Quels frais se rapportent à la donation d’un bien immobilier en Espagne ?

Donation immobilière en Espagne : les frais essentiels à connaître

Les droits de donation

L’impôt sur les Successions et Donations (ISD) en Espagne, appelé Impuesto de Sucesiones y Donaciones, est régi par le Code civil espagnol et constitue l’un des principaux impôts du pays.

L’imposition des successions et des donations est donc régie par les mêmes lois et réglementations. Pour assurer l’équité, cet impôt s’applique tant aux résidents espagnols qu’aux non-résidents.

Comme l’Espagne n’a conclu aucune convention fiscale en matière de donation, la donation d’un bien immobilier sera automatiquement soumise à la fiscalité du pays dans deux cas de figure :

• si le bénéficiaire de la donation (donataire) est résident en Espagne ;
• si les biens faisant l’objet de la donation se trouvent sur le territoire espagnol pour les non-résidents.

Cela dit, quels sont les critères nécessaires à l’obtention de la qualification de résident fiscal espagnol ?

Pour obtenir la qualification de résident fiscal espagnol, les critères suivants doivent être respectés :

• séjourner sur le territoire espagnol pendant au moins 183 jours durant l’année civile ;
• exercer des activités ou avoir des intérêts économiques directs ou indirects en Espagne ;
• avoir un conjoint dont on n’est pas légalement séparé et des enfants mineurs dépendant de lui, résidant habituellement en Espagne.

Comment se calcule l’impôt sur les successions et les donations ?

Cet impôt est à la charge du bénéficiaire (donataire) et s’applique aussi bien aux successions qu’aux donations, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou d’autres actifs.

Son taux est progressif : il varie de 7,65 % à 34 % selon la valeur transmise.

Cette progressivité a une conséquence pratique importante : il est généralement plus avantageux de transmettre ses biens en plusieurs fois et à plusieurs bénéficiaires, ce qui permet de réduire significativement la facture fiscale.

Attention toutefois : si plusieurs donations ont lieu entre les mêmes personnes dans un délai inférieur à trois ans, ou dans les quatre ans précédant le décès du donateur, elles seront automatiquement regroupées et traitées comme une seule donation.

Enfin, toute donation immobilière doit obligatoirement être réalisée devant notaire pour être reconnue.

La fiscalité espagnole régionalisée

La fiscalité espagnole est régionalisée selon le lieu de situation du bien immobilier cédé.

Autrement dit, les taux et les réductions d’impôt varient selon les communautés autonomes.

Depuis le 1^er janvier 2015, les bénéfices fiscaux de l’impôt sur la succession et la donation accordés par les communautés autonomes, auparavant réservés aux résidents fiscaux espagnols, s’appliquent aussi aux citoyens de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

La fiscalité selon votre situation personnelle

Plusieurs critères autres que la situation du bien immobilier sont à considérer dans le calcul des frais de donation.

L’impôt dépend de la valeur de la propriété déterminée par le cadastre, qui ne peut pas être inférieure à la tolérance fiscale, c’est-à-dire la valeur minimale acceptable par l’administration.

Il dépend aussi de votre âge et du degré de parenté avec le donateur.

Pour mieux comprendre, consultez notre article sur les droits de succession en Espagne.

Quelles solutions permettent de réduire la taxe ?

Plusieurs stratégies peuvent vous aider à alléger la facture fiscale.

La première consiste à rédiger un testament, ce qui permet de déroger à la règle générale, notamment dans le cas d’une donation à des parents éloignés.

Une autre option est le démembrement de propriété.

Concrètement, vous transmettez la nue-propriété du bien au donataire tout en en conservant l’usufruit : vous continuez à y habiter ou à le louer si vous le souhaitez.

De son côté, le donataire devient propriétaire du bien, mais sans pouvoir en disposer librement : il ne peut ni l’occuper, ni le louer, ni le vendre ou le donner, tant que le démembrement est en vigueur.

