TVA sur les locations touristiques en Espagne, tout ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire

Une exonération par défaut et une TVA de 10 % dès que le bailleur fournit des services d’hôtel

En Espagne, la TVA (IVA, impuesto sobre el valor añadido) d’une location touristique dépend avant tout des services que le bailleur s’oblige à fournir. L’exonération de TVA ne dispense pas d’impôt sur le revenu : les loyers restent imposables dans tous les cas.

Cet article fait le point au 6 octobre 2026 sur le taux applicable, les obligations du bailleur, l’impôt sur les loyers, les données transmises par les plateformes et les règles européennes de 2028. Le cadre valencien des logements touristiques (déclaration responsable, copropriété, sanctions) est détaillé dans notre article sur les logements touristiques en Communauté valencienne, et les règles propres à la ville dans celui sur la location Airbnb à Valence.

La location de longue durée relève d’un autre cadre, présenté dans notre article sur la mise en location d’un bien en Espagne. Pour un achat destiné à la location, voyez investir en Espagne.

Principe d’exonération de la TVA sur la location de logement

La loi 37/1992 sur la TVA exonère, à son article 20.Uno.23.b, la location d’édifices ou de parties d’édifices destinés exclusivement à l’habitation, y compris les garages, les annexes accessoires et les meubles loués avec eux. D’après la page de l’Agencia Tributaria sur la TVA des appartements touristiques, les locations d’hébergements touristiques dans lesquelles le bailleur ne fournit pas de services typiques de l’industrie hôtelière sont exonérées : le bailleur n’a alors ni à présenter ni à verser la TVA.

Le même article 20.Uno.23 prévoit une exception, qui écarte l’exonération dans le cas suivant :

« Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. »

Article 20.Uno.23, exclusion e’) de la Ley 37/1992 du 28 décembre 1992, texte consolidé du BOE

Le texte emploie les mots « alguno de los servicios » : l’un quelconque des services propres à l’hôtellerie suffit, sans nombre minimum de services et sans condition de durée de séjour. Le classement d’un service qui ne figure pas dans les listes ci-dessous dépend de chaque situation : contactez le cabinet avant de fixer votre politique de facturation.

TVA à 10 % pour les services propres à l’hôtellerie

Lorsque le bailleur fournit ces services, la location n’est pas exonérée et supporte la TVA au taux réduit de 10 %, au même titre qu’un établissement hôtelier. Ce taux découle de l’article 91.Uno.2.2º de la loi sur la TVA, qui vise les services d’hôtellerie, et l’Agencia Tributaria l’applique aux appartements touristiques.

L’AEAT distingue l’hébergement hôtelier de la simple mise à disposition d’un logement. Elle range dans l’hébergement, notamment, les services suivants :

• la réception et l’assistance permanente et continue du client dans un espace prévu à cet effet ;
• le nettoyage périodique du logement ;
• le changement périodique du linge de lit et de bain ;
• la blanchisserie, la consigne à bagages, la presse et les réservations ;
• parfois, un service de restauration ou de petit-déjeuner.

Selon la même page, ne sont pas considérés comme des services complémentaires propres à l’industrie hôtelière :

• le nettoyage du logement à l’entrée et à la sortie de la période louée par chaque locataire ;
• le changement de linge à l’entrée et à la sortie de la période louée par chaque locataire ;
• le nettoyage des parties communes de l’immeuble (portail, escaliers, ascenseurs) et de la résidence dans laquelle il se trouve ;
• l’assistance technique et l’entretien pour les réparations éventuelles (plomberie, électricité, vitrerie, volets, serrurerie, électroménager).

Récapitulatif des régimes de TVA selon les services

Services facturés séparément

Le taux général de TVA est de 21 % selon l’article 90.Uno de la loi sur la TVA, le taux de 10 % visant notamment les services d’hôtellerie. Une prestation facturée en supplément, comme un parking, un accès à un spa, la location de vélos ou un transfert depuis l’aéroport, ne figure dans aucune des listes de l’AEAT citées ci-dessus.

Son taux dépend de la qualification de la prestation, que nous ne tranchons pas ici. Pour qualifier vos services et émettre des factures conformes, contactez le cabinet au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.

