En pocas palabras
- El IVA en apartamentos turísticos solo es obligatorio si ofreces servicios similares a los de un hotel durante la estancia (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, etc.).
- Si solo entregas las llaves y limpias al final, el alquiler queda exento de IVA, aunque debes declarar los ingresos en el IRPF.
- Tipo reducido del 10 % para servicios hoteleros; 21 % para servicios no vinculados al alojamiento (parking, spa, excursiones).
- Plazo crítico: presentación trimestral del modelo 303 y resumen anual modelo 390. El incumplimiento genera recargos e intereses de demora.
- Desde el 1 de julio de 2028, la normativa europea obligará a aplicar IVA en todas las estancias de menos de 30 noches, independientemente de los servicios ofrecidos.
El alquiler vacacional sigue bajo el foco de la normativa fiscal y urbanística en España.
Si eres propietario o gestor de un apartamento turístico, 2025 trae novedades clave, sobre todo en lo que respecta al IVA en apartamentos turísticos y al control administrativo.
En esta guía te explicamos cómo funciona el IVA en apartamentos turísticos, cuándo debes aplicarlo y qué obligaciones fiscales debes cumplir.
Desde Delaguía y Luzón te ayudamos a gestionar estos aspectos para que cumplas la ley sin complicaciones ni riesgos de sanción.
¿Cuándo se aplica el IVA en apartamentos turísticos?
La Ley del IVA establece que el IVA en apartamentos turísticos solo es obligatorio si ofreces ciertos servicios adicionales similares a los de un hotel: limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas y toallas, recepción, desayuno, etc.
Si el alquiler se limita a la entrega de llaves y limpieza tras la salida del huésped, estará exento de IVA.
Este criterio se aplica tanto al IVA en alojamientos turísticos en general como de forma específica al IVA en pisos turísticos.
Por eso es fundamental revisar qué servicios ofreces a tus huéspedes antes de determinar si debes o no repercutir este impuesto.
Una duda frecuente entre propietarios es si basta con prestar un único servicio adicional para que nazca la obligación tributaria.
La respuesta es no: la Dirección General de Tributos exige que los servicios ofrecidos sean propios de la industria hotelera y tengan cierta continuidad durante la estancia, no una prestación puntual o residual.
Conviene documentar por escrito qué servicios incluye tu oferta para evitar problemas ante una posible inspección.
La Dirección General de Tributos no exige un contrato formal, pero sí que quede constancia de qué servicios se prestan. Guarda los registros de limpieza, las comunicaciones con huéspedes y los albaranes de lavandería. Si Hacienda revisa tu actividad, esa documentación marca la diferencia entre una regularización y una sanción.
Tratamiento del IVA en el alquiler de apartamentos turísticos
El tratamiento fiscal del IVA en el alquiler de apartamentos turísticos depende directamente del paquete de servicios que se ofrecen a los huéspedes.
No existe una respuesta única: la casuística es amplia y cada situación requiere un análisis individualizado.
Tipos de IVA según el servicio prestado
| Tipo de servicio | Ejemplos | IVA aplicable |
|---|---|---|
| 🏨 Servicios hoteleros | Limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, desayuno, lavandería | 10 % |
| 🚗 Servicios no vinculados al alojamiento | Parking, alquiler de bicicletas, spa, excursiones | 21 % |
| 🔑 Alquiler simple sin servicios | Solo entrega de llaves y limpieza de entrada/salida | Exento |
Servicios hoteleros (tributan al 10 % de IVA)
Si prestas dos o más de los siguientes servicios propios de la industria hotelera, el alquiler de tu apartamento turístico tributa al 10 % de IVA, igual que ocurre en hoteles o casas rurales con servicios complementarios:
- Recepción y atención permanente y continuada al cliente
- Limpieza periódica durante la estancia
- Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia
- Lavandería
- Custodia de maletas
- Prensa
- Reservas
- Servicios de alimentación y restauración
Es importante subrayar que el tipo reducido del 10 % se aplica exclusivamente al servicio de alojamiento.
