Краткосрочная аренда жилья остается в центре внимания налогового и муниципального регулирования в Испании. Владельцам и управляющим квартир, сдаваемых внаем туристам, 2025 год принесет важные изменения, особенно, в части НДС, применяемого к квартирам, сдаваемым туристам, и административного контроля. Здесь объясняется порядок применения НДС для данного типа размещения, случаи применения и сопутствующие налоговые обязательства. Компания Delaguía & Luzón («Делагиа и Лусон») поможет вам разобраться во всех тонкостях и выполнить все предписания закона, без осложнений и риска получения штрафов.
В каких случаях сдача квартир внаем туристам облагается НДС?
Согласно закону об НДС, сдача квартир внаем туристам облагается НДС в обязательном порядке, если вы предлагаете определенные дополнительные услуги, аналогичные гостиничным: периодическая уборка во время проживания, смена постельного белья и полотенец, служба приема, завтрак и т. д. Если же аренда ограничивается выдачей ключей и уборкой после отъезда гостя, НДС не применяется.
Данный критерий применения НДС действует в целом для объектов размещения туристов, и, в частности, для сдаваемых внаем туристам квартир, поэтому, для целей его применения, важно проанализировать, какие услуги вы предлагаете своим арендаторам.
НДС в отношении квартир, сдаваемых туристам
Порядок применения НДС для сдачи квартир туристам напрямую зависит от пакета услуг, предлагаемых гостям.
Гостиничные услуги (облагаются НДС 10%)
Если вы предоставляете две или более услуг, характерных для гостиничного бизнеса и указанных ниже, аренда вашей квартиры туристами облагается НДС по ставке 10%, по аналогии с гостиницами и сельскими гостевыми домами с дополнительными услугами:
- Служба приема и сопровождения гостей, действующая постоянно/продолжительно
- Регулярная уборка во время проживания
- Регулярная смена постельного белья и полотенец во время проживания
- Услуги прачечной
- Услуги хранения багажа
- Услуги доставки периодических изданий
- Услуги консьержа
- Услуги общественного питания
Услуги, не связанные с размещением напрямую(облагаются НДС по ставке 21%)
Услуги, не связанные с размещением напрямую (парковка, прокат велосипедов, спа-услуги, экскурсии и т.д.), облагаются налогом по стандартной ставке 21% и должны быть указаны в счете отдельной строкой.
Услуги, не относящиеся к гостиничным и не облагаемые НДС
- Уборка и смена белья только при заезде и выезде гостей
- Уборка мест общего пользования в здании/кондоминиуме
- Техническая помощь и обслуживание при необходимости ремонта
В каких случаях сдача квартир внаем туристам освобождается от НДС?
Аренда квартир туристами не облагается НДС, если размещение является единственной предоставляемой услугой, т.е. вы не оказываете гостям дополнительных услуг. В таких случаях НДС не применяется, при этом физическим лицам необходимо декларировать данный доход как доход от недвижимого имущества. Соответственно, НДС по расходам, связанным с жильем, не вычитается.
Периодическое предоставление дополнительных услуг и исчисление НДС
В случае периодического предоставления дополнительных услуг, необходимо произвести пропорциональное исчисление НДС: вычитается только НДС, уплаченный с доли облагаемого НДС дохода, по отношению к годовой общей сумме. Данное исчисление позволяет надлежащим образом скорректировать вычеты и избежать проблем с налоговой службой.
Налоговые и административные обязательства владельцев квартир, сдаваемых внаем туристам
- Регистрация в качестве предпринимателя по формам 036 или 037, в соответствии с разделом 861.1 IAE (Положение о налоге на ведение коммерческой деятельности).
- Выставление полных или упрощенных счетов-фактур в соответствующих случаях.
- Ежеквартальная подача формы 303 по НДС и годовой сводной формы 390.
- Ведение бухгалтерских книг и хранение налоговой документации в течение, минимум, 4-х лет.
- Сверка сумм доходов с данными, предоставленными налоговой службе цифровыми платформами, посредством формы 238.
Изменения в 2028 г.: обязательное применение НДС в отношении краткосрочной аренды туристами
С 1 июля 2028 г., на уровне Европейского союза вводится обязанность по применению НДС к сдаче квартир внаем туристам при сроке проживания менее 30 ночей, независимо от набора предлагаемых услуг. Указанное изменение напрямую затронет сектор размещения туристов в Испании, увеличив налоговую и административную нагрузку владельцев сдаваемого в аренду жилья.
Обязательная регистрация и штрафы санкции, применяемые с 2025 г.
Начиная с июля 2025 г., все владельцы квартир, сдаваемых внаем туристам, должны указывать код регистрации при размещении объявлений о сдаче недвижимости на цифровых платформах. Отсутствие данного кода может привести к финансовым санкциям и удалению объявлений с платформ.
Почему стоит обратиться в компанию Delaguía & Luzón («Делагиа и Лусон»)?
Компания Delaguía & Luzón («Делагиа и Лусон») специализируется на налоговом и юридическом сопровождении объектов размещения туристов. Мы предлагаем следующие услуги:
- Изучение индивидуальных аспектов применения НДС в отношении квартир, сдаваемых внаем туристам.
- Комплекс услуг по регистрации статуса предпринимателя, выставлению счетов-фактуре и подаче форм налоговой отчетности.
- Проверка и сверка сумм доходов и расходов, заявленных налоговой службе.
- Консультации по вопросам изменений европейского законодательства, вступающих в силу с 2028 г.
- Юридическое представительство в случае налоговых проверок/запросов.
Информированный подход к налоговым обязательствам определяет прибыльность сдачи квартиры внаем туристам. Обратитесь в компанию Delaguía & Luzón («Делагиа и Лусон»), чтобы обеспечить эффективное, соответствующее требованиям применение НДС в части аренды квартир туристами.
