Quels impôts s’appliquent à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Un même bien immobilier peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros de taxes supplémentaires selon qu’il se trouve à Valence, à Madrid ou en Catalogne. La fiscalité immobilière espagnole fonctionne à deux niveaux — national et régional — et varie selon trois critères cumulables : la Communauté autonome où se situe le bien, le statut fiscal de l’acheteur (résident ou non-résident), et le type d’occupation envisagé.

Avant de signer un contrato de arras ou un acte notarié, voici ce que tout acheteur francophone doit maîtriser.

Les impôts à l’achat : neuf ou ancien, une distinction qui change tout

Achat d’un bien neuf : TVA + AJD

Pour tout bien acquis directement auprès d’un promoteur (promotor inmobiliario), deux taxes s’appliquent simultanément.

La TVA (IVA) est fixée à 10 % du prix de vente au niveau national, y compris en Communauté Valencienne. Exception : les places de garage au-delà de deux unités sont taxées à 21 %. Aux Canaries, le taux est réduit à 7 % (IGIC local).

L’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) s’y ajoute. Son taux varie selon la région : 1,5 % en Communauté Valencienne, en Andalousie et en Catalogne ; 0,7 % à Madrid ; 0,4 % aux Canaries ; 0 % au Pays Basque.

Exemple concret : pour un bien neuf à 300 000 € en Communauté Valencienne, cela représente 30 000 € de TVA + 4 500 € d’AJD — soit 34 500 € de taxes avant même de payer notaire et registre.

Achat d’un bien ancien : l’ITP

Les biens de seconde main sont soumis à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), qui remplace la TVA. C’est un impôt purement régional, dont les taux varient fortement d’une Communauté à l’autre — de 6 % en Navarre à 11 % pour les biens de luxe en Communauté Valencienne.

L’ITP est à régler dans les 30 jours suivant la signature de l’acte notarié, via le Modelo 600 auprès de l’Agència Tributària Valenciana. La base de calcul est le montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur de référence cadastrale (valor de referencia) — introduite par la Loi 11/2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Si le prix déclaré est inférieur à cette valeur, c’est elle qui sert de base imposable : un surcoût inattendu que beaucoup d’acheteurs découvrent après signature.

Des taux réduits existent selon les profils. En Communauté Valencienne, l’ITP peut descendre à 8 % pour une résidence principale d’une valeur inférieure à 248 000 € sous conditions de revenus, ou à 6 % pour les familles nombreuses, les personnes handicapées ou les acheteurs de moins de 35 ans — sous conditions cumulatives à vérifier avant toute signature.

Les frais complémentaires à budgéter

Les taxes ne sont qu’une partie de l’addition. Plusieurs frais s’ajoutent systématiquement au prix d’achat :

• Frais de notaire : environ 0,5 % à 1 % du prix d’achat — tarifs réglementés par l’État
• Inscription au Registro de la Propiedad : entre 400 € et 800 € selon la valeur du bien — obligatoire pour toute transaction
• Honoraires d’avocat : entre 1 % et 1,5 % du prix — indispensables pour la due diligence juridique, la vérification de la Nota Simple, et la conformité urbanistique
• Honoraires d’agence immobilière : de 3 % à 6 % — généralement à charge du vendeur, mais à vérifier selon les accords
• Évaluation bancaire (tasación) si financement par emprunt : entre 300 € et 600 € — obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire

Au total, les frais d’acquisition représentent entre 12 % et 14 % du prix du bien pour un achat ancien en Communauté Valencienne. Sur un bien à 200 000 €, comptez entre 24 000 et 28 000 € de frais hors prix d’achat.

Les impôts récurrents après l’achat

La taxe foncière (IBI)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est due annuellement par tout propriétaire, résident ou non-résident. Son montant est calculé par la municipalité sur la base de la valeur cadastrale du bien. Dans les communes côtières de la Communauté Valencienne, elle varie généralement entre 500 € et 1 500 € par an. Elle est prélevée automatiquement en automne — pensez à ouvrir un compte bancaire espagnol dès l’acquisition.

L’impôt sur le patrimoine (IP)

L’équivalent espagnol de l’ISF s’applique aux patrimoines nets supérieurs à 700 000 € en Espagne pour les non-résidents. Depuis le 31 décembre 2025, la Communauté Valencienne a relevé le seuil d’exonération à 1 000 000 € par personne pour les résidents fiscaux valenciens, avec un abattement supplémentaire de 300 000 € sur la résidence principale.

Les écarts entre régions sont considérables : pour un patrimoine espagnol de 2 000 000 €, l’impôt s’élève à environ 7 941 € en Communauté Valencienne, contre 0 € à Madrid et en Andalousie — qui appliquent une exonération totale. Consultez notre page sur le droit fiscal et comptabilité en Espagne pour évaluer votre situation.

Fiscalité des revenus locatifs : résident ou non-résident ?

Pour les non-résidents : l’IRNR

Tous les revenus de source espagnole perçus par un non-résident sont soumis à l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), déclaré via le Modelo 210 auprès de l’Agencia Tributaria.

