TVA sur les locations touristiques en Espagne, tout ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire

La fiscalité des locations touristiques en Espagne s’est durcie sur tous les fronts simultanément : contrôle croisé des données plateformes par l’Agencia Tributaria, registre national obligatoire depuis juillet 2025, réforme européenne TVA programmée pour 2028. Les propriétaires qui ont géré leur bien de façon informelle jusqu’ici n’ont plus cette option — les outils de détection sont en place, et les sanctions suivent.

Ce guide vous donne les clés pour comprendre quand l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) s’applique à votre hébergement, comment le calculer, et ce qui change concrètement entre aujourd’hui et 2028.

Quand la TVA s’applique-t-elle à la location saisonnière ?

La Ley 37/1992 régissant l’IVA en Espagne pose un principe de départ clair : la location d’un appartement touristique n’est soumise à la TVA que lorsqu’elle inclut des services parahôteliers — des prestations comparables à celles d’un établissement hôtelier. Ménage régulier pendant le séjour, changement de linge, réception physique active, service de petit-déjeuner : autant de critères qui font basculer votre activité d’un régime à l’autre.

Si votre location se limite à la remise des clés et au nettoyage de fin de séjour, elle reste exonérée de TVA. Ce critère s’applique aussi bien aux locations de courte durée qu’aux hébergements touristiques en général. La frontière est subtile — et souvent source de redressement. Vérifier précisément les services proposés est une étape non négociable avant de fixer votre politique de facturation.

📊 Selon le Registro de Turismo de España, l’Espagne comptait plus de 340 000 logements touristiques officiellement enregistrés fin 2024, un chiffre en hausse de 18 % sur deux ans. La Communauté Valencienne concentre près de 12 % de l’offre nationale, avec des marchés sous forte pression réglementaire comme Valence, Alicante et Benidorm.

Source : Registro de Turismo de España / Instituto Nacional de Estadística (INE), 2024.

Les trois régimes de TVA applicables aux locations touristiques

Le régime fiscal applicable ne dépend ni de l’emplacement du bien ni de la durée de location, mais exclusivement des services effectivement proposés à vos locataires.

TVA à 10 % — Services parahôteliers

Dès lors que vous proposez au moins deux des services suivants, votre activité est requalifiée en prestation d’hébergement assimilée à un hôtel, soumise au taux réduit de 10 % d’IVA :

• Accueil et assistance permanente aux clients (réception physique ou virtuelle continue)
• Nettoyage périodique du logement en cours de séjour
• Changement régulier du linge de lit et de bain pendant le séjour
• Service de blanchisserie
• Bagagerie / consigne à bagages
• Service de conciergerie et réservations
• Service de restauration ou petit-déjeuner

Ce taux de 10 % s’aligne sur celui applicable aux hôtels, casas rurales avec services et appart-hôtels. Il déclenche l’ensemble des obligations déclaratives associées : inscription à l’IAE sous la rubrique 861.1, dépôt des formulaires 303 (trimestriel) et 390 (annuel), émission de factures conformes au Reglamento de Facturación (RD 1619/2012).

TVA à 21 % — Services complémentaires facturés séparément

Toute prestation dissociable de l’hébergement et facturée en supplément est soumise au taux général de 21 % : parking privatif, location de vélos ou trottinettes, accès spa ou piscine payants, transferts aéroport, activités guidées. Ces services doivent figurer sur une ligne distincte de la facture, clairement identifiée.

Exonération de TVA — Location nue sans services hôteliers

Restent hors du champ de la TVA :

• Le changement de linge uniquement à l’entrée et à la sortie du locataire
• Le nettoyage des parties communes de l’immeuble
• La maintenance technique et les réparations ponctuelles

L’exonération de TVA ne signifie pas l’absence d’obligations fiscales. Ces revenus doivent être déclarés comme rendimientos del capital inmobiliario dans votre déclaration d’IRPF (formulaire 100) si vous êtes résident fiscal, ou d’IRNR (formulaire 210) si vous êtes non-résident. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les biens immobiliers non loués en Espagne et notre guide sur l’assujettissement à l’IRPF.

📊 D’après l’Agencia Tributaria, les revenus déclarés issus des locations touristiques ont augmenté de 27 % entre 2021 et 2024 en Espagne, sous l’effet conjugué de la reprise post-pandémie et du renforcement du contrôle croisé des données plateformes. En 2024, plus de 180 000 contribuables ont été contactés suite à des incohérences entre revenus déclarés et données transmises par les opérateurs numériques.

Source : Agencia Tributaria — Rapport annuel 2024.

