l’un des points suivants :

  • Division 6 (commerce, restaurant, hébergement et réparations)
  • Groupe 755 (agence de voyage)
  • Groupe 969 (services récréatifs, discothèques, casinos, etc.)
  • Groupe 972 (salons de coiffure et instituts de beauté)
  • Groupe 973 (services de photographie, cabines de photographie automatique et imprimeries)

Pour le calcul du rendement du capital immobilier de 2021, les propriétaires (bailleurs) concernés par ces conditions pourront inscrire comme « dépenses déductibles » la somme équivalente à la baisse du loyer qu’ils auraient volontairement accordée à partir du 14 mars 2020 correspondantes aux mensualités perçues pour les mois de janvier, février et mars 2021.

Une nouvelle section sur la déclaration sur les rentes pour l’année 2021 sera mise à disposition du bailleur pour qu’il puisse y indiquer séparément à sa déclaration d’impôts le montant des dépenses déductibles précédemment citées. Il y mentionnera également le numéro d’identification fiscale du locataire (NIF) pour lequel la baisse a été accordée.

Aucune réduction fiscale ne sera accordée si :

  • à l’initiative du propriétaire, la baisse du prix du loyer est compensée moyennant une augmentation sur les loyers ultérieurs ou sur d’autres prestations.
  • le ou les locataires entretiennent des liens de complaisance avec le bailleur, ou ont des liens parentaux, y compris conjugaux, de manière directe ou collatérale, ou par affinité, jusqu’au 2ᵉ degré inclus.

Réduction du délai de déclaration de retard de paiement sur les loyers

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Une réduction du délai de paiement en cas de retard a également été mise en place afin que les dettes envers le propriétaire puissent être considérées comme « créances douteuses ».

Le délai initial de 6 mois avant que la dette impayée ne puisse être dégrevée auprès du locataire défaillant sera réduit à 3 mois sur les exercices 2020 et 2021.

De cette manière, en plus de ne pas pouvoir percevoir les montants des dettes, cela évitera aux propriétaires d’avoir à payer des impôts sur des bénéfices inexistant en cas de défaillance du locataire.

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