Mise en location d’un bien immobilier en Espagne : les points essentiels
- La Ley 12/2023 du 24 mai 2023 sur le droit au logement, en vigueur depuis le 26 mai 2023, encadre la location de logements en Espagne avec la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- En Espagne, le locataire d’un bail de résidence habituelle a droit à une durée minimale de 5 ans si le bailleur est une personne physique et de 7 ans s’il est une personne morale (article 9 de la LAU).
- Depuis le 2 octobre 2026, le Real Decreto-ley 27/2026 prévoit qu’à l’issue de cette durée minimale, faute de préavis, le bail se proroge par périodes de 5 ans (7 ans pour une personne morale), et que le bailleur qui refuse la prorogation doit en principe verser au locataire au moins 12 mois de loyer (décret-loi en attente de validation par le Congrès).
- La révision annuelle d’un loyer d’habitation en Espagne ne peut pas dépasser la variation de l’IRAV, l’indice publié chaque mois par l’INE, et jusqu’au 31 décembre 2027 la hausse est limitée à 2 % en l’absence de nouvel accord entre les parties (Real Decreto-ley 26/2026, en attente de validation par le Congrès).
- La caution (fianza) d’un bail d’habitation en Espagne est d’un mois de loyer, et toute garantie complémentaire est plafonnée à deux mois pour un bail de 5 ans (7 ans si le bailleur est une société).
- En Espagne, les frais de gestion immobilière et de rédaction du bail sont à la charge du bailleur et ne peuvent pas être répercutés au locataire (article 20 de la LAU).
- Un propriétaire non résident qui loue un bien en Espagne paie l’impôt des non-résidents (IRNR) à 19 % s’il réside dans l’UE ou l’EEE, avec déduction des charges, et à 24 % sur le loyer brut dans les autres cas.
Loi 12/2023, IRAV et décrets-lois de l’automne 2026 : un cadre locatif en mouvement
Mise en location d’un bien en Espagne : 10 conseils pour 2026
Un appartement hérité à Valencia que l’on veut rentabiliser. Un studio acheté à Alicante pour préparer la retraite. Une maison de la campagne valencienne louée à l’année. Pour un propriétaire francophone, louer en Espagne demande aujourd’hui une vraie préparation juridique.
La Ley 12/2023 du 24 mai 2023 sur le droit au logement (BOE-A-2023-12203) se présente comme la première loi de l’État consacrée au droit au logement depuis la Constitution de 1978. Elle a créé les zones tendues, durci la définition du grand propriétaire et remplacé l’IPC par un indice plafonné pour la révision des loyers. Notre analyse de la loi 12/2023 en détaille le contenu.
Fin septembre 2026, deux décrets-lois ont encore modifié la LAU : le Real Decreto-ley 26/2026 (BOE du 30 septembre 2026), en vigueur depuis le 1er octobre, et le Real Decreto-ley 27/2026 (BOE du 1er octobre 2026), en vigueur depuis le 2 octobre. Selon l’article 86 de la Constitution espagnole, un décret-loi doit être soumis au vote du Congrès des députés dans les trente jours suivant sa promulgation. Le précédent Real Decreto-ley 8/2026 de mars 2026 a ainsi été abrogé par le Congrès en avril 2026.
Bien louer en Espagne, c’est donc articuler le juridique (contrat conforme, durée, garanties), le fiscal (IRPF ou IRNR, réductions) et l’opérationnel (choix du locataire, état des lieux, assurance). Les 10 conseils ci-dessous tiennent compte des textes publiés au BOE jusqu’au 2 octobre 2026. Si votre bail a été signé avant cette date, contactez-nous pour vérifier les règles transitoires qui s’appliquent à votre cas.
Repères : la révision des loyers et l’IRAV
L’INE a défini l’IRAV (indice de référence pour l’actualisation annuelle des baux d’habitation) par une résolution du 18 décembre 2024, comme le précise sa note d’information de l’INE sur l’IRAV. Il retient la valeur la plus basse entre la variation annuelle de l’IPC, celle de l’IPC sous-jacent et un taux moyen ajusté. Il est publié chaque mois depuis janvier 2025 sur la page de résultats de l’IRAV sur INEbase.
Selon l’article 18 de la LAU, la hausse annuelle ne peut jamais dépasser la variation de l’IRAV, et un bail sans clause de révision n’est pas révisé. Pour les révisions dues entre le 1er octobre 2026 et le 31 décembre 2027, la disposition finale sixième du RDL 26/2026 interdit toute hausse si le loyer dépasse déjà le plafond du système d’indices de prix de référence. Dans les autres cas, à défaut de nouvel accord, la hausse ne peut pas dépasser 2 %.
