SCI en Espagne : l’essentiel en 30 secondes
TLDR
- La SCI française n’a pas d’équivalent direct en Espagne : on s’oriente vers la Sociedad Limitada Patrimonial ou la Comunidad de Bienes.
- Une SCI française peut acquérir un bien en Espagne, à condition d’obtenir un NIE pour chaque associé et un NIF pour la société.
- Si plus de 50 % des actifs de la SCI sont en Espagne, elle est imposée à l’Impuesto sobre Sociedades (25 %) via le Modèle 200.
- La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 évite la double imposition mais impose une analyse au cas par cas.
- Budget type à anticiper : notaire (0,5-1 %), Registro de la Propiedad (0,1-0,25 %), ITP 10 % en Communauté Valencienne ou AJD + IVA 11,5 % dans le neuf.
SCI en Espagne : un montage qui séduit les patrimoines transfrontaliers
Résidences secondaires à Dénia, immeubles de rapport à Valencia, villas à Jávea ou à Marbella : chaque année, des milliers de familles francophones structurent leur patrimoine immobilier espagnol via une société civile.
Selon le Colegio de Registradores de España, les acheteurs étrangers représentaient 21,4 % des transactions immobilières réalisées en Espagne au premier semestre 2024, avec les acquéreurs français dans le top 5.
La Société Civile Immobilière (SCI) reste l’outil préféré des investisseurs hexagonaux pour détenir, transmettre et piloter ces biens. Mais franchir les Pyrénées avec ce véhicule change tout : droit fiscal espagnol, Código Civil, Ley de Sociedades de Capital, convention bilatérale de 1995… les règles ne sont plus les mêmes.
Le cabinet Delaguía & Luzón, installé avenue du Regne de Valencia, accompagne depuis plus de 65 ans les patrimoines franco-espagnols. Cet article détaille la mécanique juridique, la fiscalité réelle et les pièges à éviter pour réussir la constitution d’une SCI orientée Espagne.
Bon à savoir : le taux standard de l’Impuesto sobre Sociedades espagnol est fixé à 25 %, mais les sociétés nouvellement créées bénéficient d’un taux réduit à 15 % pendant les deux premiers exercices bénéficiaires.
La SCI française : rappel structurel avant de partir vers l’Espagne
La Société Civile Immobilière est une forme juridique encadrée par les articles 1832 à 1870 du Code civil français. Deux associés minimum, personnes physiques ou morales, mettent en commun des apports pour acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers.
Trois atouts qui expliquent son succès
- Gouvernance encadrée : les cessions de parts et la vente du bien exigent l’accord d’une majorité d’associés, ce qui neutralise les blocages de l’indivision.
- Transmission optimisée : le démembrement des parts sociales permet de transmettre la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit, avec des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Ce levier reste un pilier de la succession internationale franco-espagnole.
- Souplesse fiscale : choix entre l’impôt sur le revenu (IR) — translucide, chaque associé déclare sa quote-part — ou l’impôt sur les sociétés (IS), utile lorsque l’activité est locative et génératrice de cash-flow.
Jusque-là, tout va bien. Le problème apparaît dès qu’on franchit la frontière : l’Espagne ne reconnaît pas la SCI comme telle.
Les véhicules espagnols équivalents à la SCI
En droit espagnol, aucune structure ne réplique à l’identique le régime de la SCI française. Trois alternatives se détachent :
La Sociedad Limitada Patrimonial s’impose souvent comme l’outil le plus pertinent pour reproduire l’esprit d’une SCI. Elle exige toutefois le respect de deux conditions strictes pour bénéficier du régime patrimonial :
- Plus de 50 % de l’actif doit être composé de biens, droits ou titres non affectés à une activité économique.
- Les immeubles ne doivent pas être affectés à une activité de location professionnelle ou de promotion immobilière au sens de l’article 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Chiffre clé : l’Espagne a enregistré plus de 640 000 transactions immobilières en 2023, dont une part croissante via des structures sociétaires pour l’investissement locatif longue durée et saisonnier.
Acheter en Espagne avec une SCI française : la feuille de route
Une SCI régulièrement constituée en France conserve sa personnalité juridique à l’étranger. Elle peut donc signer un acte d’achat devant un notario espagnol, à condition de présenter un dossier conforme aux exigences de l’Agencia Tributaria et du Registro Mercantil.
Documents à préparer côté société
- Statuts de la SCI traduits par un traducteur assermenté (traductor jurado).
- Extrait Kbis datant de moins de 3 mois.
- Apostille de La Haye sur les documents publics français (voir notre article dédié sur l’apostille en Espagne).
- Pouvoirs du gérant pour signer l’acte, également apostillés et traduits.
Formalités à accomplir avant la signature
- Obtention du NIE pour chaque associé — démarche détaillée dans notre guide sur comment obtenir un NIE en Espagne.
- Obtention du NIF (anciennement CIF) pour la société française auprès de l’Agencia Tributaria via le Modelo 036.
- Ouverture d’un compte bancaire espagnol au nom de la SCI pour régler l’achat, les taxes locales et l’IBI annuel.