Obligations déclaratives du bailleur

Les obligations dépendent du régime de TVA. Le règlement de la TVA, à son article 71.1, dispense de déclarations de TVA les assujettis qui réalisent exclusivement des opérations exonérées visées aux articles 20 et 26 de la loi. Un bailleur dont toutes les locations sont exonérées n’a donc pas de déclaration de TVA à déposer.

Pour un bailleur dont la location est soumise à la TVA, les obligations sont les suivantes :

• une déclaration trimestrielle de TVA, le Modelo 303, déposée pendant les 20 premiers jours naturels du mois suivant le trimestre, et pendant les 30 premiers jours de janvier pour le dernier trimestre ;
• une déclaration-résumé annuelle, le Modelo 390, prévue à l’article 71.7 du règlement de la TVA ;
• des factures conformes au règlement de facturation, le Real Decreto 1619/2012, que l’AEAT cite sur sa page consacrée aux systèmes informatiques de facturation.

Les logiciels de facturation sont concernés par le calendrier de Verifactu. D’après la note de l’AEAT, les entités soumises à l’impôt sur les sociétés doivent avoir adapté leurs systèmes avant le 1er janvier 2027, et les autres contribuables avant le 1er juillet 2027. Le 5 octobre 2026, le ministère des Finances a annoncé, dans une note d’information, un report à octobre 2028 des obligations Verifactu encore en attente. Au 7 octobre 2026, ce report n’est pas publié au BOE : contactez le cabinet au +34 963 74 16 57 pour confirmer la date applicable à votre cas.

Recensement et IAE

Selon la page de l’AEAT sur l’impôt sur les activités économiques (IAE), la location de logements à finalité touristique relève du groupe 685 des tarifs de l’IAE, « alojamientos turísticos extrahoteleros », que des services additionnels soient fournis ou non. Le recensement se fait avec le Modelo 036, l’AEAT ayant supprimé le Modelo 037 à compter du 3 février 2025.

L’article 82.1.c du texte refondu de la loi sur les finances locales exonère de l’IAE les personnes physiques, avec une règle propre aux contribuables non-résidents. Une personne exonérée ne paie pas l’IAE, mais reste tenue des obligations de recensement qui peuvent lui incomber, d’après l’AEAT. Si vous êtes non-résident, contactez le cabinet pour vérifier votre situation.

Usage mixte du logement et prorata de déduction

Le bailleur qui réalise à la fois des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations qui n’y ouvrent pas relève de la règle du prorata prévue à l’article 102.Uno de la loi sur la TVA. Son pourcentage de déduction se calcule selon l’article 104.Dos : le numérateur est le montant annuel des opérations qui ouvrent droit à déduction, le dénominateur le montant annuel de toutes les opérations, y compris celles qui n’y ouvrent pas.

Le calcul porte donc sur des montants de l’année civile, et non sur un nombre de nuitées. Les limitations de déduction des articles 95 et 96 de la loi s’y ajoutent, par exemple pour l’usage personnel du logement : contactez le cabinet pour calculer le prorata de votre bien.

Si le bien est détenu par une société, voyez nos articles sur la SCI en Espagne et sur la constitution d’une société holding.

Impôt sur les revenus locatifs : IRPF et IRNR

Un propriétaire résident fiscal en Espagne déclare ses loyers à l’IRPF, et un non-résident à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Pour savoir si vous êtes résident fiscal, voyez notre article sur l’assujettissement à l’IRPF en Espagne. Un résident fiscal espagnol peut aussi avoir à déclarer ses biens situés à l’étranger : notre article sur le Modelo 720 détaille ce point.

Pour l’IRNR, l’article 25.1.a du texte refondu fixe le taux en ces termes :

« Con carácter general el 24 por 100. No obstante, el tipo de gravamen será el 19 por ciento cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria »

Article 25.1.a du texte refondu de la loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents (Real Decreto Legislativo 5/2004), texte consolidé du BOE

• 24 % pour un résident d’un autre État, par exemple de Suisse, sans déduction des charges ;
• 19 % pour un résident de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen avec échange effectif d’informations fiscales, qui peut déduire les dépenses directement liées aux revenus obtenus en Espagne selon l’article 24.6.