Usage mixte du logement : comment calculer le prorata de TVA

Nombreux sont les propriétaires qui alternent entre location avec services (soumise à TVA) et location nue (exonérée), ou qui utilisent leur bien à titre personnel une partie de l’année. La règle du prorata de déduction s’applique alors : vous ne pouvez déduire la TVA sur vos charges — travaux, équipements, frais de gestion — qu’à hauteur de la part des recettes soumises à TVA sur le total annuel des recettes.

Exemple : 60 % de vos nuitées sont facturées avec TVA et 40 % sans. Vous ne déduisez que 60 % de la TVA supportée sur vos dépenses. Ce calcul s’effectue en fin d’exercice et donne lieu à une régularisation dans la déclaration annuelle. Mal calculé, ce prorata est l’une des principales sources de contrôle fiscal en Espagne — et l’un des premiers points vérifiés lors d’une inspection.

Pour les propriétaires qui envisagent de structurer leur activité locative dans une société, consultez notre article sur la SCI en Espagne et sur la constitution d’une société holding — deux véhicules qui modifient sensiblement le traitement fiscal de la TVA et des revenus locatifs.

Obligations fiscales et administratives en 2026

Gérer un appartement touristique en Espagne en 2026, c’est assumer un ensemble précis d’obligations — dont l’inobservation expose à des sanctions de l’Agencia Tributaria ou des communautés autonomes.

• Inscription au registre fiscal via les formulaires 036 ou 037, sous la rubrique IAE 861.1 (location de logements avec services touristiques).
• Émission de factures détaillées ou simplifiées selon le montant et la nature de la prestation, conformément au Reglamento de Facturación (RD 1619/2012) et, à partir de 2026, aux prérequis du sistema Verifactu pour la facturation électronique.
• Déclaration trimestrielle de TVA (formulaire 303) et récapitulatif annuel (formulaire 390).
• Conservation des justificatifs comptables et fiscaux pendant au moins 4 ans — délai de prescription général de l’Agencia Tributaria.
• Cohérence avec le formulaire 038 : depuis 2024, les opérateurs de plateformes numériques (Airbnb, Booking, Vrbo…) transmettent automatiquement à l’administration fiscale les données de vos revenus locatifs. Toute divergence est immédiatement signalée.
• Numéro d’enregistrement du logement obligatoire depuis juillet 2025 pour toute mise en ligne sur une plateforme.

Pour une vision d’ensemble des obligations liées à votre patrimoine immobilier en Espagne, consultez notre guide sur la mise en location d’un bien immobilier en Espagne, notre analyse de la rentabilité locative et notre guide sur l’audit immobilier en Espagne pour sécuriser vos investissements fonciers.

⚠️ En 2024, la Communauté Valencienne a infligé plus de 4 200 sanctions à des propriétaires de logements touristiques non enregistrés ou opérant hors cadre légal, pour un montant moyen de 6 000 € par dossier. La mise en conformité avec le Decret Llei 9/2024 est devenue une priorité absolue pour les propriétaires de la région.

Source : Conselleria de Turisme, Cultura i Esport — Comunitat Valenciana, 2024.

Registre obligatoire et sanctions : ce qui a changé depuis juillet 2025

Le Décret-Loi 9/2024 sur les logements touristiques en Communauté Valencienne a introduit une obligation d’enregistrement qui s’applique désormais à l’échelle nationale depuis juillet 2025 : tout propriétaire souhaitant mettre son bien en location sur une plateforme numérique doit disposer d’un numéro de registre valide, visible dans l’annonce.

Les plateformes sont tenues de vérifier ce numéro avant de publier ou de maintenir une annonce en ligne. Numéro absent ou invalide : l’annonce est retirée sans préavis. Les sanctions pour non-conformité peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la communauté autonome et la gravité du manquement. Pour les propriétaires opérant à Valence et dans la région, consultez notre analyse sur les logements touristiques en Espagne et sur la location Airbnb à Valence.

Ce qui change en 2028 : TVA obligatoire pour toutes les locations courte durée

La directive européenne DAC7 et la réforme du régime de TVA sur les services numériques convergent vers une même échéance : à partir du 1er juillet 2028, toute location d’une durée inférieure à 30 nuits sera soumise à la TVA, quelle que soit la nature des services proposés.

La distinction entre location nue et location parahôtelière — qui constitue aujourd’hui le nœud central de la question fiscale — disparaît. Tous les propriétaires devront s’inscrire comme assujettis à la TVA, émettre des factures conformes aux exigences du sistema Verifactu (facturation électronique certifiée), et déposer des déclarations trimestrielles. Pour les propriétaires actuellement exonérés, c’est une transformation comptable et tarifaire complète à anticiper.

Cette réforme aura un impact direct sur le calcul global de vos impôts en Espagne et sur la structuration de votre activité locative. Ceux qui détiennent leurs biens via une SCI ou une holding devront également revoir l’impact sur le régime fiscal de la structure.

