Locations Airbnb : du nouveau pour les propriétaires

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En fonction de l’intensité de leur activité de location, les propriétaires de biens loués sur Airbnb peuvent être redevables fiscalement

A Valence, Espagne, la fameuse « économie collaborative » fait aujourd’hui partie intégrante de l’activité économique du pays. Les logements touristiques sont de véritables casse-têtes pour les administrations. En effet, un certain flou persiste autour de l’économie de ce type de logements.

Bien que les plateformes comme Airbnb affirment que leur but initial était d’aider des familles à plus aisément boucler leurs fins de mois, nombreux sont les particuliers qui profitent de ce système pour générer des revenus supplémentaires : leurs logements sont loués à but purement touristique.

Beaucoup de questions sont soulevées en ce moment concernant ce modèle économique et le rôle joué par ses différents acteurs. Plusieurs experts dans le domaine indiquent que l’administration espagnole émet l’idée d’un encadrement de cette pratique et des personnes qui en perçoivent des gains financiers. Celles-ci verraient leur activité régie par le RETA (Régime spécial pour les travailleurs indépendants).

La fréquence de l’activité, élément clé

Adrían Todolí, professeur en droit du Travail à l’Université de Valencia, explique que cette activité n’est imposable que si elle est récurrente, et nécessitera l’inscription en tant qu’indépendant du propriétaire. Une location ponctuelle et occasionnelle n’est concernée par aucune imposition et ne requiert aucun statut de travailleur. « À cet égard, la différence majeure entre un professionnel et un particulier réside dans la fréquence de l’activité. »

« Il reste désormais à déterminer à partir de quel fréquence celle-ci implique une imposition », souligne Todolí dans son ouvrage « Le Travail à l’ère de l’économie collaborative ».

Il ajoute qu’il ne fait aucun doute que le contrôle de la fréquence d’une telle activité doit être basée sur un critère temporel et non pécuniaire : « sa pratique constante et à temps plein est l’œuvre d’un travailleur indépendant et est totalement différente d’une simple location ponctuelle et isolée ».

Il termine en indiquant qu’avec la simplicité qu’offrent ces nouvelles plateformes, de plus en plus de personnes se laisseront tenter par ce système, ce qui risque de créer dans ce domaine un flou juridique entre les statuts de particulier et d’indépendant.

Autre facteur important, la gestion de l’hébergement

Toujours dans son ouvrage, Todolí explique qu’à la suite d’une décision du Tribunal de grande instance de Valladolid, un propriétaire de logements touristiques s’est vu contraint de s’inscrire en tant que travailleur indépendant, sous la juridiction du RETA. Il aurait en effet pratiqué au travers de la location de ses propriétés des activités proches de celle de l’hôtellerie. Il proposait la location de deux chambres dans une maison de campagne et employait à cet égard une femme de ménage à raison de deux heures par semaine.

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Le Tribunal a estimé que le fait de fournir des services de nettoyage était une circonstance aggravante, et que cette pratique constituait effectivement une activité économique. En effet, « puisque le propriétaire est le responsable des hébergements, il est dans l’obligation d’organiser des visites pour les potentiels locataires ». Dès lors, le parquet considère comme « activité économique » la négociation du prix de location et la réception des locataires.

L’on peut donc conclure que quiconque pratiquant une activité sous couvert du principe d’une « économie collaborative » n’est pas exempt du statut de travailleur indépendant et des obligations de cotisation que ce statut incombe. La Loi estime alors que la simple gestion d’une activité économique – comptabilité et administration – suffit à impliquer un statut de travailleur, y compris dans le cas de gestion de biens en location, assure Todolí.

Salaire minimum interprofessionnel

Inmaculada Ballester, professeure de droit du Travail et de la Sécurité social à l’Université Jaume I de Castellón, et magistrate adjointe du Tribunal de grande instance à Valence souligne que la réglementation en vigueur à propos du Régime spécial des travailleurs indépendant (RETA) s’applique effectivement dès lors qu’une activité professionnelle implique une rémunération mensuelle personnelle. Elle émet cependant une nuance , sur le fait que le « salario minimo interprofessional » (équivalent espagnol du SMIC) serait le montant de référence permettant de différencier l’activité d’un particulier de celle d’un travailleur indépendant.²

En ce sens, la Loi disposerait donc de deux conditions pour exiger ou non l’inscription d’une personne en tant que travailleur indépendant : un montant maximal perçu, couplé à une fréquence mensuelle. « Il est à noter cependant que bon nombre de particuliers passent au travers des mailles du filet de l’administration fiscale. Beaucoup de ces rémunérations sont versées en liquide et ne font pas l’objet d’une cotisation auprès de la Sécurité sociale », explique Ballester.

Comment réduire les impôts en Espagne

« Si ce type d’activité venait à être plus sérieusement étudié par les instances de l’inspection du travail, nous pourrions commencer à considérer ces personnes comme “travailleurs”, les obligeant alors à s’inscrire en tant qu’indépendant, régis par la règlementation du RETA. »

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