Cette opération doit être formalisée devant notaire par un acte authentique, dans lequel vous préciserez si le démembrement est temporaire ou viager.

Une fois les droits de donation réglés, il vous faudra également vous acquitter de la plus-value municipale.

La plus-value municipale

Comme souvent en fiscalité, un impôt peut en cacher un autre.

Le donataire est en effet redevable de la plus-value municipale (IIVTNU), un impôt local qui porte sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains.

Il est dû auprès de la mairie de la commune où se situe le bien, et doit être payé dans les 30 jours suivant la donation.

Son montant est calculé à partir de la valeur cadastrale du sol et d’un coefficient tenant compte de la durée de détention, avec un taux plafonné à 30 %.

L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF)

Enfin, cet impôt est collecté chaque année directement par le ministère des Finances sur l’ensemble du territoire auprès des personnes physiques ayant leur résidence en Espagne.

L’impôt sur le revenu, prélevé selon un barème progressif, oscille entre 19 % et 47 % en fonction du revenu des résidents espagnols.

Il affecte également les revenus de l’épargne, y compris les bénéfices en capital provenant de la cession d’actifs, que vous soyez résident espagnol ou non.

Vous êtes résident espagnol

Le donateur résident espagnol sera dans l’obligation de mentionner dans sa déclaration IRPF, et ce, l’année suivant le don, l’éventuelle plus-value générée, appelée aussi « gain patrimonial ».

Il s’agit de la différence entre :

• la valeur de transfert du bien : valeur donnée à la propriété lors de la donation ;
• et sa valeur d’acquisition totale : le prix d’achat accompagné des frais d’acquisition.

Évidemment, dans le cadre d’une moins-value immobilière, le donateur n’aura pas d’impôt à payer et pourra même bénéficier d’un crédit d’impôt.

Les taux auxquels les résidents espagnols paieront l’impôt sur la plus-value sont les suivants :

• 19 % pour les premiers 6 000 € de plus-value ;
• 21 % entre 6 000 € et 50 000 € ;
• 23 % entre 50 000 € et 200 000 € ;
• 26 % pour 200 000 € et plus.

Il existe plusieurs situations pouvant donner droit à une exonération de cet impôt, entre autres :

• dans le cas d’une donation de votre résidence habituelle ;
• si vous êtes âgé de plus de 65 ans ;
• si vous en êtes l’usufruitier.

Si vous souhaitez obtenir davantage d’informations sur l’IRPF, nous vous invitons à consulter le site officiel des impôts.

Vous êtes non-résident espagnol

Quant aux donateurs non-résidents, ce taux s’élève à 19 % et la plus-value sera à déclarer non pas à l’IRPF, mais au titre de l’IRNR, l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Sachez que le donataire non-résident, en tant que propriétaire, est tenu de s’acquitter annuellement de l’IRNR, calculé sur :

• la valeur cadastrale du bien immeuble ;
• les revenus perçus ;
• la Taxe Foncière (IBI), réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier.

Attention : les non-résidents propriétaires de biens en Espagne ne recevront pas de notification pour les avertir de payer l’IRNR. C’est à eux de présenter leur déclaration auprès de l’Office National des Impôts.

• En cas de revenus locatifs : déclaration trimestrielle requise.
• En cas d’usage personnel : seule une déclaration annuelle est requise.

Enfin, sachez que puisque l’Espagne n’a pas signé de convention fiscale avec d’autres pays en matière de donation, l’opération pourrait se révéler coûteuse pour les donataires non-résidents si leur pays de résidence prévoit également d’imposer la donation.

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La donation d’un bien immobilier situé en Espagne exige une préparation minutieuse.

Entre les taux d’imposition, les droits de succession, les démarches devant notaire et les implications du droit fiscal, chaque étape doit être étudiée pour éviter les erreurs et optimiser votre patrimoine.

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