Les impôts à payer lors d’un achat et d’une vente immobilière en Espagne

Les impôts à payer lors d’un achat et d’une vente immobilière en espagne
Les impôts à payer lors d’un achat et d’une vente immobilière en espagne

Cher lecteur, vous vous en doutez sûrement, tout achat et toute vente d’un bien implique des frais, frais qu’il vous faudra débourser en plus du montant inscrit sur l’acte de vente.

Ces frais prennent de multiples formes (frais hypothécaires, honoraires d’agence immobilière…), et ont la fâcheuse tendance à s’accompagner d’impôts et de taxes en tout genre, qui peuvent varier considérablement selon la région où se situe le bien et également selon sa nature (bien neuf ou ancien).

Cela étant dit, cet article à pour but de faire un état des lieux des différents impôts et taxes qu’il vous faudra régler à la suite d’un achat et d’une vente immobilière dans ce beau pays qu’est l’Espagne.

Commençons déjà, si vous le voulez bien, par lister les impôts relatifs à l’achat d’un bien immobilier.

I-QUELS SONT LES IMPÔTS À PAYER LORS D’UN ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE ?

Dans le cadre d’un achat d’un bien ancien comme d’un bien neuf, l’acheteur devra tout d’abord s’acquitter de la taxe sur la documentation juridique.

QU’EST-CE QUE LA TAXE SUR LA DOCUMENTATION JURIDIQUE ?

Comme son nom l’indique, cet impôt taxe les actes juridiques (documents notariés, mercantiles et administratifs) et concerne aussi bien les achats dans le neuf que dans l’ancien. Il est généré par la signature du notaire et l’inscription du bien immobilier au Registre de la Propriété.

Il se compose d’une partie fixe, s’agissant des actes notariés, de 0,15 € par feuillet, ainsi que d’une partie variable selon la communauté autonome où se situe le bien, dont le taux s’échelonne de 0,0 % (au Pays Basque) à 1,5% (pour ce qui est de la Communauté Valencienne, la Catalogne et l’Andalousie) sur le montant de la vente.

Bonne nouvelle cependant, vous pouvez néanmoins bénéficier de réductions dans les cas suivants:

  • Vous avez moins de 35 ans et vous achetez un bien d’une valeur inférieure à 130 000 €.
  • Vous souffrez d’un handicap et achetez un bien d’une valeur inférieure à 180 000 €.

Nous venons de voir que la taxe sur la documentation juridique est à la charge de l’acquéreur, et ce, pour tout achat d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. 

Mais qu’en est-il des impôts à devoir dans le cas spécifique d’une acquisition d’un bien immobilier neuf ?

A/ L’ACHAT DANS LE NEUF

QU’EN EST-IL DE LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE (IVA) ?

Vous avez opté pour un appartement neuf ? Il vous faudra payer la Taxe sur la Valeur Ajoutée, et au cas où ça vous aurait échappé, il s’agit d’un impôt supplémentaire à la taxe sur la documentation juridique. 

Le taux de la Taxe sur la Valeur Ajoutée appliqué aux biens neufs est de 10%, et, c’est assez rare pour le souligner, il est le même dans toute l’Espagne (exception faite des Canaries où le taux est seulement de 6,5%).

L’acquéreur devra s’acquitter de cet impôt au moment de la signature de l’acte de vente.

Nous avons vu ensemble quels étaient les impôts à devoir lors d’un achat d’un bien immobilier neuf en Espagne.

 Mais qu’en est-il des impôts à devoir dans le cas d’une acquisition d’un bien ancien cette fois-ci ?

B / L’ACHAT DANS L’ANCIEN

Dans le cas d’un achat d’un bien immobilier ancien, la Taxe sur le transfert des patrimoines, appelée “impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales” se substitue à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

QU’EST-CE QUE LA TAXE SUR LE TRANSFERT DES PATRIMOINES (ITP)

Il s’agit d’un impôt progressif redevable sur la transmission d’un patrimoine et qui a été cédé par l’Etat aux communautés autonomes. Celles-ci appliquent un pourcentage sur la valeur d’achat différent d’une communauté à une autre.

Les taux d’imposition s’échelonnent en règle générale de 6 à 10%. Une nouvelle fois, le Pays Basque est la communauté qui dispose du taux le plus bas (4%). La communauté Valencienne dispose, quant à elle, d’un taux fixe de 10%. 

Là aussi, certaines communautés appliquent des taux réduits en fonction de votre situation personnelle (famille nombreuse, personnes souffrant de handicap, âge, revenus de l’acheteur,…), et de la valeur d’acquisition du bien.

Comment se calcule cette taxe ?

C’est la nouvelle valeur de référence du Cadastre qui constituera la base imposable sur laquelle sera calculé le montant de l’ITP. 

