FAQs

Si vous n’êtes pas citoyen espagnol, sachez que ce ne sera pas un obstacle dans votre quête pour l’obtention du statut d’autonomo. Cependant, il vous faudra au préalable remplir quelques conditions: premièrement, être résident fiscal espagnol (c’est-à-dire résider sur le territoire espagnol plus de 180 jours par an, ou y concentrer la majorité de vos activités économiques); deuxièmement, être titulaire d’un NIE, le numéro d’identification des étrangers en Espagne. Ce précieux sésame peut demander un délai d’obtention allant jusqu’à trois mois, et sa demande se fait auprès des commissariats locaux ou via un avocat. C’est un document qui vous sera indispensable pour toutes les formalités administratives nécessaires à votre installation en Espagne : souscrire à un abonnement téléphonique, payer vos impôts, acheter une voiture…

Dernière étape, ouvrir un compte bancaire espagnol: il vous suffira de vous présenter à la banque muni d’une pièce d’identité, de votre NIE ainsi que d’un justificatif de domicile espagnol.

Le NIE devra être demandé auprès d’un commissariat de Police, via le lien suivant: administracionespublicas.gob.es. Le problème est qu’il y a généralement très peu de créneaux de rendez-vous disponibles, surtout au sein des grandes villes telles que Madrid ou Barcelone. C’est pourquoi le délai d’obtention oscille entre une semaine et…trois mois!

Les documents que vous devrez amener au rendez-vous:

  • Document d’identité original et photocopié.
  • Une preuve des intérêts économiques, professionnels ou sociaux qui justifient votre demande.
  • Copie d’un document justifiant de votre demande de NIE (contrat de travail, lettre d’acceptation à l’université, contrat d’achat immobilier…)
    Le formulaire EX-18, à remplir obligatoirement en espagnol.
  • Le formulaire modelo 790 codigo 12 (Il s’agit d’un document qui permet de payer la taxe de 9,74 € soit par prélèvement bancaire soit en espèce dans n’importe quelle banque collaboratrice.).
  • Une fois la procédure terminée, le NIE sera envoyé à l’adresse électronique indiquée par le demandeur. Il n’est actuellement pas possible d’avoir accès à des informations sur l’état d’avancement du traitement ni d’accélérer le processus.

Si la demande est effectuée via l’intermédiaire d’un représentant, l’original et une copie des documents d’identité du titulaire et du représentant, ainsi que leur accréditation seront également demandées.

Attention, prévoyez votre journée, l’attente risque d’être longue, même en ayant un rendez-vous!

La demande sera à déposer auprès du consulat d’Espagne le plus proche de chez vous, via un rendez-vous. Sachez que les modalités de prise de rendez-vous diffèrent selon les consulats.

Liste des villes de France où se trouve un Consulat ou une Ambassade d’Espagne:

  • Paris.
  • Bayonne.
  • Bordeaux.
  • Lyon.
  • Montpellier.
  • Toulouse.
  • Marseille.
  • Perpignan.
  • Pau.
  • Strasbourg.
  • Nice

Si vous êtes pressé, une alternative est possible pour obtenir un NIE rapidement et consiste à faire appel aux services d’un avocat expert dans le domaine. Vous pouvez nous contacter dès à présent!

Selon que le bien soit neuf ou ancien, la fiscalité n’est pas la même. Pour un bien neuf, deux impôts s’appliquent. Premièrement la TVA, à un taux de 10% pour toute l’Espagne sauf aux Canaries où ce taux est à 6,5%. Deuxièmement, l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD) dont le taux varie selon les communautés autonomes et est compris entre 0 et 1,5%.
Pour un bien ancien, l’acquéreur doit s’acquitter de l’impôt sur le transfert de propriété (ITP), qui varie selon les communautés entre 4 et 11% de la valeur du bien. Celui-ci devra être payé dans les 30 jours qui suivent l’acte de vente.

Une fiscalité profitable aux Français.
Avant de se lancer dans une quelconque acquisition immobilière, il convient de sonder le marché. En Espagne, l’immobilier a perdu 40% de sa valeur depuis 2007 et tend à se stabiliser depuis 2014. Cette dépression permet aux français de pouvoir prétendre à des biens immobiliers aux prix attractifs et de contracter des emprunts à faibles taux d’intérêt.

Ce n’est pas le seul aspect où l’Espagne favorise l’investissement: la réforme fiscale de 2014 a été initiatrice de la baisse du taux d’imposition du secteur immobilier en 2015, baisse poursuivie sur 2016. Sur la même période, le taux d’imposition pour les non-résidents est passé de 24,75% à 19%.

Parmi les différences plaidant en faveur de l’Espagne, l’absence de taxe d’habitation reste un élément très apprécié des Français, tout comme le montant de la taxe foncière, deux fois moins élevé. À noter également l’absence de délai de préemption qui permet des transactions et acquisitions plus rapides.

Le processus d’acquisition étape par étape:

Obtention du NIE: Número d’Identidad de Extranjero ou Numéro d’Identité d’Étranger, c’est LE document à obtenir absolument. Il est obligatoire et essentiel pour signer l’acte d’achat immobilier. À noter que si vous souhaitez vous expatrier, il vous sera indispensable pour toute démarche (contrat de travail, ouverture de compte en banque, inscription à la Sécurité Sociale, etc.). Sa demande doit être faite auprès d’un commissariat. Ce numéro vous identifie et vous suivra tout au long de votre vie d’expatrié ou de non-résident.

