Сдать недвижимость в аренду через Airbnb в Валенсии: законно ли это? 

Можно ли законно сдавать квартиру через Airbnb в Валенсии

Да, если квартира зарегистрирована как туристическая и правила дома это допускают. На сдачу через Airbnb в Валенсии одновременно влияют закон Валенсийского сообщества о туризме, градостроительные правила муниципалитета и государственный Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH), который регулирует жизнь многоквартирных домов.

Ниже изложены правила по состоянию на 2 октября 2026 года: регистрация, согласие соседей, государственные и европейские требования, налоги и штрафы. НДС при туристической аренде подробно разобран в статье о НДС для квартир, сдаваемых туристам.

Что считается туристическим жильём в Валенсийском сообществе

Основной акт для Валенсии: Закон 15/2018 о туризме, досуге и гостеприимстве Валенсийского сообщества в редакции Декрета-закона 9/2024, который действует с 8 августа 2024 года. Статья 65 закона определяет туристическое жильё (vivienda de uso turístico, VUT) по следующим признакам:

• квартира сдаётся целиком, а не по комнатам;
• один арендатор проживает в ней не более 10 дней подряд;
• туристическое использование допускается градостроительными нормами, что подтверждает отчёт мэрии о совместимости (informe municipal de compatibilidad urbanística);
• в регистрационных данных указывается кадастровый номер объекта (referencia catastral).

Если квартиру сдают одному арендатору более чем на 10 дней, такая сдача не является туристическим жильём в смысле закона, и к ней применяются другие правила. Какие именно, зависит от условий договора. О долгосрочной аренде читайте в нашем руководстве по аренде жилья в Валенсии.

Мэрия Валенсии в январе 2025 года одобрила проект собственных градостроительных правил для туристического жилья с ограничениями по кварталам и домам (страница мэрии Валенсии о нормах для туристического жилья). Перед покупкой квартиры под сдачу проверьте, какие правила действуют для конкретного адреса.

Регистрация туристической квартиры: порядок действий

Деятельность начинается с подачи декларации (declaración responsable) в Реестр туризма Валенсийского сообщества, после чего жильё вносится в реестр. Последовательность шагов такая:

1. Получить в мэрии (Ayuntamiento) отчёт о градостроительной совместимости, подтверждающий, что туристическое использование квартиры допускается.
2. Если квартира находится в многоквартирном доме, получить согласие сообщества собственников (подробнее в следующем разделе).
3. Подать декларацию в Реестр туризма с кадастровым номером объекта и приложенными документами.
4. Указывать регистрационный номер в каждом объявлении, в том числе на Airbnb.
5. Каждые пять лет продлевать регистрацию новой декларацией в течение месяца до истечения срока, с актуальным отчётом мэрии.

Декрет-закон 9/2024 добавил приложение III с минимальными требованиями к туристическому жилью. Среди них лифт в домах, где больше четырёх этажей над первым (planta baja), план эвакуации здания у входа или инструкции на случай чрезвычайной ситуации на нескольких языках, круглосуточный телефон для гостей и запрет на ящики для ключей на улице. На приведение уже зарегистрированного жилья в соответствие с приложением III отводится пять лет с 8 августа 2024 года.

Регистрации, оформленные после вступления в силу закона 15/2018 (8 июля 2018 года), сохраняют силу до 8 августа 2029 года, после чего нужна декларация о продлении. Для квартир, зарегистрированных раньше, переходные правила отличаются, поэтому свой режим лучше уточнить заранее.

Регистрация не переходит к покупателю автоматически. По Закону Валенсийского сообщества 3/2026, который действует с 3 июля 2026 года, новый собственник подаёт новую декларацию с отчётом мэрии; при наследовании достаточно декларации об изменении данных.

Согласие сообщества собственников

С 3 апреля 2025 года действует новая редакция LPH, внесённая Органическим законом 1/2025. Статья 7.3 Закона о горизонтальной собственности гласит:

El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

Иными словами, собственник, который хочет сдавать квартиру туристам, должен заранее получить явно выраженное согласие сообщества. По статье 17.12 LPH такое решение принимают три пятых собственников, которые одновременно представляют три пятых долей участия.

