Инвестиции в недвижимость Испании: гид для иностранцев

Что изменилось для иностранных инвесторов

Испанская недвижимость по-прежнему интересует покупателей из-за рубежа, но правовые условия за последние два года заметно изменились. Инвесторский вид на жительство закрыт, в Валенсийском сообществе изменились ставки налога на покупку, а правила аренды и туристической сдачи стали строже.

Ниже изложены юридические и налоговые аспекты инвестиций по состоянию на 2 октября 2026 года. Рыночные прогнозы и показатели доходности мы не приводим: они быстро устаревают и зависят от конкретного объекта.

Покупка недвижимости иностранцем: основные этапы

По статье 205 Регламента об иностранцах (Королевский декрет 1155/2024) NIE присваивается иностранцам, у которых есть экономические, профессиональные или социальные интересы в Испании, и указывается во всех документах, которые они оформляют. Как получить номер, рассказано в статье о NIE и TIE.

1. Получить NIE и открыть счёт в испанском банке для платежей по сделке и текущих расходов.
2. Проверить объект: выписку из Реестра собственности (nota simple), отсутствие долгов и обременений, задолженность перед сообществом собственников, градостроительный статус.
3. Если объект покупается для сдачи туристам, заранее проверить возможность регистрации и согласие сообщества собственников (подробнее в статье об Airbnb в Валенсии).
4. Подписать частный договор с задатком (contrato de arras) только после проверки документов.
5. Подписать купчую у нотариуса (escritura pública) и зарегистрировать право в Реестре собственности.
6. Уплатить налоги на покупку в установленный срок.

Золотая виза больше не выдаётся

Органический закон 1/2025 с 3 апреля 2025 года лишил содержания статьи с 63 по 67 Закона 14/2013, которые регулировали вид на жительство для инвесторов. Закрыты все инвесторские варианты, а не только покупка недвижимости стоимостью от 500 000 евро.

По переходным положениям закона 14/2013 заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по прежним правилам. Визы и разрешения, действовавшие на эту дату, сохраняют силу, а их продление проводится по правилам первоначальной выдачи. Если у Вас есть такое разрешение, уточните условия продления у юриста.

Для тех, кто хочет жить в Испании, остаются другие пути:

• вид на жительство без права на работу (residencia no lucrativa) для лиц с достаточными средствами; см. статью о продлении ВНЖ без права на работу;
• виза для удалённой работы; см. статью о визе цифрового кочевника;
• разрешения для предпринимателей и специалистов по закону 14/2013.

Какой вариант подходит Вам, зависит от доходов и планов; подробнее на странице иммиграционного права.

Налоги при покупке недвижимости

Ставки ITP и AJD установлены статьями 13 и 14 Закона Валенсийского сообщества 13/1997, ставка НДС статьёй 91 закона об НДС. В других регионах ставки отличаются, а для отдельных покупателей действуют льготные ставки. Нотариальные и регистрационные расходы зависят от цены и здесь не приводятся.

Если продавец нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в Налоговое агентство в счёт налога продавца (статья 25 закона о налоге на доходы нерезидентов).

Налоги владельца недвижимости

• Налоговый резидент Испании декларирует доходы от недвижимости в годовой декларации по IRPF.
• Нерезидент платит налог на доходы нерезидентов (IRNR) с аренды по ставке 19 %, если он резидент ЕС или ЕЭЗ (с правом вычесть связанные расходы), и 24 % с полной суммы в остальных случаях. Прирост капитала при продаже облагается по ставке 19 % для всех нерезидентов.
• Если жильё нерезидента не сдаётся, он ежегодно платит налог с условного (вменённого) дохода (статья 24 закона об IRNR). Декрет-закон 26/2026 с 1 января 2027 года меняет правила вменённого дохода в статье 85 закона об IRPF; как это отразится на нерезидентах, лучше уточнить индивидуально.
• Декларация Modelo 210 по сданному объекту подаётся раз в год: за доходы 2026 года с 1 по 20 апреля 2027 года. Декларация по вменённому доходу за 2026 год подаётся с 1 апреля по 31 декабря 2027 года (разъяснение AEAT о сроках Modelo 210).

О налоговом сопровождении владельцев подробнее на странице налоговых услуг.

Сдача инвестиционной недвижимости в аренду

Для долгосрочной аренды действуют правила закона об аренде городской недвижимости (LAU): сроки, залог, обновление платы. Они описаны в статье об аренде жилья в Валенсии.

Туристическая сдача требует региональной регистрации и, в многоквартирном доме, согласия сообщества собственников. О толковании уставов домов Верховным судом читайте в статье о решении Верховного суда по туристической аренде, о налогах в статье о НДС при сдаче квартир туристам.

Королевский декрет-закон 26/2026 содержит меры, важные для инвесторов. Он ещё должен быть утверждён Конгрессом депутатов:

• с 1 декабря 2026 года сдача меблированного жилья на срок не более 30 ночей, если оно не является постоянным жильём арендодателя, облагается НДС по ставке 10 %;
• муниципалитеты могут ввести надбавку к налогу на недвижимость (IBI) до 50 % для туристического жилья в зонах напряжённого рынка.

Покупка через компанию

Общество с ограниченной ответственностью (SL) можно учредить с капиталом от 1 евро (Закон о капитальных обществах). Пока капитал ниже 3 000 евро, общество направляет в резерв не менее 20 % прибыли, а при ликвидации, если имущества общества не хватает для погашения долгов, участники и администраторы несут солидарную ответственность в пределах 3 000 евро.

Общая ставка налога на прибыль 25 %. Новые компании платят 15 % в первом периоде с положительной базой и в следующем за ним, но эта ставка не применяется к компаниям, которые только управляют имуществом (статья 29 закона о налоге на прибыль). Подходит ли компания для Вашей инвестиции, зависит от планов и налогового резидентства. Об учреждении компании читайте в статье о том, как учредить стартап в Испании.

Юридическое сопровождение инвестиций в недвижимость Испании

Состояние законодательства на 2 октября 2026 года.