Mise en location d’un bien immobilier en Espagne : les points essentiels
- La Ley 12/2023 du 24 mai 2023 sur le droit au logement, en vigueur depuis le 26 mai 2023, encadre la location de logements en Espagne avec la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- En Espagne, le locataire d’un bail de résidence habituelle a droit à une durée minimale de 5 ans si le bailleur est une personne physique et de 7 ans s’il est une personne morale (article 9 de la LAU).
- Le Congrès des députés a abrogé le 2 octobre 2026 le Real Decreto-ley 27/2026, qui prévoyait des prorogations de 5 ou 7 ans et une indemnité d’au moins 12 mois de loyer : la prorogation reste celle de l’article 10 de la LAU, par périodes annuelles jusqu’à trois ans supplémentaires, sauf préavis de quatre mois du bailleur ou de deux mois du locataire.
- En Espagne, la révision annuelle d’un loyer d’habitation n’est possible qu’à la date anniversaire du bail et dans les termes pactés, et un bail sans clause expresse n’est pas révisé (article 18 de la LAU) ; le plafond de 2 % jusqu’au 31 décembre 2027 du Real Decreto-ley 26/2026 a été abrogé par le Congrès le 2 octobre 2026.
- La caution (fianza) d’un bail d’habitation en Espagne est d’un mois de loyer, et toute garantie complémentaire est plafonnée à deux mois pour un bail de 5 ans (7 ans si le bailleur est une société).
- En Espagne, les frais de gestion immobilière et de formalisation du bail sont à la charge du bailleur (article 20.1 de la LAU).
- Un propriétaire non résident qui loue un bien en Espagne paie l’impôt des non-résidents (IRNR) à 19 % s’il réside dans l’UE ou l’EEE, avec déduction des charges, et à 24 % sur le loyer brut dans les autres cas.
Loi 12/2023, IRAV et décrets-lois abrogés : le cadre locatif applicable en octobre 2026
Mise en location d’un bien en Espagne : 10 conseils pour 2026
Un appartement hérité à Valencia que l’on veut rentabiliser. Un studio acheté à Alicante pour préparer la retraite. Une maison de la campagne valencienne louée à l’année. Pour un propriétaire francophone, louer en Espagne demande aujourd’hui une vraie préparation juridique.
La Ley 12/2023 du 24 mai 2023 sur le droit au logement (BOE-A-2023-12203) se présente comme la première loi de l’État consacrée au droit au logement depuis la Constitution de 1978. Elle a créé les zones tendues, durci la définition du grand propriétaire et prévu un indice de référence de l’INE comme limite de référence pour la révision des loyers. Notre analyse de la loi 12/2023 en détaille le contenu.
Fin septembre 2026, le Gouvernement a adopté deux décrets-lois qui modifiaient la LAU : le Real Decreto-ley 26/2026 (BOE du 30 septembre 2026) et le Real Decreto-ley 27/2026 (BOE du 1er octobre 2026). Le Congrès des députés ne les a pas validés le 2 octobre 2026 et les a abrogés, comme l’indiquent les résolutions publiées au BOE le jour même pour le RDL 26/2026 et pour le RDL 27/2026. Leurs mesures ne s’appliquent donc plus, et le texte consolidé de la LAU a retrouvé sa rédaction antérieure. Le Congrès avait déjà abrogé en avril 2026 le Real Decreto-ley 8/2026 de mars 2026.
La presse espagnole indique que le Gouvernement envisage de soumettre de nouveaux textes, mais le BOE du 6 octobre 2026 n’en publie aucun. Cette page sera mise à jour si un nouveau décret-loi est publié.
Bien louer en Espagne, c’est donc articuler le juridique (contrat conforme, durée, garanties), le fiscal (IRPF ou IRNR, réductions) et l’opérationnel (choix du locataire, état des lieux, assurance). Les 10 conseils ci-dessous tiennent compte des textes publiés au BOE jusqu’au 6 octobre 2026. Si vous avez accompli entre le 1er et le 2 octobre 2026 un acte relatif à un bail (signature, congé, demande de prorogation, révision de loyer), contactez-nous pour vérifier ses effets.