📊 La Commission européenne estime que la généralisation de la TVA sur les locations courte durée pourrait générer jusqu’à 4 milliards d’euros de recettes fiscales supplémentaires par an dans l’Union européenne, tout en rééquilibrant la concurrence entre hôtels traditionnels et plateformes de location entre particuliers.

Source : Commission européenne — Impact Assessment, réforme TVA services numériques, 2023.

Delaguía & Luzón : votre partenaire fiscal pour les hébergements touristiques

Entre l’IRPF, l’IVA, le registre régional et les obligations DAC7 à venir, gérer un appartement touristique en Espagne est devenu un exercice à part entière. L’équipe de Delaguía & Luzón, cabinet de fiscalité et de droit des affaires à Valence, accompagne les propriétaires francophones depuis plus de 65 ans.

Nos services pour les propriétaires d’appartements touristiques :

• Audit fiscal personnalisé : détermination du régime TVA applicable à votre bien et à vos services
• Gestion complète des inscriptions au registre fiscal (formulaires 036/037, IAE 861.1) et au registre régional du tourisme
• Établissement et dépôt des déclarations trimestrielles de TVA (formulaire 303) et récapitulatif annuel (390)
• Calcul du prorata de déduction en cas d’usage mixte du logement
• Mise en conformité avec le formulaire 038 et cohérence des données plateformes
• Transition vers le sistema Verifactu et la facturation électronique certifiée
• Accompagnement proactif en vue de la réforme européenne TVA de 2028
• Assistance en cas d’inspection ou de contrôle de l’Agencia Tributaria

Nous intervenons également sur les questions connexes : déclaration d’impôt sur le revenu en Espagne, déclaration pour expatriés, conseil en droit immobilier et investissement immobilier dans la Communauté valencienne.

Questions fréquentes sur la TVA des appartements touristiques en Espagne

Suis-je obligé de facturer la TVA si je loue mon appartement sur Airbnb ?

Pas automatiquement. Si votre location se limite à la mise à disposition du logement (remise des clés, ménage de fin de séjour), vous êtes exonéré de TVA. L’IVA ne s’applique qu’à partir du moment où vous proposez des services parahôteliers — ménage en cours de séjour, changement de linge pendant le séjour, réception active, petit-déjeuner. Dans ce second cas, le taux applicable est de 10 %. Une analyse précise de vos services par un conseiller fiscal spécialisé est conseillée avant toute décision de facturation.

Que se passe-t-il si je n’ai pas de numéro d’enregistrement depuis juillet 2025 ?

Depuis juillet 2025, l’absence de numéro d’enregistrement entraîne la suppression immédiate de l’annonce sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo…) et expose le propriétaire à des sanctions administratives pouvant dépasser plusieurs milliers d’euros selon la communauté autonome. En Communauté Valencienne, le cadre est celui du Décret-Loi 9/2024. Contactez-nous pour un accompagnement sur mesure dans vos démarches d’enregistrement.

Mes revenus Airbnb sont-ils automatiquement connus de l’Agencia Tributaria ?

Oui. Depuis l’entrée en vigueur du formulaire 038 (transposition de la directive DAC7), toutes les plateformes numériques opérant en Espagne transmettent annuellement à l’Agencia Tributaria les revenus versés à chaque propriétaire. Ces données sont croisées avec vos déclarations IRPF ou IRNR. Toute discordance déclenche une procédure de vérification. Pour anticiper ce risque, consultez notre guide sur le contrôle fiscal en Espagne.

Comment la réforme TVA de 2028 va-t-elle changer ma situation ?

À partir du 1er juillet 2028, la TVA deviendra obligatoire pour toutes les locations inférieures à 30 nuits, y compris celles actuellement exonérées. Vous devrez vous inscrire comme assujetti à la TVA, facturer 10 % sur vos nuitées, déposer des déclarations trimestrielles et vous conformer aux exigences du sistema Verifactu pour la facturation électronique certifiée. Anticipez cette transition dès maintenant — tant sur le plan comptable que tarifaire. Nos conseillers peuvent vous accompagner dans cette planification fiscale.

Je suis non-résident fiscal en Espagne : comment sont imposés mes revenus locatifs touristiques ?

En tant que non-résident, vous êtes soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), déclaré via le formulaire 210 à déposer trimestriellement. Le taux applicable est de 19 % pour les résidents de l’UE, de l’EEE et de la Suisse, et de 24 % pour les autres nationalités. Si votre location est soumise à TVA (services parahôteliers), vous devez également vous inscrire comme assujetti à la TVA en Espagne. Les conventions fiscales bilatérales entre l’Espagne et votre pays de résidence peuvent impacter le montant dû. Pour une analyse personnalisée, consultez notre guide sur la fiscalité espagnole pour expatriés ou contactez directement nos conseillers.