Trop pressé et pas le temps de tout lire ?
En Espagne, la plus-value municipale (IIVTNU) s’applique lors de la transmission d’un bien urbain (vente, donation, héritage).
Depuis la décision constitutionnelle d’octobre 2021 et le Décret-loi 26/2021, l’impôt a été réformé, pas supprimé, vous ne payez que s’il existe un gain réel et vous pouvez choisir le mode de calcul le plus favorable : méthode objective (coefficients sur la valeur cadastrale du terrain selon la durée de détention) ou méthode de la plus-value réelle (différence entre prix de vente et d’achat, ou valeur en succession/donation).
Les mairies doivent avoir intégré ces règles dans leurs ordonnances fiscales, et les taux varient par commune.
En parallèle de la plus-value, le profit de cession est imposé à l’IRNR/IRPF ; pour les non-résidents, le preneur retient 3 % du prix (mod. 211) et vous régularisez via le mod. 210 dans les délais officiels.
Certaines exonérations existent (ex. 50 % si le bien urbain a été acquis entre le 12/05/2012 et le 31/12/2012).
Les règles changent selon votre statut (résident, non-résident, UE/EEE), la durée de détention et la ville.
Calculer juste et faire valoir vos options exige un contrôle technique du dossier (valeurs cadastrales, écritures, frais).
Delaguía & Luzón audite vos chiffres, choisit le meilleur calcul, gère vos déclarations (210/211) et, si applicable, réclame les remboursements.
Après l’achat d’un bien immobilier vient toujours la vente et les impôts qui y sont associés. En ce qui concerne les immeubles, l’impôt principal appliqué à leur vente est l’impôt sur la plus-value immobilière. En tant qu’étranger, il est parfois compliqué de se retrouver dans les lois et le système fiscal d’un autre pays, c’est pourquoi nous avons réuni dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne.
La plus-value immobilière en Espagne
L’impôt sur la plus-value immobilière, ou officiellement Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en français: Impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine), est un impôt qui survient lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Avec les années, il arrive que les biens immobiliers soient revalorisés et que, par conséquent, à l’heure de la revente, le prix soit supérieur au prix d’achat.
Dans ce cas de figure, la différence de prix entre les deux valeurs est appelée la plus-value et c’est cette valeur qui est imposable par la législation espagnole.
Cet impôt est municipal donc diffère légèrement selon les communes.
Qui doit s’acquitter de l’impôt ?
Selon les situations, la personne devant payer l’impôt n’est pas toujours la même :
– Le vendeur : dans le cas d’une vente classique.
– L’acheteur : si le vendeur n’est pas résident espagnol, ou s’il s’agit d’un héritage ou d’une donation.
À combien s’élève cet impôt ?
Avant toute chose, il convient de calculer la valeur exacte de la plus-value. Pour cela, il faut partir de la valeur cadastrale du terrain, et non pas de l’immeuble, au moment de l’acquisition. Une fois cette valeur obtenue, il faut se référer à la mairie de la ville où est situé l’immeuble pour obtenir le taux de revalorisation en vigueur dans la commune. Ce taux étant annuel, il faut donc prendre en compte pour le calcul final toutes les années de propriété.
Lorsque ces calculs ont été effectués, vous obtiendrez la valeur exacte de la plus-value de votre bien, qui correspond à la valeur imposable.
Si le taux appliqué sur la plus-value diffère selon les communes, il ne peut cependant pas être supérieur à 30%.
Il vous est d’ailleurs possible de calculer la plus-value via ce site : https://www.calculoplusvalia.com/#/
Les exceptions :
Attention, dans certains cas bien précis, l’impôt sur la plus-value n’est pas appliqué :
- Réinvestissement dans une résidence principale
- Vente de la résidence principale pour les plus de 65 ans (seulement si tous les vendeurs/propriétaires ont plus de 65 ans)
- Pour les non-résidents en Espagne, taux fixe de 24% si hors UE et 19% si dans l’UE
- Toute personne originaire d’un État membre réinvestissant dans une résidence principale, même si celle-ci se situe en dehors de l’Espagne
- La vente de biens acquis avant le premier janvier 1995, si l’actif a été vendu pour moins de 400 000 €
- Si le bien a été acheté entre mai et décembre 2012 : dû à la faiblesse du marché immobilier à cette période, un décret a établi que les plus-values sur les biens vendus à cette période bénéficient d’une exonération de 50%
- Dans le cas où le bien est vendu moins cher que son prix d’achat (ce qui signifie que la plus-value est inexistante).
Comment payer l’impôt ?
La procédure de paiement diffère selon les villes, il est donc conseillé de se rapprocher de la mairie où le bien est situé afin d’obtenir de plus amples informations sur la procédure à suivre.
Quand faut-il payer l’impôt sur la plus-value ?
Une fois de plus, les délais varient selon si c’est une vente, une donation ou un héritage.