• Bien non loué : un revenu fictif de 1,1 % de la valeur cadastrale est imposé à 19 % pour les résidents de l’UE (24 % hors UE). Déclaration annuelle avant le 31 décembre de l’année suivante
• Bien loué : les revenus locatifs nets sont imposés à 19 % pour les ressortissants de l’UE. Depuis 2024, déclaration annuelle en janvier N+1 — et non plus trimestrielle

Pour les résidents fiscaux : l’IRPF

Les résidents fiscaux espagnols déclarent leurs revenus immobiliers via l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

• Résidence principale : aucun impôt sur la valeur locative fictive
• Location longue durée : revenus imposables, mais réduction de 60 % sur les revenus locatifs bruts applicable — avec déduction des charges, travaux, assurances et intérêts d’emprunt
• Bien ni loué ni résidence principale : imposition sur une valeur fictive calculée à 2 % de la valeur cadastrale

La fiscalité du vendeur lors de la cession

La vente d’un bien immobilier génère deux impositions distinctes pour le vendeur — que beaucoup anticipent mal.

La plus-value immobilière (ganancia patrimonial) est soumise à l’IRPF pour les résidents (taux progressif de 19 % à 28 % selon le gain) ou à l’IRNR à 19 % pour les non-résidents de l’UE. Lors de la vente, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix et de le verser directement à l’Agencia Tributaria à titre d’acompte sur la plus-value du vendeur non-résident. Voir notre article sur l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.

La plusvalía municipal (IIVTNU) est une taxe locale calculée sur l’augmentation de la valeur du terrain depuis la date d’acquisition. Son taux varie selon la municipalité et la durée de détention. Elle est due dans les six mois suivant la vente ou le décès — et sa non-déclaration bloque toute transaction ultérieure sur le bien.

FAQ — Impôts lors d’un achat immobilier en Espagne

Quel impôt paie-t-on à l’achat d’un bien ancien en Communauté Valencienne ?

L’ITP au taux de 10 % en 2025, réduit à 9 % à partir du 1er juin 2026 (Loi 5/2025). Ce taux peut descendre à 8 % ou 6 % selon le profil de l’acheteur (moins de 35 ans, famille nombreuse, personne handicapée) et la valeur du bien. L’ITP est calculé sur le montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur de référence cadastrale, via le Modelo 600 à déposer dans les 30 jours suivant la signature.

La valeur de référence cadastrale peut-elle dépasser le prix que j’ai payé ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2022, l’Agencia Tributaria retient la valeur de référence cadastrale comme base imposable si elle est supérieure au prix déclaré. Un acheteur qui déclare un prix inférieur s’expose à un redressement fiscal, au paiement de la différence avec intérêts, et au blocage de l’inscription au Registro de la Propiedad. Vérifier cette valeur de référence sur le site de la Dirección General del Catastro avant toute signature est une étape systématique dans notre accompagnement.

Un non-résident doit-il payer des impôts même s’il ne loue pas son bien ?

Oui. Tout propriétaire non-résident est soumis chaque année à l’IRNR sur un revenu fictif de 1,1 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l’UE (24 % hors UE). La déclaration doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivante via le Modelo 210. L’absence de déclaration est détectée automatiquement par croisement des données cadastrales et notariales.

Y a-t-il un impôt sur la fortune pour les non-résidents en Espagne ?

Oui, si la valeur nette de vos biens situés en Espagne dépasse 700 000 €. Pour les non-résidents, seul le patrimoine espagnol est pris en compte. En Communauté Valencienne, le seuil a été relevé à 1 000 000 € pour les résidents fiscaux valenciens depuis le 31 décembre 2025. Madrid et l’Andalousie appliquent une exonération totale. L’impôt varie donc considérablement selon la région.

Quelles taxes le vendeur doit-il payer en Espagne ?

Deux impositions principales : la plus-value immobilière (19 % pour un non-résident UE sur le gain réalisé) et la plusvalía municipal, taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain depuis l’acquisition. L’acheteur retient 3 % du prix de cession et le verse directement au fisc espagnol à titre d’acompte. Pour anticiper ces coûts lors d’une revente, consultez notre article sur l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.

Peut-on déduire des charges sur les revenus locatifs en tant que résident fiscal espagnol ?

Oui. Pour une location longue durée, les résidents fiscaux bénéficient d’une réduction de 60 % sur les revenus locatifs bruts. Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, l’IBI, les frais de copropriété, les réparations, l’assurance et les honoraires d’agence de gestion. Les non-résidents de l’UE peuvent déduire certaines charges dans un cadre plus restreint — à optimiser en lien avec votre stratégie fiscale globale en Espagne.

Dois-je faire appel à un avocat pour acheter un bien en Espagne ?

Légalement non, mais en pratique c’est indispensable. Le notaire espagnol authentifie l’acte — il ne vérifie pas les charges sur le bien, la conformité urbanistique, ni la valeur de référence cadastrale. Ces vérifications — regroupées sous le terme de due diligence — sont du ressort de l’avocat. Un achat sans avocat expose l’acquéreur à des risques juridiques et fiscaux que ni l’agence ni le notaire ne couvrent. Voir notre article sur l’audit immobilier en Espagne.