En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol. 

La Société Civile Immobilière en France

Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. 

La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci. 

En France, la SCI présente un triple intérêt : 

D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera  soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.

D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille.

Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage   locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés. 

La Société Civile Immobilière en Espagne

En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial. 

Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne, car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat.

Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière). 

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier, car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations. 

Est-il possible d’acheter un bien en Espagne avec une société civile immobilière française ? 

Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne, avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc.) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc.). 

Quel est l’intérêt d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI française ?

Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse.  

Ici, deux situations peuvent se poser : 

• Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne. 
• Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France. 

Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif. 

Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations. 

Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique, sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif. 

En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière. 

En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.