Аренда в Валенсии в 2026 году: права арендатора и собственника

Что нужно знать арендатору и арендодателю в Валенсии

В конце сентября 2026 года правительство приняло два декрета-закона о жилье: Королевский декрет-закон 26/2026 (меры по жилью, в том числе по аренде) и Королевский декрет-закон 27/2026 (стабильность договоров аренды). Конгресс депутатов не утвердил их на заседании 2 октября 2026 года и принял решение об отмене, о чём сообщают постановления Конгресса о публикации отмены: BOE-A-2026-20526 (декрет-закон 26/2026) и BOE-A-2026-20527 (декрет-закон 27/2026). Эти декреты больше не применяются.

Ниже изложены правила по состоянию на 6 октября 2026 года для тех, кто снимает или сдаёт квартиру в Валенсии на длительный срок. Как отмена повлияла на договоры, заключённые или продлённые 1 или 2 октября 2026 года, в официальных источниках не уточняется. Если Вы оказались в такой ситуации, свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com.

Краткосрочная сдача туристам регулируется отдельно, и о ней рассказано в статье о сдаче недвижимости через Airbnb в Валенсии.

Виды договоров аренды

• Аренда жилья (arrendamiento de vivienda). Квартира служит постоянным жильём арендатора. К такому договору применяются основные правила LAU о сроках, залоге и обновлении платы.
• Аренда на сезон (arrendamiento de temporada). По статье 3 LAU аренда, заключённая по сезонам (летним или любым другим), считается арендой для иных целей, чем жильё, и на неё распространяются другие правила, чем на аренду жилья. Отдельного вида «временной аренды жилья», который вводил декрет-закон 26/2026, в LAU больше нет.
• Туристическое жильё. Сдача туристам на короткий срок регулируется законом о туризме Валенсийского сообщества, а не LAU.

Для квалификации важно, для чего квартира служит на самом деле: по статье 3 LAU арендой для иных целей считается аренда, основное назначение которой отлично от удовлетворения постоянной потребности арендатора в жилье. Если договор оформлен как сезонный, а квартира фактически служит постоянным жильём, применимые правила могут отличаться от указанных в договоре. Если Вы сомневаетесь в квалификации своего договора, свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com.

Срок договора и продление

По статье 9 LAU договор аренды жилья, заключённый на срок менее пяти лет (семи лет, если арендодатель юридическое лицо), продлевается ежегодно до достижения этого срока, если арендатор не заявит об отказе от продления.

Статья 10 LAU регулирует продление после минимального срока. Если арендодатель не уведомил арендатора об отказе от продления не менее чем за четыре месяца до даты окончания, а арендатор не сделал этого не менее чем за два месяца, договор продлевается ежегодно, максимум на три года. Арендатор может отказаться от очередного годового продления, предупредив арендодателя за месяц до окончания года.

По той же статье арендатор вправе просить о чрезвычайном продлении: на срок до одного года при подтверждённой социальной и экономической уязвимости (для арендодателя, который является крупным собственником, оно обязательно) и на срок до трёх лет в зоне напряжённого рынка жилья. Подходит ли это Вашему договору, зависит от обстоятельств, поэтому проверьте его с юристом.

Последовательные продления на пять или семь лет и компенсацию арендатору не менее 12 месячных плат при отказе арендодателя от продления вводил декрет-закон 27/2026. Эти изменения больше не действуют: консолидированный текст статьи 10 LAU отмечает, что они утратили силу.

По статье 11 LAU арендатор может отказаться от договора аренды жилья через шесть месяцев, предупредив арендодателя не менее чем за 30 дней. Стороны могут прописать в договоре, что при таком отказе арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере одной месячной платы за каждый оставшийся год договора, а неполные годы считаются пропорционально.

Арендная плата и её обновление

По статье 18 LAU арендную плату можно обновлять раз в год, когда исполняется очередной год договора, на условиях, согласованных сторонами. Если стороны прямо не договорились об обновлении, плата не обновляется. Повышение при обновлении не может превышать изменение индекса потребительских цен на дату обновления.

Дополнительное положение 11 LAU поручило Национальному институту статистики (INE) определить индекс, который служит ориентиром-пределом по статье 18 для предотвращения несоразмерных повышений платы. С января 2025 года INE публикует его (IRAV) ежемесячно; методика описана в сообщении INE об индексе IRAV. Как индекс применяется к Вашему договору, зависит от его условий и даты заключения.

Ограничение обновления платы 2 % на период с 1 октября 2026 года по 31 декабря 2027 года, которое вводил декрет-закон 26/2026, не действует (отмена: BOE-A-2026-20526). Прежде чем согласиться на повышение платы, проверьте, какое правило применяется к Вашему договору. Мы можем сделать это по копии договора.