Si el precio incluye otros conceptos como parking o actividades de ocio, deben desglosarse en factura y tributar al tipo que les corresponda.
Servicios no vinculados directamente al alojamiento (tributan al 21 % de IVA)
Los servicios que no están directamente vinculados al alojamiento —como parking, alquiler de bicicletas, spa o excursiones— se gravan al tipo general del 21 % y deben reflejarse por separado en la factura.
Mezclar estos importes sin desglosarlos es un error habitual que genera contingencias fiscales.
Servicios que no se consideran hoteleros y no obligan a aplicar IVA
- Limpieza y cambio de ropa solo a la entrada y salida de cada huésped
- Limpieza de zonas comunes del edificio o urbanización
- Asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones puntuales
¿Cuándo está exento de IVA el alquiler turístico?
El IVA en los apartamentos turísticos no se aplica cuando el arrendamiento es simple: sin servicios adicionales ni atención continuada al huésped.
En estos casos, el alquiler queda exento de IVA, aunque los ingresos deben declararse en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.
La contrapartida de esta exención es que no podrás deducirte el IVA soportado en los gastos relacionados con la vivienda: reformas, mobiliario, suministros, etc.
Dependiendo del volumen de inversión en el inmueble, puede ser más rentable optar por un modelo con servicios que permita la deducción del IVA soportado.
Cada caso es diferente y merece un estudio fiscal personalizado.
Uso mixto de la vivienda y prorrata de IVA
Muchos propietarios alternan periodos en los que ofrecen servicios adicionales con otros en los que solo alquilan el espacio.
En estos supuestos de uso mixto, es necesario calcular la prorrata de IVA: solo podrás deducir el IVA soportado en la proporción que representan los ingresos sujetos a IVA sobre el total anual.
Este cálculo no es trivial. Un error en la prorrata puede suponer deducciones indebidas que Hacienda regularizará con intereses y, en su caso, sanciones.
Si tu apartamento turístico combina periodos con y sin servicios hoteleros, lo más prudente es llevar una contabilidad separada de ambas actividades y revisar el porcentaje de prorrata cada ejercicio.
El porcentaje de prorrata se calcula provisionalmente al inicio del ejercicio y se regulariza en la última declaración trimestral del año (modelo 303 de octubre-diciembre). Si no lo ajustas, puedes haber deducido más IVA del que corresponde, lo que genera una deuda con Hacienda en la liquidación anual. Revísalo cada ejercicio con tu asesor.
Obligaciones fiscales y administrativas para propietarios de apartamentos turísticos
Aplicar correctamente el IVA en apartamentos turísticos no basta por sí solo.
La normativa exige cumplir con un conjunto de obligaciones formales que debes tener bajo control desde el primer día:
Obligaciones fiscales y plazos clave
| Obligación | Modelo / trámite | Plazo |
|---|---|---|
| Alta censal | Modelo 036 / 037 — epígrafe IAE 861.1 | Antes de iniciar la actividad |
| Declaración trimestral de IVA | Modelo 303 | 20 días tras el fin de cada trimestre |
| Resumen anual de IVA | Modelo 390 | Enero del ejercicio siguiente |
| Declaración informativa plataformas | Modelo 238 | Enero del ejercicio siguiente |
| Conservación de documentación | Libros de registro, facturas | Mínimo 4 años |
Este punto merece especial atención. Desde 2024, plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo están obligadas a reportar a la Agencia Tributaria los ingresos que generan sus anunciantes.
Hacienda cruza esos datos con tus declaraciones, por lo que cualquier discrepancia puede derivar en un requerimiento o una inspección.
Novedad 2028: IVA obligatorio en alquileres turísticos de corta duración
Desde el 1 de julio de 2028, la normativa europea impondrá la obligación de aplicar IVA en el alquiler de apartamentos turísticos para todas las estancias de menos de 30 noches, independientemente de los servicios ofrecidos.