La déclaration se fait avec le Modelo 210. D’après la note de l’AEAT sur l’Orden HAC/623/2026, les loyers de 2026 déclarés de façon groupée se déposent du 1er au 20 avril 2027. Pour une déclaration séparée, ce nouveau délai ne s’applique qu’aux revenus du dernier trimestre de 2026 : ceux de juillet à septembre 2026 se déclarent du 1er au 20 octobre 2026.

Pour un résident de France, la convention fiscale franco-espagnole signée à Madrid le 10 octobre 1995 règle la double imposition. Notre article sur la convention fiscale franco-espagnole détaille ce point.

Registre et numéro d’enregistrement des annonces

Le Real Decreto 1312/2024 avait créé un registre unique national des locations de courte durée. Le Tribunal Supremo l’a annulé par une sentence du 19 mai 2026, publiée au BOE du 8 juin 2026, qui annule les dispositions relatives à la procédure de registre unique et à l’obligation d’inscription pour obtenir un numéro permettant de proposer des locations sur les plateformes en ligne.

En Communauté valencienne, la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad impose de faire figurer dans toute publicité la localisation exacte et le numéro d’inscription du logement au Registro de Turismo (article 19.1.b), et qualifie le manquement d’infraction grave (article 92.16). Le règlement (UE) 2024/1028, applicable à partir du 20 mai 2026, vise les plateformes de location de courte durée.

Si une annonce porte encore un ancien numéro national, contactez le cabinet pour la mettre à jour. Pour le détail du régime valencien, voyez nos articles sur les logements touristiques en Communauté valencienne et sur la location de courte durée en Espagne.

Données des plateformes et Modelo 238

Les opérateurs de plateformes déclarent chaque année à l’AEAT, avec le Modelo 238, les informations sur les vendeurs qui utilisent leur service, en application du Real Decreto 117/2024 qui transpose la directive européenne DAC7. L’aide technique de l’AEAT précise que, pour les locations d’immeubles, la plateforme saisit un enregistrement par location.

Ces informations parviennent à l’administration fiscale : vérifiez que vos déclarations d’impôt sur le revenu et, le cas échéant, de TVA concordent avec les montants versés par la plateforme. Notre article sur le contrôle fiscal en Espagne traite de ce sujet.

Locations de trente nuits au plus : décret-loi abrogé et règle européenne de 2028

Le Real Decreto-ley 26/2026 du 29 septembre 2026 prévoyait, à partir du 1er décembre 2026, d’exclure de l’exonération de TVA certaines locations meublées de trente nuits au plus, sous conditions notamment de logement distinct de la résidence habituelle du bailleur, et de les soumettre au taux de 10 %. Le Congrès des députés ne l’a pas validé et l’a abrogé le 2 octobre 2026.

Au 6 octobre 2026, la règle de l’article 20.Uno.23 décrite plus haut reste donc la règle applicable : aucune TVA espagnole ne dépend de la durée du séjour. La presse espagnole rapporte que le Gouvernement envisage d’adopter à nouveau des mesures sur le logement ; tant qu’un nouveau texte n’est pas publié au BOE et validé par le Congrès, il n’est pas applicable.

Au niveau européen, la directive (UE) 2025/516 insère un article 28 bis dans la directive TVA, applicable à partir du 1er juillet 2028. Les États membres l’appliquent au plus tôt à cette date et au plus tard à partir du 1er janvier 2030. Il vise les locations de courte durée dans les termes suivants :

« services de location de logements de courte durée, à savoir la location ininterrompue d’un logement à la même personne pour une durée maximale de trente nuitées »

Article 28 bis, paragraphe 1, de la directive 2006/112/CE, inséré par l’article 3 de la directive (UE) 2025/516

Une plateforme qui facilite ces locations est alors réputée avoir reçu et fourni elle-même le service, sauf si le prestataire lui a communiqué son numéro d’identification à la TVA et déclaré qu’il facturera la TVA due. La page de la Commission européenne sur la TVA à l’ère du numérique (ViDA) présente le même calendrier.

La date d’application en Espagne et les effets sur une location exonérée ne sont pas fixés à ce jour. Pour savoir comment ces règles pourraient toucher votre location, contactez le cabinet au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.