Conseils 1 à 3 : contrat, durée et révision du loyer
La base d’une location sécurisée est un contrat conforme à la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Trois points structurent ce socle.
Choix du type de contrat
Le bail de résidence habituelle bénéficie du régime protecteur de la LAU. Depuis le RDL 26/2026, le bail temporaire doit indiquer une cause réelle et vérifiable de déplacement du locataire, durer plus de 31 jours et, en règle générale, pas plus de 12 mois (articles 7 et 9 bis de la LAU). Sans cause indiquée, il est traité comme un bail de résidence habituelle.
Respect de la durée minimale
Le bail de résidence habituelle se proroge chaque année jusqu’à 5 ans (bailleur personne physique) ou 7 ans (personne morale), selon l’article 9 de la LAU. Le locataire peut partir après 6 mois avec un préavis de 30 jours (article 11). La suite du bail relève désormais de l’article 10 réécrit par le RDL 27/2026.
Encadrement de la révision du loyer
La révision n’est possible qu’à la date anniversaire et si le bail la prévoit. Elle est plafonnée par l’IRAV, et non plus par l’IPC. Le loyer révisé est exigible à partir du mois suivant une notification écrite indiquant le pourcentage appliqué.
Le nouvel article 10 de la LAU, issu du RDL 27/2026, prévoit qu’après 5 ans (7 ans pour une personne morale), le bail se proroge par périodes successives de 5 ans (ou 7 ans) si aucune partie n’a donné congé. Le bailleur doit prévenir au moins six mois avant l’échéance, et le locataire au moins deux mois avant. Le bailleur qui refuse la prorogation doit en principe verser une indemnité égale à au moins 12 mois de loyer d’un logement comparable.
Cette indemnité n’est pas due dans certains cas listés par le texte, par exemple lorsque le bailleur personne physique a besoin du logement pour lui ou un proche, ou lorsque le locataire refuse une offre de nouveau bail conforme. Des règles transitoires s’appliquent aux baux en cours au 2 octobre 2026. Pour savoir comment elles s’appliquent à votre bail, contactez-nous au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.
« Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. »
Article 18.1 de la Ley 29/1994 (LAU), dans sa rédaction issue du RDL 26/2026
Conseils 4 à 6 : zones tendues, grand propriétaire et garanties
La localisation du bien et le profil du bailleur comptent désormais. Selon les cas, des règles supplémentaires s’appliquent au loyer d’un nouveau bail.
Vérification du classement en zone tendue
Une zona de mercado residencial tensionado peut être déclarée si le coût moyen du loyer ou du crédit, charges et fournitures de base comprises, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages. Elle peut aussi l’être si les prix ont progressé, sur les cinq années précédentes, d’au moins trois points de plus que l’IPC régional (article 18 de la Ley 12/2023).
Statut de grand propriétaire
Est gran tenedor le propriétaire de plus de 10 logements urbains ou de plus de 1 500 m² à usage d’habitation, garages et débarras exclus (article 3 k de la Ley 12/2023). Dans une zone tendue, la communauté autonome peut abaisser ce seuil à 5 logements situés dans la zone, si elle le justifie.
Garanties autorisées
La caution légale (fianza) est d’un mois de loyer. Une garantie complémentaire est plafonnée à deux mois pour un bail de 5 ans (7 ans pour une société) et à un mois pour un bail temporaire. Le bailleur ne peut pas exiger du locataire une assurance loyers impayés (article 36 de la LAU).
Données clés : le loyer d’un nouveau bail en zone tendue
Selon l’article 17 de la LAU, le loyer d’un nouveau bail en zone tendue ne peut pas dépasser le dernier loyer pratiqué dans le même logement au cours des cinq dernières années, après révision. Une hausse de 10 % au maximum est possible dans quelques cas, par exemple après une rénovation énergétique ou pour un bail d’au moins dix ans. Pour un grand propriétaire, le loyer est en outre plafonné par le système d’indices de prix de référence.
Le RDL 26/2026 ajoute deux règles. Entre baux temporaires successifs sur un même logement, la hausse annuelle ne peut pas dépasser l’IRAV. En location par chambres, la somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer de l’appartement entier.
La déclaration d’une zone tendue relève de l’administration compétente en matière de logement, et la liste utilisée en matière fiscale est publiée par résolution du ministère du Logement. Avant de fixer un loyer, vérifiez la situation de votre commune ou demandez-nous de le faire.