Depuis le 1er janvier 2022, les contribuables doivent déclarer leur achat en se basant sur la valeur de référence du cadastre, c’est-à-dire la valeur que lui donne l’administration, qui est présumée être celle du marché.

En d’autres termes, si la valeur inscrite sur l’acte de vente s’avère être inférieure à la valeur de référence du cadastre, la taxe sera alors automatiquement appliquée sur cette dernière, qui servira alors de base imposable.

Si l’acquéreur estime que la valeur de référence du cadastre est trop élevée et n’est pas représentative de la valeur réelle du marché, ce sera à lui d’en apporter la preuve auprès de l’administration fiscale.

La taxe est redevable dans les 30 jours ouvrés qui suivent l’achat du bien.

Si vous souhaitez davantage de précisions sur la Taxe sur la Valeur Ajoutée ou bien sur la Taxe sur le Transfert des Patrimoines, nous vous invitons à consulter le site de l’administration fiscale espagnole en cliquant ici.

Et parce qu’un impôt en cache souvent un autre, il vous faudra encore vous acquitter de quelques frais supplémentaires, à savoir:

LES FRAIS NOTARIÉS tout d’abord,

Le pourcentage appliqué sur la valeur du bien est de 0,25 %. Les frais notariés peuvent donc varier entre 300 € et 800 € en moyenne selon le montant de la transaction.

Et ensuite des FRAIS D’INSCRIPTION AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ

Là aussi, cette taxe, appelée “inscripcion en el registro de la propiedad”, s’applique sur la valeur du bien. En revanche, le taux n’est pas fixe et varie de 0,1 % à 2% selon les communautés autonomes. Il faudra donc prévoir entre 200 € et 500 € supplémentaires pour s’acquitter de cette taxe.

Nous avons vu ensemble quels sont les différents impôts à payer lors d’un achat immobilier, mais quid des impôts à payer lors d’une vente ? 

II – QUELS SONT LES IMPÔTS À PAYER LORS D’UNE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE ?

L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE 

L’impôt sur la plus-value immobilière, appelée “plusvalia de Hacienda” ou encore “plusvalia estatal”, est un impôt national calculé, vous l’aurez compris, sur la plus-value immobilière réalisée à la suite de la vente d’un bien immobilier.

On distingue deux cas de figure, selon que le vendeur est résident espagnol ou non.

  • Le vendeur est résident espagnol: 

Il est redevable de l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques appelé “Impuesto sobre la renta de las Personas Fisicas”. 

Le barème d’imposition est le suivant: 19% jusqu’aux premiers 6 000 € de plus-value, 21% pour une plus-value comprise entre 6 000 et 50 000 € et enfin 23% en cas de plus-value supérieure à 50 000 € !

  • Le vendeur n’est pas résident espagnol: 

Il est redevable de l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents, appelé “Impuesto sobre la renta de no Residentes”. Le taux est alors fixe et est de 19% sur la plus-value réalisée.

Là encore, c’est une bonne nouvelle, des réductions ou exonérations sont prévues.

Vous vous êtes donc acquitté de l’impôt national sur la plus-value et vous estimez en être débarrassé … Que nenni ! 

Parce que quand on aime, on ne compte pas, un autre impôt sur la plus-value vous sera applicable, mais cette fois-ci, il s’agit d’un impôt … municipal:

QUID DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE MUNICIPALE ?

L’impôt sur la plus-value municipale, également appelé “impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, est un impôt local à devoir à la municipalité où se situe le bien.

Les critères permettant de déterminer le montant de cet impôt sont la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le bien au moment de la revente, ainsi que le nombre d’années de détention.

Pour calculer le montant de la plus-value, on applique donc un coefficient de croissance à la valeur cadastrale du bien que l’on multiplie ensuite par le nombre d’années de détention du bien.

Une fois le montant de la plus-value déterminée, on multiplie ensuite celle-ci avec le taux d’imposition en vigueur dans la commune. 

Le coefficient de croissance ainsi que le taux d’imposition sont librement fixés par les communes mais ne peuvent excéder les limites imposées par la loi.

Le vendeur dispose d’un délai de trente jours ouvrables pour s’acquitter de cette Taxe sur la Plus-Value, qui peut varier de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers. 

En conclusion, vous l’aurez compris, il n’est pas aisé de déterminer le montant total des impôts dont vous devrez vous acquitter lors de l’achat ou d’une vente d’un bien immobilier en Espagne. Nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à notre équipe de professionnels dont vous trouverez les coordonnées ici, afin qu’ils puissent vous aider à déterminer avec précision le montant des frais qu’il vous faudra prévoir en fonction de votre situation personnelle.

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