Repères : la révision des loyers et l’IRAV
L’INE a défini l’IRAV (indice de référence pour l’actualisation annuelle des baux d’habitation) par une résolution du 18 décembre 2024, comme le précise sa note d’information de l’INE sur l’IRAV. Il retient la valeur la plus basse entre la variation annuelle de l’IPC, celle de l’IPC sous-jacent et un taux moyen ajusté. Il est publié chaque mois depuis janvier 2025 sur la page de résultats de l’IRAV sur INEbase.
Selon l’article 18 de la LAU, le loyer ne peut être révisé qu’à la date anniversaire du bail et dans les termes pactés, et un bail sans clause expresse n’est pas révisé. La disposition additionnelle onzième prévoit que l’indice de référence de l’INE sert de limite de référence pour l’application de l’article 18. Le texte consolidé de l’article 18.1 renvoie toutefois encore à l’IPC pour plafonner la hausse : pour savoir quelle limite s’applique à la clause de votre bail, contactez-nous au +34 963 74 16 57. Le plafond de 2 % jusqu’au 31 décembre 2027 de la disposition finale sixième du RDL 26/2026 a été abrogé le 2 octobre 2026.
Conseils 1 à 3 : contrat, durée et révision du loyer
La base d’une location sécurisée est un contrat conforme à la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Trois points structurent ce socle.
Choix du type de contrat
Le bail de résidence habituelle bénéficie du régime protecteur de la LAU. Le bail de saison est classé par l’article 3.2 de la LAU parmi les baux pour usage distinct de l’habitation, et il se règle d’abord par la volonté des parties (article 4.3). La qualification dépend de la destination primordiale du logement (article 2.1) : faites relire votre bail avant de le signer. Le RDL 26/2026, qui encadrait le bail temporaire, a été abrogé le 2 octobre 2026.
Respect de la durée minimale
Le bail de résidence habituelle se proroge chaque année jusqu’à 5 ans (bailleur personne physique) ou 7 ans (personne morale), selon l’article 9 de la LAU. Le locataire peut partir après 6 mois avec un préavis de 30 jours (article 11). La suite du bail relève de l’article 10 de la LAU, dans sa rédaction antérieure au RDL 27/2026 abrogé le 2 octobre 2026.
Encadrement de la révision du loyer
La révision n’est possible qu’à la date anniversaire et si le bail la prévoit. Le plafond de la hausse renvoie à l’IPC dans le texte de l’article 18.1 et à l’IRAV dans la disposition additionnelle onzième : voir l’encadré ci-dessus. Le loyer révisé est exigible à partir du mois suivant une notification écrite indiquant le pourcentage appliqué.
Selon l’article 10 de la LAU, si aucune partie n’a notifié son intention de ne pas renouveler le bail après 5 ans (7 ans pour une personne morale), celui-ci se proroge obligatoirement par périodes annuelles, jusqu’à trois ans supplémentaires. Le préavis est d’au moins quatre mois pour le bailleur et de deux mois pour le locataire. Le Real Decreto-ley 27/2026 remplaçait ce mécanisme par des prorogations de 5 ans (ou 7 ans) et par une indemnité d’au moins 12 mois de loyer pour le bailleur qui refuse. Il a été abrogé le 2 octobre 2026, et l’article 10 a retrouvé sa rédaction antérieure.
L’article 10 prévoit aussi deux prorogations extraordinaires sur demande du locataire : d’un an au plus en cas de vulnérabilité sociale et économique accréditée, et jusqu’à trois ans en zone de marché résidentiel tendu, dans les conditions du texte. Pour savoir si l’une d’elles peut jouer pour votre bail, ou si un acte accompli le 1er ou le 2 octobre 2026 (demande de prorogation, congé) produit encore des effets, contactez-nous au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.
« Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. »
Article 18.1 de la Ley 29/1994 (LAU), premier alinéa du texte consolidé
Conseils 4 à 6 : zones tendues, grand propriétaire et garanties
La localisation du bien et le profil du bailleur comptent désormais. Selon les cas, des règles supplémentaires s’appliquent au loyer d’un nouveau bail.