Este cambio afectará de lleno al sector del alquiler vacacional en España y obligará a miles de propietarios —muchos de ellos actualmente exentos— a darse de alta como sujetos pasivos del IVA, emitir facturas y presentar declaraciones trimestrales.
La transición no será sencilla. Adaptarse a tiempo exige revisar la estructura fiscal y administrativa de tu actividad antes de que llegue la fecha límite.
Quienes lo dejen para el último momento se arriesgan a incumplimientos y sanciones en los primeros meses de aplicación de la norma.
A partir del 1 de julio de 2028, todos los propietarios con estancias de menos de 30 noches deberán aplicar IVA, tengan o no servicios adicionales. Si actualmente estás exento, el cambio implica: darte de alta en el censo de IVA, adaptar tus contratos y facturas, y presentar modelos trimestrales. No lo dejes para 2028.
Registro obligatorio y sanciones desde 2025
A partir de julio de 2025, todos los propietarios de pisos turísticos deberán contar con un código de registro para anunciar sus viviendas en plataformas digitales.
No disponer de este código puede suponer sanciones económicas y la retirada de los anuncios de dichas plataformas.
Este registro no está directamente vinculado al IVA en apartamentos turísticos, pero forma parte del marco regulatorio que todo propietario debe cumplir.
Operar sin registro y sin declarar el IVA correspondiente incrementa significativamente el riesgo de sanción.
Preguntas frecuentes sobre el IVA en apartamentos turísticos
¿Debo aplicar IVA si alquilo solo por temporadas?
Depende de los servicios que ofrezcas, no de la duración del alquiler. Si durante esas temporadas prestas servicios propios de la industria hotelera, el IVA en apartamentos turísticos es obligatorio aunque la estancia sea breve. Si solo entregas las llaves y limpias al final, el alquiler queda exento.
¿Puedo gestionar el IVA yo mismo sin asesor?
Técnicamente sí, pero no es recomendable. La correcta aplicación del IVA en el alquiler de apartamentos turísticos implica clasificar servicios, calcular prorrata en casos mixtos, emitir facturas correctas y presentar modelos en plazo. Un error en cualquiera de estos pasos puede costar más que los honorarios de un asesor fiscal.
¿Qué pasa si cobré sin aplicar IVA y debería haberlo hecho?
Si Hacienda detecta que debías repercutir IVA en apartamentos turísticos y no lo hiciste, te exigirá el importe del impuesto no ingresado más los intereses de demora. Además, podrá imponerte una sanción por infracción tributaria. Lo más prudente es regularizar voluntariamente antes de que llegue una inspección.
¿Afecta el cambio de 2028 a mi apartamento si ya aplico IVA?
Si ya aplicas IVA al 10 % por prestar servicios hoteleros, el cambio de 2028 tendrá un impacto menor en tu operativa. La diferencia es que a partir de esa fecha también los propietarios actualmente exentos deberán aplicarlo, igualando las condiciones de competencia en el mercado del alquiler vacacional.
¿Necesito registrarme en el censo de IVA aunque solo alquile unos meses al año?
Si tu actividad genera la obligación de repercutir IVA —aunque sea de forma estacional—, debes darte de alta mediante el modelo 036 o 037. La estacionalidad no exime del cumplimiento de las obligaciones formales. Puedes presentar declaraciones trimestrales con resultado cero en los periodos sin actividad.
¿Tienes dudas sobre el IVA en tu apartamento turístico?
El equipo de Delaguía & Luzón ofrece asesoramiento especializado en fiscalidad de alquileres turísticos, derecho inmobiliario y planificación fiscal para propietarios de apartamentos vacacionales en España.
Analizamos tu caso, determinamos si debes aplicar IVA, gestionamos el alta censal, la facturación y la presentación de modelos trimestrales, y te preparamos para el cambio normativo de 2028, sin complicaciones ni riesgos de sanción.
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