Тем же большинством сообщество может ограничить, обусловить или запретить туристическую аренду, а также повысить для такой квартиры взнос на общие расходы не более чем на 20 %. Эти решения не имеют обратной силы. Закон Валенсийского сообщества 3/2026 прямо требует соблюдения этого правила при регистрации жилья.

Для владельцев, которые законно сдавали жильё туристам до 3 апреля 2025 года, закон предусматривает переходное положение. Распространяется ли оно на Вашу квартиру, зависит от документов и даты регистрации. Как Верховный суд толкует уставы домов, разобрано в статье о решении Верховного суда по туристической аренде.

Государственный реестр и европейские правила

С 1 июля 2025 года Королевский декрет 1312/2024 требовал для краткосрочной аренды государственный регистрационный номер. Верховный суд по жалобе Генералитета Валенсии аннулировал основную часть этого регулирования решением от 19 мая 2026 года, опубликованным в BOE 8 июня 2026 года. По сообщению пресс-службы Генерального совета судебной власти, суд признал, что у государства нет полномочий создавать реестр, дублирующий региональные. Цифровое единое окно для сбора данных о сдаче (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) сохранено.

Как теперь поступать с уже выданными государственными номерами и с ежегодной отчётностью по ним, ни один опубликованный акт пока не определил. Если у Вас есть такой номер, свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com, и мы проверим Вашу ситуацию.

Регламент (ЕС) 2024/1028 применяется с 20 мая 2026 года. Платформы ежемесячно передают властям данные о сдаче: число ночей, число гостей и страну их проживания, регистрационный номер, точный адрес объекта и ссылку на объявление. Небольшие платформы могут передавать данные ежеквартально.

Налоги при сдаче через Airbnb

Доход от туристической аренды облагается налогом в Испании независимо от того, где живёт владелец. Порядок зависит от налогового резидентства и от того, оказываете ли Вы гостям услуги гостиничного типа.

• Налоговый резидент Испании указывает доход в годовой декларации по IRPF (налог на доходы физических лиц). Если гостиничных услуг нет, это доход от недвижимого имущества без льготного вычета для жилья, как указано в сводной таблице Налогового агентства Испании (AEAT).
• Нерезидент платит налог на доходы нерезидентов (IRNR) по ставке 19 %, если он резидент ЕС или ЕЭЗ (с правом вычесть расходы), или 24 % с полной суммы дохода в остальных случаях (статья 25 закона об IRNR).
• Декларация Modelo 210 по сдаваемой квартире подаётся раз в год: за доходы 2026 года с 1 по 20 апреля 2027 года, как указано в разъяснении AEAT о новых сроках Modelo 210.
• Аренда без гостиничных услуг освобождена от НДС, с такими услугами облагается по ставке 10 %. С 1 декабря 2026 года правила могут измениться; подробности в статье о НДС при туристической аренде.

Если Вы только планируете купить квартиру под сдачу, учтите и налоги при покупке: они описаны в статье об инвестициях в недвижимость Испании.

Штрафы за нарушения

Санкции установлены статьёй 94 закона 15/2018:

Закон прямо относит к нарушениям, например, рекламу без регистрационного номера, деятельность без декларации и сдачу туристам отдельных комнат.

Практические советы владельцу

• Застрахуйте гражданскую ответственность и имущество: полис должен покрывать ущерб, который могут причинить гости.
• Установите датчики дыма и огнетушитель и оставьте гостям понятные инструкции на случай чрезвычайной ситуации.
• Ведите учёт доходов и расходов по каждому объекту: это упрощает налоговые декларации и проверку данных, которые платформы передают властям.
• Сравнивайте цены с похожими объявлениями и пользуйтесь инструментами гибкого ценообразования платформы, особенно в низкий сезон.
• Быстро отвечайте гостям и заранее сообщайте правила дома: отзывы влияют на загрузку, а жалобы соседей на решения сообщества.

Юридическая помощь владельцам туристического жилья в Валенсии

Состояние законодательства на 2 октября 2026 года.