- Due diligence immobilière : vérification de la nota simple au Registro de la Propiedad, absence de charges, conformité urbanistique.
- Signature de l’escritura pública devant notaire et inscription au Registro de la Propiedad compétent.
À prévoir : l’obtention du NIE prend en moyenne 2 à 6 semaines via un consulat espagnol en France, contre 5 à 10 jours en rendez-vous direct auprès d’une comisaría de policía en Espagne.
Source : Consulat Général d’Espagne à Paris
Fiscalité d’une SCI française propriétaire en Espagne
C’est ici que la convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 (BOE n° 163, 12 juin 1997) joue son rôle central. Elle fixe la règle suivante pour les sociétés à prépondérance immobilière :
Espagne
FranceÀ ce socle s’ajoutent les taxes locales à anticiper lors de tout achat immobilier en Espagne :
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) pour l’ancien : 10 % en Communauté Valencienne, entre 6 % et 11 % selon la communauté autonome.
- IVA 10 % + AJD 1,5 % pour le neuf, soit une charge fiscale de 11,5 % sur le prix.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : taxe foncière annuelle, 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale selon la municipalité.
- Impôt sur le patrimoine pour les non-résidents : seuil de 700 000 € par contribuable — voir notre analyse détaillée de l’impôt sur la fortune en Espagne.
- Potentiel Modelo 720 pour la déclaration des biens à l’étranger si la SCI est détenue par un résident fiscal espagnol (voir notre article sur le Modelo 720).
Attention au piège : si la SCI ne loue pas le bien, le Trésor espagnol applique tout de même un revenu fictif imposable (imputación de rentas inmobiliarias) équivalent à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents UE via le Modelo 210.
Source : Agencia Tributaria — No Residentes
Avantages et limites du montage SCI-Espagne
AvantagesPour les projets strictement patrimoniaux — résidence secondaire familiale, transmission aux enfants — la SCI française reste souvent le bon véhicule. Dès qu’entre en jeu une activité locative structurée (Airbnb, location longue durée, résidence étudiante), la Sociedad Limitada Patrimonial espagnole prend l’avantage, notamment grâce au régime de l’Impuesto sobre Sociedades espagnol.
Quand basculer vers une holding espagnole ?
Au-delà d’un certain seuil patrimonial — généralement 3 à 5 biens immobiliers ou une valorisation supérieure à 1,5 M€ — la création d’une holding espagnole (société mère détenant la SLP et d’autres filiales) devient pertinente. Elle permet de bénéficier du régime mère-fille (exonération à 95 % des dividendes remontés), d’optimiser les plus-values de cession et de centraliser la gestion.
Notre analyse complète sur la constitution d’une société holding en Espagne détaille les seuils déclencheurs et les risques de requalification par l’Agencia Tributaria.
Tendance 2024 : la Communauté Valencienne a vu ses transactions immobilières portées par des non-résidents progresser de 17,3 % sur un an, avec une concentration sur les provinces d’Alicante et de Valencia.
Pourquoi choisir Delaguía & Luzón pour structurer votre SCI en Espagne
Créer une SCI orientée Espagne réunit plusieurs spécialités juridiques : droit immobilier, droit fiscal transfrontalier, droit de succession international et droit commercial.
Notre cabinet intervient sur l’ensemble du processus : rédaction des statuts, obtention des NIE/NIF, coordination avec le notariat espagnol, audit immobilier préalable, gestion comptable des Modèles 200 et 210, et accompagnement successoral via notre équipe internationale franco-espagnole.
Avec des bureaux à Valencia, Alicante, Calpe, Torrevieja, Barcelone et Madrid, nous couvrons l’ensemble du territoire où les investisseurs francophones achètent.
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Qu’est-ce qu’une SCI en Espagne et à quoi sert-elle ?
Une SCI, Société Civile Immobilière, permet à plusieurs associés de détenir et gérer ensemble un bien immobilier. En Espagne, elle est souvent utilisée pour structurer la propriété, répartir les parts entre membres d’une même famille et optimiser la succession.
Quelle est la différence entre une SCI espagnole et une SCI française ?
La SCI espagnole obéit à la législation locale : sa création, son régime fiscal et ses obligations comptables diffèrent de la SCI française. Elle ne bénéficie pas du même traitement fiscal en France, notamment pour la double imposition.
Faut-il être résident en Espagne pour créer une SCI ?
Non, les associés n’ont pas besoin d’être résidents espagnols. Cependant, il est obligatoire que la société ait un domicile fiscal et un représentant légal en Espagne.
Quelles démarches administratives faut-il réaliser pour créer une SCI ?
Il faut rédiger les statuts, obtenir un NIE pour chaque associé, immatriculer la société au Registre du Commerce, ouvrir un compte bancaire professionnel et déposer le capital social.
Peut-on acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI française ?
Oui, mais cela entraîne des implications fiscales complexes. Une SCI française possédant un bien en Espagne doit déclarer ses revenus immobiliers au fisc espagnol et éventuellement en France, selon les conventions bilatérales.
