Quels impôts s’appliquent à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

impôts à payer lors d'un achat
impôts à payer lors d'un achat

Pays frontalier de la France, et deuxième destination touristique du monde en 2019, l’Espagne attire et nombreux sont les étrangers qui souhaitent investir dans l’immobilier espagnol. La ville de Valencia, forte de sa réputation de meilleure destination d’expatriation, attire tout particulièrement les investisseurs étrangers. Cependant, avant de sauter le pas, il est préférable de se renseigner sur les démarches à entreprendre et les impôts à payer lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Avant toute chose, il faut savoir que le montant de ces impôts varie selon divers facteurs :

  • la communauté autonome dans laquelle se trouve le bien ;
  • le statut de l’acheteur (résident ou non résident) ;
  • le type d’occupation du bien (résidence principale, location…). 

À noter qu’une personne physique est considérée comme « résidente » si elle séjourne plus de 183 jours par an en Espagne ou si elle y a établi le cœur de ses activités économiques. 

Quels impôts payer à l’achat d’un bien immobilier ?

Selon que le bien est neuf ou ancien, la fiscalité diffère. Pour un bien neuf, deux impôts s’appliquent. Premièrement la TVA, à un taux de 6,5% aux Canaries et de 10% dans le reste de l’Espagne. Deuxièmement, l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD) dont le taux varie selon les communautés autonomes et est compris entre 0 et 1,5%.

Pour un bien ancien, l’acquéreur doit s’acquitter de l’impôt sur le transfert de propriété (ITP), qui varie selon les communautés entre 4 et 11% de la valeur du bien. Celui-ci devra être payé dans les 30 jours qui suivent l’acte de vente.

Quels impôts payer après l’achat d’un bien immobilier ?

Une fois propriétaire, la taxe des biens immobiliers en Espagne, appelée IBI, s’applique aussi bien aux résidents comme aux non-résidents. Son montant est calculé par la municipalité dans laquelle se trouve le bien, qui fixe le taux d’imposition à appliquer sur la valeur cadastrale.

Les propriétaires d’un bien d’une valeur de plus de 700 000 euros (ou 1 million pour une résidence principale) seront tenus de contribuer à l’impôt sur le patrimoine, équivalent espagnol de l’impôt sur la fortune. Son montant dépend de la communauté autonome dans laquelle est situé le bien et va de 770 euros en Catalogne à 0 euro à Madrid !

Ensuite, si vous souhaitez mettre votre bien en location, il bon de savoir que dans le cadre d’une location longue durée, il est possible de déduire 60% du revenu locatif (soit la différence entre le loyer et les dépenses liées à l’entretien du bien). Les dépenses déductibles incluent les assurances, les charges, les travaux et frais d’entretien… Quel que soit le type de location, la valeur à prendre en compte est la différence entre le total des loyers et les charges liées au bien.

Gardez à l’esprit que les loyers issus de la location de votre bien seront considérés comme des revenus et donc soumis à l’impôt sur le revenu : l’impôt sur le revenu classique (IRPF), ou l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). En revanche, si le bien n’est ni votre résidence principale ni mis en location, vous devrez vous acquitter d’impôts supplémentaires pour compenser les revenus que le bien aurait pu générer s’il avait été mis en location et ce que vous soyez résident espagnol ou non.

Comment sont imposés les revenus locatifs des non-résidents ?

Si le bien n’a pas été loué : on détermine un loyer fictif, qui correspond à 2% de la valeur cadastrale du bien. À ce montant s’applique le taux d’imposition sur le revenu normal, qui est de 19%.  

Si le bien a été loué : l’impôt s’applique sur les revenus locatifs nets.

Cet impôt fait l’objet d’une déclaration, annuelle si vous ne louez pas votre bien, ou trimestrielle s’il est en location.

Comment sont imposés les revenus locatifs des résidents ?

Le bien est votre résidence principale : aucun impôt à payer.

Le bien est loué : le revenu généré est imposable

Le bien n’est ni loué ni une résidence principale : un impôt de 2% de la valeur cadastrale s’applique. Dans certains cas de figure, les taux varient.

Quelles taxes s’appliquent au vendeur lors de la vente d’un bien ?

La vente d’un bien immobilier est un revenu qui en tant que tel doit être déclaré et qui sera soumis à l’IRPF. Si la vente du bien a donné lieu à des gains (le bien a été vendu plus cher que son prix d’achat) des impôts seront appliqués, tandis que si la vente s’est faite à perte, vous pourrez le compenser par des plus-values. En plus de l’IRPF, et seulement si la vente du bien a généré un bénéfice, une plus-value municipale devra être payée par le vendeur. Le taux varient d’une municipalité à l’autre.

La fiscalité liée aux biens immobiliers en Espagne est, comme vous avez pu le constater, un sujet complexe, d’autant plus pour les acheteurs étrangers. C’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un de nos professionnels pour vous aider à mener à bien votre projet immobilier.

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