Conseils 7 et 8 : fiscalité du bailleur
La fiscalité locative espagnole dépend d’abord de votre résidence fiscale. Le tableau ci-dessous résume les régimes en vigueur au 2 octobre 2026.
| Profil du bailleur | Impôt | Déductions et réductions |
|---|---|---|
| Résident fiscal espagnol | IRPF, rendements du capital immobilier | Charges déductibles, dont l’amortissement de 3 % de la construction (article 14 du règlement de l’IRPF), puis réduction de 15 % à 100 % du rendement net selon le bail |
| Non-résident UE/EEE | IRNR à 19 % | Déduction des charges directement liées au loyer (article 24.6 de la loi de l’IRNR) |
| Non-résident hors UE/EEE | IRNR à 24 % | Pas de déduction, imposition du loyer brut (article 25 de la loi de l’IRNR) |
| Société (SL) | Impuesto sobre Sociedades, taux général de 25 % | Les taux réduits ne s’appliquent pas à une société patrimoniale (article 29 de la loi de l’IS) |
Conseil 7 : intégrer le nouveau barème de réductions. Pour les résidents, le RDL 26/2026 a réécrit l’article 23.2 de la loi de l’IRPF à compter du 1er octobre 2026, à la place des taux de 50 % à 90 % issus de la Ley 12/2023. Pour un bailleur qui n’est pas grand propriétaire, un nouveau bail dont le loyer baisse de plus de 5 % ouvre droit à une réduction de 70 % à 100 %, selon la zone et l’âge du locataire. Un loyer inchangé donne 50 %, un loyer en hausse de 40 % à 15 % selon l’ampleur de la hausse, et une première location sous le plafond de l’indice de référence 100 %.
Ces réductions supposent que le revenu soit déclaré avant tout contrôle et que le bail respecte les plafonds de loyer en zone tendue. Leur articulation avec les baux signés avant le 1er octobre 2026 n’est pas tranchée par les textes que nous avons consultés. Pour un calcul sur votre bail, contactez-nous au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com. Notre dossier sur l’impôt sur le revenu en Espagne présente le barème de l’IRPF.
Conseil 8 : déclarer selon votre résidence. Un résident intègre ses loyers à sa déclaration annuelle d’IRPF. Un non-résident utilise le Modelo 210 : depuis les revenus de 2024, les loyers se déclarent par année, et selon la note de l’Agencia Tributaria sur l’Orden HAC/623/2026, un résultat à payer se déclare du 1er au 20 avril de l’année suivante. Si le bien n’est pas loué, un revenu imputé reste dû : voir les obligations du propriétaire d’un bien non loué.
Conseils 9 et 10 : sécurisation de la relation locative
Au-delà du cadre juridique et fiscal, la gestion au quotidien détermine la tranquillité du bailleur sur la durée du bail.
Vérification de la solvabilité et assurance du bailleur
Demandez des justificatifs de revenus et l’historique locatif du candidat. Le bailleur peut souscrire lui-même une assurance loyers impayés (seguro de impago de alquiler). Il ne peut pas en revanche l’imposer au locataire depuis le RDL 26/2026.
État des lieux et inventaire
Établissez un état des lieux d’entrée détaillé, avec photos datées et inventaire du mobilier. À la sortie, la LAU impose désormais un document de fin de bail signé par les deux parties. Sans ce document, ou s’il ne mentionne aucun dégât, le logement est présumé rendu en bon état (article 36.7 de la LAU).
« A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. »
Article 36.1 de la Ley 29/1994 (LAU). Les communautés autonomes peuvent imposer le dépôt de cette caution auprès d’un organisme public (disposition additionnelle troisième de la LAU).
Pour estimer le rendement de votre bien, consultez notre étude sur la rentabilité locative en Espagne. Si vous hésitez encore entre plusieurs placements, notre panorama de l’investissement en Espagne compare les options.
Sécurisation de la mise en location de votre bien en Espagne
Rédaction de baux conformes, vérification du statut de zone tendue, calcul des réductions d’IRPF, déclaration IRNR des non-résidents, litiges et impayés : Delaguía y Luzón accompagne les propriétaires francophones depuis 1960. Notre équipe vous répond en français, espagnol, anglais, russe, allemand et arabe.
Bureau : Avinguda Regne de Valencia, 6, 1º-2º, 46005 Valencia, Espagne
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FAQ : mise en location d’un bien en Espagne
Quelle est la durée minimale d’un bail de résidence en Espagne ?