Vérification du classement en zone tendue
Une zona de mercado residencial tensionado peut être déclarée si le coût moyen du loyer ou du crédit, charges et fournitures de base comprises, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages. Elle peut aussi l’être si les prix ont progressé, sur les cinq années précédentes, d’au moins trois points de plus que l’IPC régional (article 18 de la Ley 12/2023).
Statut de grand propriétaire
Est gran tenedor le propriétaire de plus de 10 logements urbains ou de plus de 1 500 m² à usage d’habitation, garages et débarras exclus (article 3 k de la Ley 12/2023). Dans une zone tendue, la communauté autonome peut abaisser ce seuil à 5 logements situés dans la zone, si elle le justifie.
Garanties autorisées
La caution légale (fianza) est d’un mois de loyer. Les parties peuvent convenir d’une garantie complémentaire, dont la valeur ne peut pas dépasser deux mensualités de loyer pour un bail de 5 ans (7 ans pour une société) (article 36.5 de la LAU).
Données clés : le loyer d’un nouveau bail en zone tendue
Selon l’article 17 de la LAU, le loyer d’un nouveau bail en zone tendue ne peut pas dépasser le dernier loyer pratiqué dans le même logement au cours des cinq dernières années, après révision. Une hausse de 10 % au maximum est possible dans quelques cas, par exemple après une rénovation énergétique ou pour un bail d’au moins dix ans. Pour un grand propriétaire, le loyer est en outre plafonné par le système d’indices de prix de référence.
La déclaration d’une zone tendue relève de l’administration compétente en matière de logement, et la liste utilisée en matière fiscale est publiée par résolution du ministère du Logement. Avant de fixer un loyer, vérifiez la situation de votre commune ou demandez-nous de le faire.
Conseils 7 et 8 : fiscalité du bailleur
La fiscalité locative espagnole dépend d’abord de votre résidence fiscale. Le tableau ci-dessous résume les régimes en vigueur au 6 octobre 2026.
| Profil du bailleur | Impôt | Déductions et réductions |
|---|---|---|
| Résident fiscal espagnol | IRPF, rendements du capital immobilier | Charges déductibles, dont l’amortissement de 3 % de la construction (article 14 du règlement de l’IRPF), puis réduction de 50 % à 90 % du rendement net selon le bail (article 23.2 de la loi de l’IRPF) |
| Non-résident UE/EEE | IRNR à 19 % | Déduction des charges directement liées au loyer (article 24.6 de la loi de l’IRNR) |
| Non-résident hors UE/EEE | IRNR à 24 % | Pas de déduction, imposition du loyer brut (article 25 de la loi de l’IRNR) |
| Société (SL) | Impuesto sobre Sociedades, taux général de 25 % | Les taux réduits ne s’appliquent pas à une société patrimoniale (article 29 de la loi de l’IS) |
Conseil 7 : appliquer la réduction de l’IRPF qui correspond au bail. Pour un résident, l’article 23.2 de la loi de l’IRPF réduit le rendement net positif d’un logement loué de 90 % si le même bailleur signe, en zone tendue, un nouveau bail dont le loyer initial baisse de plus de 5 % par rapport au précédent. Le taux est de 70 % pour une première location en zone tendue à un locataire de 18 à 35 ans, ou pour certains locataires publics ou associatifs de logement social, de 60 % après une rénovation achevée dans les deux ans précédents, et de 50 % dans les autres cas. Le barème de 15 % à 100 % que le RDL 26/2026 avait introduit à compter du 1er octobre 2026 a été abrogé le 2 octobre 2026.
Ces réductions supposent que le revenu soit déclaré avant tout contrôle et que le bail respecte les plafonds de loyer en zone tendue. Les conditions s’apprécient à la conclusion du bail. Pour un calcul sur votre bail, notamment s’il a été signé avant la loi 12/2023, contactez-nous au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com. Notre dossier sur l’impôt sur le revenu en Espagne présente le barème de l’IRPF.
