Si vous possédez un bien immobilier en Espagne (une maison de vacances, voire votre résidence principale), et que vous prévoyez d’en faire don, alors vous êtes au bon endroit.

Nous allons voir ensemble quels sont les frais à prévoir en cas de donation d’un bien immobilier en Espagne.

Les droits de donation

L’impôt sur les Successions et Donations (ISD) en Espagne, appelé Impuesto de Sucesiones y Donaciones est régi par le Code civil espagnol et constitue l’un des principaux impôts du pays.

L’imposition des successions et des donations est donc régie par les mêmes lois et réglementations. Pour assurer l’équité, cet impôt s’applique tant aux résidents espagnols qu’aux non-résidents.

Étant donné que l’Espagne n’a conclu aucune convention fiscale en matière de donation, la donation d’un bien immobilier sera automatiquement soumise à la fiscalité espagnole dans deux cas de figure :

• Si le bénéficiaire de la donation (donataire) est résident en Espagne
• Si les biens faisant l’objet de la donation se trouvent sur le territoire espagnol, pour les non-résidents

Cela dit, quels sont les critères nécessaires à l’obtention de la qualification de résident fiscal espagnol ?

Vous trouverez ci-dessous la liste des critères nécessaires à l’obtention de la qualification de résident fiscal espagnol :

• Séjourner sur le territoire espagnol pendant au moins 183 jours au cours de l’année civile
• Exercer des activités ou avoir des intérêts économiques directs ou indirects en Espagne
• Avoir un conjoint (dont on n’est pas légalement séparé) ainsi que des enfants mineurs dépendant de lui, résidant habituellement en Espagne

Comment se calcule l’impôt sur les successions et les donations ?

Il s’agit d’un impôt graduel et progressif à la charge du donataire, qui s’applique sur les successions et les donations. Il s’échelonne de 7,65 à 34 % en fonction de la valeur de la succession ou de la donation, qu’il s’agisse d’un bien immobilier, ou bien d’une somme d’argent ou de tout autre actif.

Étant progressif, cela indique qu’il est souvent plus avantageux de transmettre des biens en plusieurs étapes et à plusieurs bénéficiaires, ce qui réduit considérablement le coût total de l’impôt.

Un point à ne pas oublier : ne pas effectuer plusieurs donations entre un même donataire et donateur dans un délai inférieur à 3 ans ni dans un délai inférieur à quatre ans avant le décès, sans quoi elles seront considérées comme une donation unique. Enfin, sachez qu’il est obligatoire de passer devant un notaire pour que la donation du bien soit reconnue.

Mais alors, qu’en est-il du montant de ces droits ? Comme rien n’est simple et que la fiscalité espagnole ne fait pas exception à la règle, plusieurs choses sont à savoir.

La fiscalité espagnole régionalisée

La fiscalité espagnole est régionalisée selon le lieu de situation du bien immobilier cédé. Autrement dit, les taux et les réductions d’impôt à payer ont tendance à varier selon les communautés autonomes. Chacune d’elles applique ses propres avantages fiscaux.

Par ailleurs, depuis le 1ᵉʳ janvier 2015, les bénéfices fiscaux de l’impôt sur la succession et la donation accordés par les communautés autonomes, auparavant réservés aux résidents fiscaux espagnols, s’appliquent maintenant aux citoyens résidents fiscaux de l’Union européenne ou de l’Espace économique Européen.

La fiscalité espagnole en fonction de votre situation personnelle

Plusieurs critères autres que la situation du bien immobilier sont à prendre en compte dans le calcul des frais de donation.

L’impôt dépendra ainsi de la valeur de la propriété déterminée par le cadastre, celle-ci ne pouvant pas légalement être inférieure à la tolérance fiscale, c’est-à-dire la valeur minimum que les autorités fiscales considèrent comme acceptable. Il dépendra également de votre âge, de votre degré de parenté avec le donateur ou le défunt, etc.

Maintenant que vous avez pris la mesure de la complexité des modalités de calcul de cette taxe, nous allons voir ensemble quels sont les moyens vous permettant de la réduire.

Quelles solutions permettent de réduire la taxe ?

Une méthode efficace est de rédiger un testament pour contourner l’application de la règle générale, comme dans le cas d’une donation de biens en faveur de parents éloignés.

Vous pouvez par ailleurs procéder à un démembrement du droit de propriété. Le donataire est le nu-propriétaire du bien et vous en êtes l’usufruitier, profitant ainsi de son usage. Vous continuez à habiter dans le bien, avec la possibilité de le louer au besoin. Le donataire sera propriétaire dudit bien, mais ne pourra en aucun cas le louer, le vendre, le donner, ni même y habiter.

