Le « contrat d’arrhes » : une spécificité espagnole

Acheter un bien à l’étranger représente très souvent une réelle prise de risque pour un acquéreur. Le « contrato de Arras », contrat d’arrhes en français, est une spécificité espagnole non réglementée qui est néanmoins stipulée par le Code Civil français : celle-ci permet de sécuriser la vente d’un bien immobilier tant pour l’acheteur que pour l’acquéreur.

Investir dans l’immobilier reste de nos jours source d’inquiétudes pour bon nombre de particuliers. Des inquiétudes qui tendent à se multiplier lorsque l’achat est effectué dans un pays étranger : différences de langue, de culture, difficultés de compréhension du processus administratif : un véritable casse-tête qui peut en décourager beaucoup.

Parmi toutes les démarches juridiques et administratives, nous retrouvons le « contrato de arras » : un véritable document privé; qui consiste à réserver un droit d’achat sur un bien immobilier donné moyennant le versement d’une somme d’argent convenue entre acheteur et vendeur.

Cette notion juridique est mentionnée au travers de l’article 1590 du Code Civil Français qui cite :

« Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double. »

Le « contrato de arras » se voit consacré un article à part entière au coeur de l’article 1454 du Code Civil Espagnol. Celui-ci stipule :

« S’ils [acheteur et vendeur] avaient négocié des arrhes ou acomptes dans le contrat d’achat et de vente, le contrat peut être résilié par le consentement de l’acheteur à les perdre ou du vendeur à les rendre en double. »

Si les deux textes peuvent sembler proches, voire similaires, il convient de relever les quelques nuances. Considérer ces deux textes étant identiques serait une erreur.

Le contrat d’arrhes sur le sol espagnol

Le contrat d’arrhes matérialise la négociaton entre les parties, puis établit les éléments essentiels, tels que la description du bien concerné, le prix à payer pour valider l’achat et la vente de celui-ci. En Espagne, la norme autorise que le « pacto de arras » (pacte d’arrhes) soit compris au sein du « contrato de arras ». Cela signifie que le document de vente et d’achat du bien immobilier en question a la même valeur que le contrat en cours de signature, qu’il soit privé ou notarié.

Cependant, le bien vendu ainsi que son prix n’y sont pas mentionnés. Le vendeur reçoit une quantité d’argent qualifiée de « arras » ou de « señal ». Si la vente se concrétise par la suite, cette somme d’argent sera déduite du prix final d’achat. Malgré le confort que ce type de contrat offre, beaucoup de personnes y renoncent, avançant comme contrainte le temps nécessaire à sa rédaction et le recours aux avocats.

Ce document privé est destiné à protéger les deux parties. incluses dans le processus d’achat/vente, c’est-à-dire qu’il assure à l’acheteur sa priorité sur le bien, et fournit au vendeur une sécurité quant au sérieux de la démarche de son acquéreur.

Du côté français 

Le principe d’arrhes est réglementé en vertu de l’article 1589 du Code Civil, qui aborde également la notion de « promesse de vente », différente du « contrato de arras » espagnol :

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• La promesse de vente est considérée comme vente lorsque le consentement des parties sur le bien vendu ainsi que son prix est établi ;
• En ce qui concerne la vente d’un terrain loti ou à lotir, la promesse est considérée comme acquise lors de la prise de possession du terrain et qu’un acompte a été versé;

En France, lorsque cette promesse se rapporte à la vente d’un bien immeuble, un acte authentique est alors obligatoire (« documento público »), ou, si elle est enregistrée dans un acte sous seing privé (« documento privado »), la partie concernée par l’achat a alors un délai de 10 jours pour effectuer cette inscription.

C’est ici qu’entre en jeu le pacte d’arrhes dans le droit français. Le contrat de promesse de vente peut être suspendu volontairement par les deux parties (ou l’une d’entre elle) au travers d’informations que le législateur espagnol aura copiées du français. En Espagne, les tribunaux compétents en la matière reconnaissent trois types de pactes d’arrhes.

Les différents « pacto de arras »

• « Penales » : en cas de non-respect du contrat, les arrhes constituent une indemnisation d’un montant prédéfini, sans pour autant supposer le droit d’annulation du dit contrat. En d’autres termes, la partie ne remplissant pas ses obligations se verra forcée à céder le bien, ou bien à en payer le prix de l’achat en plus d’une indemnisation pour les préjudices causés (principe de liquidation des dommages et intérêts).
• « Confirmatorias » : il s’agit d’un simple dépôt sur le compte bancaire. Si l’une des parties venait à ne pas remplir son obligation (payer le montant du prix de la vente pour l’acheteur ; céder le bien après paiement pour le vendeur), le contrat sera annulé.
• « Penitenciales » : référencé au sein de l’article 1454 du Code Civil espagnol, il est le type de pacte le plus fréquent notamment dans le cadre des affaires immobilières. 

Lors de la signature d’un contrat ou pacte d’arrhes, il est important de prendre en compte chaque étape de ce processus ainsi que les divers revirements possibles et imaginables afin de ne subir aucun désagrément.

Les conséquences pratiques de la signature d’un contrat d’arrhes

Au moment d’apposer votre signature, il est primordial de garder à l’esprit les différents éléments listés ci-dessous:

• Si vous êtes acheteur, soyez conscients que vous signez pour l’achat d’un bien immobilier, mais que chacune des parties a le droit de se retirer de la procédure de vente/achat.
• Ce droit de rétractation a un prix. En tant qu’acheteur, l’argent déposé en garantie d’achat sera perdu et difficilement récupérable. En tant que vendeur, celui-ci devra indemniser le potentiel acquéreur d’un montant égal au double de la somme déposée en garantie.
• Tous les éventuels motifs relatifs à une volonté de rupture du contrat doivent être étudiés avant la signature de celui-ci. Rien ne peut, ultérieurement, justifier le non-respect des obligations d’une partie.
• Ce type de contrat ou pacte d’arrhes porte toujours une date limite de signature des parties. Si, cette échéance approchant, l’acquéreur reste sans nouvelle du vendeur, il est alors vivement conseillé de contacter ce dernier au moyen d’un courrier écrit faisant foi de l’intention de communiquer.

Ce courrier doit comprendre certains éléments essentiels tels que :

• Les coordonnées de l’étude notariale où est prévue la signature du document ;
• L’heure fixée de ce rendez-vous entre les parties.

Si le jour-J, la deuxième partie impliquée dans l’accord ne comparait pas, l’autre intervenant pourra demander au notaire de lever l’acte, ce qui aura pour effet de prouver le non-respect de l’engagement qui avait été pris.

• En cas d’imprévu, il est possible de prolonger la date limite. Pour ce faire, toutes les parties doivent approuver ce changement et en attester de manière manuscrite. Il est primordial de ne pas confier la signature de cette prolongation à une tierce personne.
• S’assurer que le propriétaire du bien immobilier l’est véritablement ;
• Vérifier l’inexistence de charges ;

• Vérifier l’inscription du bien auprès du « registro de la propriedad » (registre foncier) et du « catastro » (cadastre).