Conseil 8 : déclarer selon votre résidence. Un résident intègre ses loyers à sa déclaration annuelle d’IRPF. Un non-résident utilise le Modelo 210 : depuis les revenus de 2024, les loyers se déclarent par année, et selon la note de l’Agencia Tributaria sur l’Orden HAC/623/2026, un résultat à payer se déclare du 1er au 20 avril de l’année suivante. Si le bien n’est pas loué, un revenu imputé reste dû : voir les obligations du propriétaire d’un bien non loué.
Conseils 9 et 10 : sécurisation de la relation locative
Au-delà du cadre juridique et fiscal, la gestion au quotidien détermine la tranquillité du bailleur sur la durée du bail.
Vérification de la solvabilité et assurance du bailleur
Demandez des justificatifs de revenus et l’historique locatif du candidat. Le bailleur peut souscrire lui-même une assurance loyers impayés (seguro de impago de alquiler). Pour toute garantie demandée au locataire, contactez-nous afin de vérifier qu’elle respecte la limite de l’article 36.5 de la LAU.
État des lieux et inventaire
Établissez un état des lieux d’entrée détaillé, avec photos datées et inventaire du mobilier. À la sortie, un état des lieux daté et signé par les deux parties limite les litiges. Un mois après la remise des clés, la caution non restituée produit l’intérêt légal (article 36.4 de la LAU).
« A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. »
Article 36.1 de la Ley 29/1994 (LAU). Les communautés autonomes peuvent imposer le dépôt de cette caution auprès d’un organisme public (disposition additionnelle troisième de la LAU).
Pour estimer le rendement de votre bien, consultez notre étude sur la rentabilité locative en Espagne. Si vous hésitez encore entre plusieurs placements, notre panorama de l’investissement en Espagne compare les options.
Sécurisation de la mise en location de votre bien en Espagne
Rédaction de baux conformes, vérification du statut de zone tendue, calcul des réductions d’IRPF, déclaration IRNR des non-résidents, litiges et impayés : Delaguía y Luzón accompagne les propriétaires francophones depuis 1960. Notre équipe vous répond en français, espagnol, anglais, russe, allemand et arabe.
Bureau : Avinguda Regne de Valencia, 6, 1º-2º, 46005 Valencia, Espagne
Téléphone : +34 963 74 16 57
Contacts directs :
felix.delaguia@delaguialuzon.com
sonia.gomezluzon@delaguialuzon.com
Horaires : lundi à jeudi 08h30-18h00, vendredi 08h30-15h00
FAQ : mise en location d’un bien en Espagne
Quelle est la durée minimale d’un bail de résidence en Espagne ?
Le bail se proroge chaque année jusqu’à 5 ans si le bailleur est une personne physique, ou 7 ans s’il s’agit d’une société (article 9 de la LAU). Au-delà, faute de préavis de quatre mois du bailleur ou de deux mois du locataire, l’article 10 prévoit une prorogation par périodes annuelles, jusqu’à trois ans supplémentaires. Le RDL 27/2026, qui voulait remplacer ce mécanisme, a été abrogé le 2 octobre 2026. Le locataire peut quant à lui partir après 6 mois avec un préavis de 30 jours.
De combien puis-je augmenter le loyer ?
Seulement si le bail prévoit une révision, à la date anniversaire et dans les termes pactés (article 18 de la LAU). Le plafond de 2 % jusqu’au 31 décembre 2027 du RDL 26/2026 et celui du RDL 8/2026 ne s’appliquent plus : le Congrès a abrogé le premier le 2 octobre 2026 et le second en avril 2026. Pour la limite de la hausse, le texte de l’article 18.1 renvoie à l’IPC et la disposition additionnelle onzième à l’indice de référence de l’INE (IRAV) : contactez-nous pour savoir ce qui s’applique à votre clause.
Qu’est-ce qu’une zone tendue et comment savoir si mon bien y est ?