Là aussi, il faudra passer devant un notaire qui se chargera de rédiger un acte authentique. Vous devrez par ailleurs préciser si ce démembrement du droit de propriété est temporaire ou s’il se présente sous la forme d’un viager.

Une fois ces droits payés, vous devrez ensuite vous acquitter de la plus-value municipale.

La plus-value municipale

Un impôt en cachant souvent un autre, le donataire sera également redevable de la plus-value municipale, aussi appelée Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (IIVTNU).

L’impôt sera dû, que ce soit dans le cadre d’un don ou d’un héritage, sauf si le donataire arrive à démontrer que le bien en question n’a pas pris de valeur entre son acquisition et sa cession.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un impôt local additionnel dû à la mairie du lieu du bien immobilier cédé. Il est calculé en fonction de la valeur cadastrale du sol, auquel on applique un coefficient en fonction des années de détention et ensuite un taux qui ne peut être supérieur à 30 %. Cet impôt doit être payé dans les 30 jours suivant la réalisation du don.

Et qu’en est-il de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ? Parlons-en !

L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF)

And last but not least, cet impôt est collecté chaque année directement par le ministère des Finances sur l’ensemble du territoire auprès des personnes physiques ayant leur résidence en Espagne.

Cet impôt, prélevé selon un barème progressif, oscille entre 19 % et 47 % en fonction du revenu des résidents espagnols. Il affecte également les revenus de l’épargne, y compris les bénéfices en capital provenant de la cession d’actifs, que vous soyez résident espagnol ou non.

Vous êtes résident espagnol

Le donateur résident espagnol sera dans l’obligation de mentionner dans sa déclaration IRPF, et ce, l’année suivant le don, l’éventuelle plus-value générée (appelé aussi “gain patrimonial”). Il s’agit de la différence entre la valeur de transfert du bien (valeur donnée à la propriété lors de la donation) et sa valeur d’acquisition totale (le prix d’achat accompagné des frais d’acquisition).

Évidemment, là encore, dans le cadre d’une moins-value immobilière, le donateur n’aura pas d’impôt à payer et pourra même bénéficier d’un crédit d’impôt.

Les taux auxquels les résidents espagnols paieront l’impôt sur la plus-value sont les suivants :

• 19% pour les premiers 6 000 € de plus-value
• 21% entre 6 000 et 50 000 € 
• 23% entre 50 000 € et 200 000 € 
• 26% pour 200 000 € et plus

Il existe plusieurs situations pouvant donner droit à une exonération de cet impôt : dans le cas d’une donation de votre résidence habituelle, si vous êtes âgé de plus de 65 ans ou si vous en êtes l’usufruitier, pour ne citer que ces trois exemples.

Si vous souhaitez obtenir davantage d’information sur l’IRPF, nous vous invitons à consulter le site officiel des impôts.

Vous êtes non-résident espagnol

Quant aux donateurs non-résidents, ce taux s’élève à 19 % et la plus-value sera à déclarer non pas à l’IRPF, mais au titre de l’IRNR, (l’impôt sur le revenu des non-résidents).

Sachez enfin que le donataire non-résident, en tant que propriétaire, est tenu de s’acquitter annuellement de l’IRNR, calculé sur la valeur cadastrale du bien immeuble et sur les revenus perçus, ainsi que de la Taxe Foncière (IBI), réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier.

Attention : les non-résidents propriétaires de biens en Espagne ne recevront pas de notification pour les avertir de payer l’IRNR.

C’est à eux de présenter leur déclaration auprès de l’Office National des Impôts. En cas de revenus locatifs, ils devront remplir une déclaration trimestrielle. En revanche, lorsque le bien est utilisé pour jouissance personnelle, seule une déclaration annuelle est requise.

Enfin, sachez que puisque l’Espagne n’a pas signé de convention fiscale avec d’autres pays en matière de donation, l’opération pourrait se révéler coûteuse pour les donataires non-résidents espagnols si leur pays de résidence prévoit également d’imposer la donation. À bon entendeur !

En conclusion

Si vous n’aviez qu’une seule chose à retenir ici, c’est que les bénéfices obtenus dans le cadre d’un don de bien immobilier sont nombreux : ils permettent de réduire les conflits survenant lors de la répartition du patrimoine d’un défunt, d’ordonner au donataire certains délais ou conditions, de profiter de l’usage d’un bien transmis, et surtout de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

En définitive, vous l’aurez compris, une étude approfondie de votre situation personnelle s’impose pour pouvoir évaluer les taux d’imposition ainsi que les réductions auxquelles vous pouvez prétendre, données indispensables au calcul de l’impôt dont vous serez redevable. Contactez-nous !