La réserve: votre bien immobilier est choisi et vous êtes parvenus à un accord sur le montant du prix définitif avec l’actuel propriétaire, la réserve (reserva) consiste en un paiement minimum d’une somme destinée à réserver le bien. L’actuel propriétaire s’engage à le retirer du marché et à ne le proposer à personne d’autre. En règle générale, il s’agit de 10% du montant total de la vente. Notez que les Espagnols n’utilisent pas les chèques comme moyen de paiement. Il est donc conseillé d’effectuer un virement bancaire.

La vérification des documents: il s’agit là de vérifier la conformité de tous les documents en corrélation avec le bien acheté. Il convient de demander au vendeur un certain nombre de documents afin d’attester la légalité du bien vendu.

Voici les différents documents requis à cet égard:

  • Permis de construire.
  • Certificat d’enregistrement de la propriété.
  • Licence de première occupation du logement.
  • Certificat d’habitation.
  • Autorisations administratives.
  • Factures d’électricité, eau et gaz.

Le ministère espagnol conseille également de réclamer les documents suivants:

  • Dernière fiche d’impôt sur les biens immobiliers.
  • Document prouvant que le logement n’est pas en état locatif.

Le contrat privé: il fournit les informations générales de la vente et indique la date à laquelle sera signé l’acte de vente devant notaire.

L’acte de vente devant notaire: acte authentique d’achat finalisant la vente.

Selon que le bien est neuf ou ancien, la fiscalité diffère. Pour un bien neuf, deux impôts s’appliquent. Premièrement la TVA, à un taux de 6,5% aux Canaries et de 10% dans le reste de l’Espagne. Deuxièmement, l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD) dont le taux varie selon les communautés autonomes et est compris entre 0 et 1,5%.

Pour un bien ancien, l’acquéreur doit s’acquitter de l’impôt sur le transfert de propriété (ITP), qui varie selon les communautés entre 4 et 11% de la valeur du bien. Celui-ci devra être payé dans les 30 jours qui suivent l’acte de vente.

Une fois propriétaire, la taxe des biens immobiliers en Espagne, appelée IBI, s’applique aussi bien aux résidents comme aux non-résidents. Son montant est calculé par la municipalité dans laquelle se trouve le bien, qui fixe le taux d’imposition à appliquer sur la valeur cadastrale.

Les propriétaires d’un bien d’une valeur de plus de 700 000 euros (ou 1 million pour une résidence principale) seront tenus de contribuer à l’impôt sur le patrimoine, équivalent espagnol de l’impôt sur la fortune. Son montant dépend de la communauté autonome dans laquelle est situé le bien et va de 770 euros en Catalogne à 0 euro à Madrid !

Ensuite, si vous souhaitez mettre votre bien en location, il est bon de savoir que dans le cadre d’une location longue durée, il est possible de déduire 60% du revenu locatif (soit la différence entre le loyer et les dépenses liées à l’entretien du bien). Les dépenses déductibles incluent les assurances, les charges, les travaux et frais d’entretien… Quel que soit le type de location, la valeur à prendre en compte est la différence entre le total des loyers et les charges liées au bien.

Gardez à l’esprit que les loyers issus de la location de votre bien seront considérés comme des revenus et donc soumis à l’impôt sur le revenu : l’impôt sur le revenu classique (IRPF), ou l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). En revanche, si le bien n’est ni votre résidence principale ni mis en location, vous devrez vous acquitter d’impôts supplémentaires pour compenser les revenus que le bien aurait pu générer s’il avait été mis en location et ce que vous soyez résident espagnol ou non.

Si le bien n’a pas été loué : on détermine un loyer fictif, qui correspond à 2% de la valeur cadastrale du bien. À ce montant s’applique le taux d’imposition sur le revenu normal, qui est de 19%.

Si le bien a été loué: l’impôt s’applique sur les revenus locatifs nets.

Cet impôt fait l’objet d’une déclaration, annuelle si vous ne louez pas votre bien, ou trimestrielle s’il est en location.

Le bien est votre résidence principale: aucun impôt à payer.

Le bien est loué: le revenu généré est imposable

Le bien n’est ni loué ni une résidence principale: un impôt de 2% de la valeur cadastrale s’applique. Dans certains cas de figure, les taux varient.

La loi stipule que vous pouvez vivre en Espagne sans y résider pendant un maximum de 90 jours. Après ces trois mois, vous devez obtenir un permis de séjour ou quitter le pays.

La vente d’un bien immobilier est un revenu qui en tant que tel doit être déclaré et qui sera soumis à l’IRPF. Si la vente du bien a donné lieu à des gains (le bien a été vendu plus cher que son prix d’achat) des impôts seront appliqués, tandis que si la vente s’est faite à perte, vous pourrez le compenser par des plus-values. En plus de l’IRPF, et seulement si la vente du bien a généré un bénéfice, une plus-value municipale devra être payée par le vendeur. Le taux varient d’une municipalité à l’autre.

Pour établir votre entreprise en Espagne, il faut tout d’abord procéder à l’inscription en tant qu’employeur et créer votre code de compte de cotisation (Código de Cuenta de Cotización). Ce code de compte de cotisation vous est attribué lors de votre inscription et vous est assigné dans le cadre du contrôle et des obligations vis-à-vis du Système de la Sécurité Sociale.

Il est important de souligner qu’un code de compte de cotisation est obligatoire pour chaque communauté autonome où votre entreprise est établie. Adressez votre demande à la Trésorerie Générale de la Sécurité Sociale (Administración de la Tesorería General de la Seguridad Social) la plus proche de votre lieu d’implantation.