C’est un territoire où le coût du logement, charges et fournitures de base comprises, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages, ou où les prix ont progressé en cinq ans d’au moins trois points de plus que l’IPC régional. La déclaration relève de l’administration compétente en matière de logement. Dans ces zones, le loyer d’un nouveau bail est encadré par l’article 17 de la LAU.
Suis-je considéré comme grand propriétaire ?
Oui si vous possédez plus de 10 logements urbains ou plus de 1 500 m² à usage d’habitation, garages et débarras exclus. Dans une zone tendue, la communauté autonome peut abaisser ce seuil à 5 logements situés dans la zone. Un grand propriétaire en zone tendue voit son loyer plafonné par l’indice de prix de référence.
Qui paie les frais d’agence immobilière ?
Le bailleur. Selon l’article 20.1 de la LAU, les frais de gestion immobilière et de formalisation du bail sont à la charge du bailleur. Si une agence facture au locataire un service lié à la gestion ou à la signature du bail, contactez-nous pour vérifier la situation.
Quelle réduction fiscale pour un bailleur résident ?
L’article 23.2 de la loi de l’IRPF prévoit une réduction de 50 % à 90 % du rendement net positif, selon le loyer du nouveau bail, la zone et le locataire (détail au Conseil 7). Le barème de 15 % à 100 % du RDL 26/2026 a été abrogé le 2 octobre 2026. Ces réductions relèvent de la loi de l’IRPF, qui concerne les résidents fiscaux espagnols, et la loi de l’IRNR ne les reprend pas. Pour savoir quel taux s’applique à votre bail, contactez-nous.
Comment un non-résident déclare-t-il ses revenus locatifs ?
Avec le Modelo 210. Depuis les revenus de 2024, les loyers se déclarent par année, et un résultat à payer se déclare du 1er au 20 avril de l’année suivante. Le taux est de 19 % pour un résident de l’UE ou de l’EEE, qui peut déduire ses charges, et de 24 % sur le loyer brut pour les autres. La convention fiscale franco-espagnole règle ensuite la double imposition pour un résident de France.
Combien puis-je demander de caution et de garanties ?
La caution légale est d’un mois de loyer pour un logement. Une garantie complémentaire peut s’y ajouter, dans la limite de deux mois de loyer pour un bail de 5 ans (7 ans pour une société) (article 36.5 de la LAU). Pour une garantie d’une autre nature, par exemple une assurance, contactez-nous afin de vérifier qu’elle respecte cette limite.
Que faire en cas de loyers impayés ?
La procédure d’expulsion pour impayés (desahucio) se mène devant le tribunal de première instance. Le RDL 26/2026, qui prévoyait des suspensions jusqu’au 31 décembre 2030 pour les locataires vulnérables, a été abrogé le 2 octobre 2026. Selon le texte consolidé du Real Decreto-ley 11/2020, les suspensions qu’il organisait expiraient le 31 décembre 2025, et les modifications apportées par les RDL 16/2025 et 2/2026 ont été abrogées par le Congrès. Avant d’engager une procédure, contactez-nous au +34 963 74 16 57 pour vérifier les règles applicables à votre situation, y compris celles de votre communauté autonome.
Faut-il déclarer la location aux autorités ?
Les revenus doivent être déclarés (IRPF ou IRNR), et la caution déposée là où la communauté autonome l’impose. Une location touristique exige en plus l’accord préalable de la copropriété depuis le 3 avril 2025 (article 7.3 de la loi sur la propriété horizontale) et le respect des règles de la communauté autonome. Le registre unique national créé par le Real Decreto 1312/2024 a été annulé par le Tribunal Supremo, dans un arrêt du 19 mai 2026 publié au BOE du 8 juin 2026.
Côté TVA, la location d’un logement meublé reste exonérée, sauf services propres à l’hôtellerie (article 20.Uno.23 de la loi sur la TVA). L’extension de la TVA de 10 % aux locations de 30 nuits au plus à partir du 1er décembre 2026, prévue par le RDL 26/2026, ne s’applique pas : ce décret-loi a été abrogé le 2 octobre 2026. Voir notre dossier sur la location courte durée et les règles des logements touristiques en Communauté valencienne.