Le bail se proroge chaque année jusqu’à 5 ans si le bailleur est une personne physique, ou 7 ans s’il s’agit d’une société (article 9 de la LAU). Depuis le RDL 27/2026, faute de congé donné à temps, il se proroge ensuite par périodes de 5 ans (ou 7 ans). Le locataire peut quant à lui partir après 6 mois avec un préavis de 30 jours.
De combien puis-je augmenter le loyer ?
Seulement si le bail prévoit une révision, à la date anniversaire et dans la limite de la variation de l’IRAV publiée par l’INE. Pour les révisions dues jusqu’au 31 décembre 2027, le RDL 26/2026 interdit toute hausse si le loyer dépasse le plafond de l’indice de prix de référence et limite sinon la hausse à 2 % sans nouvel accord. Le décret doit encore être validé par le Congrès, comme le RDL 8/2026 qui ne l’a pas été en avril 2026.
Qu’est-ce qu’une zone tendue et comment savoir si mon bien y est ?
C’est un territoire où le coût du logement, charges et fournitures de base comprises, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages, ou où les prix ont progressé en cinq ans d’au moins trois points de plus que l’IPC régional. La déclaration relève de l’administration compétente en matière de logement. Dans ces zones, le loyer d’un nouveau bail est encadré par l’article 17 de la LAU.
Suis-je considéré comme grand propriétaire ?
Oui si vous possédez plus de 10 logements urbains ou plus de 1 500 m² à usage d’habitation, garages et débarras exclus. Dans une zone tendue, la communauté autonome peut abaisser ce seuil à 5 logements situés dans la zone. Un grand propriétaire en zone tendue voit son loyer plafonné par l’indice de prix de référence.
Qui paie les frais d’agence immobilière ?
Le bailleur. Selon l’article 20 de la LAU, les frais de gestion immobilière et de formalisation du bail ne peuvent pas être répercutés au locataire, ni directement ni indirectement. Un service non essentiel ne peut être facturé au locataire que s’il l’a demandé par écrit après avoir été informé de son caractère facultatif et de son coût.
Quelle réduction fiscale pour un bailleur résident ?
Depuis le RDL 26/2026, la réduction du rendement net va de 15 % à 100 % selon le loyer du nouveau bail par rapport au précédent, la zone, l’âge du locataire et le statut de grand propriétaire. Ces réductions sont prévues par la loi de l’IRPF, qui concerne les résidents fiscaux espagnols, et la loi de l’IRNR ne les reprend pas. Pour savoir quel taux s’applique à votre bail, contactez-nous.
Comment un non-résident déclare-t-il ses revenus locatifs ?
Avec le Modelo 210. Depuis les revenus de 2024, les loyers se déclarent par année, et un résultat à payer se déclare du 1er au 20 avril de l’année suivante. Le taux est de 19 % pour un résident de l’UE ou de l’EEE, qui peut déduire ses charges, et de 24 % sur le loyer brut pour les autres. La convention fiscale franco-espagnole règle ensuite la double imposition pour un résident de France.
Combien puis-je demander de caution et de garanties ?
La caution légale est d’un mois de loyer pour un logement. Une garantie complémentaire peut s’y ajouter, dans la limite de deux mois de loyer pour un bail de 5 ans (7 ans pour une société) et d’un mois pour un bail temporaire. Le bailleur ne peut pas exiger que le locataire souscrive une assurance loyers impayés.
Que faire en cas de loyers impayés ?
La procédure d’expulsion pour impayés (desahucio) se mène devant le tribunal de première instance. Le RDL 26/2026 prévoit, jusqu’au 31 décembre 2030, des cas de suspension lorsque le locataire est vulnérable et sans solution de relogement, avec des conditions qui varient selon le profil du bailleur. Avant d’engager une procédure, contactez-nous au +34 963 74 16 57 pour vérifier les règles applicables à votre situation.
Faut-il déclarer la location aux autorités ?
Les revenus doivent être déclarés (IRPF ou IRNR), et la caution déposée là où la communauté autonome l’impose. Une location touristique exige en plus un numéro du registre unique pour être annoncée sur les plateformes depuis le 1er juillet 2025 (Real Decreto 1312/2024), et l’accord préalable de la copropriété depuis le 3 avril 2025 (article 7.3 de la loi sur la propriété horizontale). À partir du 1er décembre 2026, la location d’un logement meublé pour 30 nuits au plus devient soumise à la TVA de 10 %, sauf dans la résidence habituelle du bailleur (RDL 26/2026). Voir notre dossier sur la location courte durée et les règles des logements touristiques en Communauté valencienne.