Зоны напряжённого рынка жилья

По статье 18 Закона 12/2023 о праве на жильё зону напряжённого рынка (zona de mercado residencial tensionado) можно объявить, если выполняется одно из условий:

• средние расходы на ипотеку или аренду вместе с основными расходами и коммунальными платежами превышают 30 % среднего дохода домохозяйства;
• цена покупки или аренды за пять предыдущих лет выросла не менее чем на три пункта больше регионального индекса потребительских цен.

В таких зонах действуют ограничения арендной платы по статье 17 LAU, особенно для крупных собственников (grandes tenedores). По статье 3 закона 12/2023 крупным собственником считается владелец более 10 городских жилых объектов или более 1 500 м² жилой площади, без учёта гаражей и кладовых; в зоне напряжённого рынка этот порог может быть снижен до пяти объектов, если это обосновано региональной администрацией.

Объявлен ли зоной напряжённого рынка Ваш муниципалитет, проверяйте на дату подписания договора. Мы поможем это уточнить.

Залог, гарантии и расходы

• Залог (fianza) при аренде жилья обязателен и равен одной месячной плате (статья 36 LAU).
• В Валенсийском сообществе арендодатель вносит залог в Генералитет в течение одного месяца после подписания договора (разъяснение Казначейства Генералитета Валенсии о депозите залогов). При просрочке начисляется надбавка 20 % и проценты.
• Стороны могут договориться о дополнительной гарантии помимо залога. По договору аренды жилья со сроком до пяти лет (до семи лет, если арендодатель юридическое лицо) она не может превышать двух месячных плат (статья 36 LAU, пункт 5).
• Арендодатель не вправе требовать авансом платы больше чем за один месяц (статья 17 LAU, пункт 2).
• Расходы на агентство и оформление договора несёт арендодатель (статья 20 LAU).

Документы для аренды квартиры

Закон не содержит закрытого перечня документов, но на практике арендодатели в Валенсии обычно запрашивают:

• паспорт и NIE (Número de Identificación de Extranjero), то есть идентификационный номер иностранца; как его получить, рассказано в статье о NIE и TIE;
• подтверждение дохода: трудовой договор, выписки по счёту, налоговые декларации;
• для самозанятых (autónomos): годовую декларацию по IRPF, квартальные декларации Modelo 303 и Modelo 130, подтверждение регистрации в специальном режиме социального страхования (RETA);
• рекомендации прежних арендодателей и, иногда, банковскую гарантию или поручительство в пределах, допустимых законом.

После переезда зарегистрируйтесь по месту жительства (empadronamiento) в мэрии: эта регистрация нужна для многих административных процедур. Если Вы переезжаете по виду на жительство без права на работу (residencia no lucrativa), полезна статья о продлении ВНЖ без права на работу.

Аренда до переезда и языковой барьер

Многие иностранцы снимают жильё ещё до приезда: смотрят квартиру по видеосвязи, присылают документы онлайн и подписывают договор электронной подписью. Не переводите деньги, пока не проверили собственника квартиры и текст договора.

Договор обычно составляется на испанском языке. Если Вы им не владеете, получите перевод до подписания и проверьте пункты о сроке, продлении, обновлении платы, коммунальных платежах (suministros) и возврате залога. Все устные договорённости, например о мебели и состоянии квартиры, должны быть включены в письменный текст.

Налоги для арендодателя

Налоговый резидент Испании платит IRPF с дохода от аренды. Если жильё сдаётся для проживания, положительный чистый доход уменьшается по статье 23.2 закона об IRPF:

• на 90 %, если в зоне напряжённого рынка заключён новый договор, по которому начальная плата снижена более чем на 5 % по сравнению с последней платой по предыдущему договору на ту же квартиру;
• на 70 %, если жильё впервые сдано в зоне напряжённого рынка арендатору в возрасте от 18 до 35 лет, а также в других случаях, указанных в законе, например при социальной аренде через публичную администрацию или некоммерческую организацию;
• на 60 %, если квартира была реабилитирована и работы завершены за два года до заключения договора;
• на 50 % во всех остальных случаях.

Требования должны выполняться на момент заключения договора. Эти проценты ввёл Закон 12/2023 для договоров аренды жилья, заключённых после его вступления в силу, поэтому для более ранних договоров применимый вычет лучше уточнить индивидуально. Изменение вычета, которое предлагал декрет-закон 26/2026, не действует.

Нерезидент платит IRNR по ставке 19 % (резиденты ЕС и ЕЭЗ, с вычетом расходов) или 24 % (статья 25 закона об IRNR) и подаёт декларацию Modelo 210 раз в год: за доходы 2026 года с 1 по 20 апреля 2027 года (разъяснение AEAT).

Если Вы рассматриваете покупку квартиры для сдачи, прочитайте также статью об инвестициях в недвижимость Испании.

Юридическая помощь по аренде в Валенсии

Состояние законодательства на 6 октября 2026 года.