- Dans le cas d’une vente, l’impôt est payable sous un délai de 30 jours, non prolongeable. Le délai prend effet dès la transmission du bien.
- Dans le cas d’une donation ou d’un héritage, le délai est de six mois, prolongeable jusqu’à un an sans frais supplémentaire.
La Cour constitutionnelle a déclaré plusieurs points de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en français: Loi régissant les trésors locaux) non conforme à la Constitution.
En effet, jusqu’à présent, la méthode de calcul pour déterminer la plus-value était basée sur la valeur cadastrale du terrain au moment du transfert, multipliée par un pourcentage dépendant du nombre d’années. La Cour constitutionnelle estime que ladite méthode ne reflète pas l’augmentation réelle obtenue par le vendeur.
La décision de la Cour constitutionnelle sous-entend l’annulation d’une partie de l’article 107 de la loi précitée. Ceci impliquant une nullité totale, qui rendra désormais impossible le paiement de l’impôt et réduira le coût de transfert de biens immobiliers en Espagne (dans de nombreux cas, les montants étaient proches de 6000 EUR).
Cette nouvelle décision permet, en outre, de réclamer le remboursement de la taxe payée au cours des 4 dernières années.
Confiez vos démarches de plus-value immobilière à Delaguía & Luzón
Même avec une bonne compréhension des règles entourant l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne, calculer avec précision le montant dû reste une tâche complexe.
Chaque dossier dépend de nombreux paramètres : la valeur cadastrale, la durée de détention, la commune concernée et votre statut fiscal.
C’est pourquoi il est préférable de s’appuyer sur l’expertise d’un cabinet d’avocats spécialisé en droit fiscal espagnol.
Chez Delaguía & Luzón, nous vous accompagnons à chaque étape : analyse de votre situation, simulation des deux méthodes de calcul (réelle et objective), optimisation de votre imposition, dépôt des formulaires 210 et 211 et, si nécessaire, réclamation du remboursement des montants indûment versés.
Notre mission est de vous garantir sécurité juridique, gain de temps et sérénité financière lors de la vente de votre bien immobilier en Espagne.
Contactez dès aujourd’hui notre équipe d’avocats fiscalistes à Valencia :
Adresse : Avinguda Regne de Valencia, 6, 1º – 2º, 46005 Valencia (Espagne)
Horaires : Lundi – Jeudi : 08 h 30 – 18 h 00 | Vendredi : 08 h 30 – 15 h 00
Téléphone : +34 963 74 16 57
Emails :
felix.delaguia@delaguialuzon.com |
sonia.gomezluzon@delaguialuzon.com
Site web :
https://delaguialuzon.com/fr/
Formulaire de contact :
https://delaguialuzon.com/fr/contact/
Qu’est-ce que la plus-value immobilière (Plusvalía municipal) ?
La plus-value immobilière, ou Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), est un impôt municipal appliqué lors de la vente, de la donation ou de l’héritage d’un bien immobilier urbain.
Il est calculé sur la hausse de valeur du terrain — et non du bâtiment — entre la date d’acquisition et la date de cession.
Qui doit payer la plus-value immobilière en Espagne ?
Dans une vente classique, c’est généralement le vendeur qui s’acquitte de cet impôt. Toutefois, si le vendeur n’est pas résident en Espagne, ou en cas de donation ou d’héritage, c’est l’acheteur ou le bénéficiaire qui en devient redevable. Les règles peuvent varier selon les communes.
Comment se calcule la plus-value municipale ?
Depuis la réforme introduite par le Décret-loi 26/2021, deux méthodes de calcul sont possibles :
- Méthode objective : basée sur un coefficient fixé par la mairie, appliqué à la valeur cadastrale du terrain.
- Méthode réelle : basée sur la différence effective entre le prix d’achat et le prix de vente.
Le contribuable peut choisir la méthode la plus avantageuse.
Pour une estimation fiable, notre équipe peut réaliser un audit fiscal complet.
Comment cela fonctionne-t-il pour les non-résidents ?
Les non-résidents en Espagne sont soumis à deux impositions :
- La plus-value municipale, versée à la mairie.
- L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), calculé sur la plus-value réelle et déclaré via le formulaire 210.
L’acheteur doit en outre retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’administration fiscale espagnole via le formulaire 211. Nos avocats peuvent se charger de toutes les démarches administratives — contactez-nous.
Existe-t-il des exonérations de la plus-value immobilière ?
Oui, certains cas bénéficient d’une exonération totale ou partielle :
- Vente de la résidence principale par une personne de plus de 65 ans.
- Réinvestissement du produit de la vente dans une autre résidence principale.
- Biens acquis entre le 12 mai 2012 et le 31 décembre 2012 (exonération de 50 %).
- Absence de gain réel (vente à perte ou au même prix d’achat).
Chaque situation nécessite une analyse personnalisée. Demandez un audit fiscal pour évaluer vos droits.
