Logements touristiques Communauté Valencienne 2026 : Décret 9/2024, NRA et règlement UE

Un cadre régional durci, une copropriété plus exigeante et un registre national annulé

Louer un logement touristique à Valencia, à Alicante ou sur la Costa Blanca suppose aujourd’hui de respecter trois séries de règles. La Generalitat Valenciana fixe les conditions d’exploitation et tient le registre. L’État espagnol encadre la copropriété et la fiscalité, et l’Union européenne impose aux plateformes de partager leurs données.

Ces règles ont beaucoup bougé depuis 2024. Le Decreto-ley 9/2024 a redéfini le logement touristique, la réforme de la copropriété de 2025 a donné un droit de veto aux voisins, et le registre unique national a été annulé par le Tribunal Supremo en mai 2026. Les informations ci-dessous reflètent l’état du droit au 2 octobre 2026.

Trois niveaux de réglementation pour un même logement

Définition du logement touristique depuis le Decreto-ley 9/2024

Le Decreto-ley 9/2024 du 2 août 2024, publié au DOGV n° 9910 du 7 août 2024, est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 8 août 2024. Il a réécrit l’article 65 de la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad et plusieurs articles du Decreto 10/2021 sur l’hébergement touristique. Les Corts Valencianes l’ont validé par la résolution 7/XI du 5 septembre 2024.

Selon l’article 65 de la Ley 15/2018 dans sa version en vigueur, un logement touristique réunit plusieurs conditions :

• il est cédé en entier, contre rémunération et en disponibilité immédiate, à des fins touristiques ;
• la durée ne dépasse pas 10 jours consécutifs pour un même locataire ;
• il dispose d’un rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique pour usage touristique (informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico) ;
• la référence cadastrale unique et individualisée du bien figure dans la déclaration responsable et dans les contrats.

« Las viviendas de uso turístico se ceden al completo, no permitiéndose la cesión por habitaciones. »

Article 65.1 de la Ley 15/2018, rédaction issue du Decreto-ley 9/2024 (DOGV n° 9910)

Une location de 11 jours ou plus au même locataire n’est donc plus un logement touristique au sens de la loi valencienne. Le registre peut d’ailleurs radier un logement déclaré touristique qui sert, pendant sa période d’activité déclarée, à une location d’habitation ou saisonnière régie par la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pour savoir quel régime s’applique à une location de durée intermédiaire, contactez le cabinet au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.

Inscription au Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana

L’exploitation commence par une déclaration responsable (declaración responsable) adressée à la Generalitat. L’inscription au Registro de Turismo est ensuite faite d’office, à réception d’une déclaration complète. Dans sa version modifiée par le Decreto-ley 9/2024 puis par la Ley 3/2026 de la Generalitat du 29 juin 2026 (article 133), l’article 23 du Decreto 10/2021 demande au déclarant de confirmer notamment :

• le titre qui lui permet de disposer du logement (acte de propriété, bail ou mandat de gestion) ;
• le rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique pour usage touristique ;
• la référence cadastrale unique et individualisée du logement ;
• la licence de première ou de seconde occupation, ou le titre équivalent ;
• une assurance de responsabilité civile couvrant l’activité touristique, une police limitée à l’usage résidentiel n’étant pas valable ;
• l’accord exprès de la communauté de propriétaires prévu par la loi sur la copropriété ;
• le certificat énergétique du logement et la période d’activité déclarée.

Les étapes se suivent dans un ordre précis :

1. Vérifier auprès de la mairie que le plan d’urbanisme autorise l’usage touristique, puis obtenir le rapport favorable.
2. Obtenir l’accord exprès de la communauté de propriétaires, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
3. Réunir la référence cadastrale, la licence d’occupation, l’assurance et le certificat énergétique.
4. Déposer la déclaration responsable auprès de la Generalitat et noter le numéro d’inscription attribué.
5. Afficher ce numéro et la localisation exacte du logement sur chaque annonce.

Le logement doit aussi respecter les exigences minimales de l’annexe III du Decreto 10/2021 : plan d’évacuation ou consignes d’urgence en plusieurs langues, téléphone d’assistance 24 heures sur 24, chauffage et climatisation au moins dans le séjour, connexion internet et trousse de secours. Un ascenseur est exigé au-delà d’un rez-de-chaussée plus quatre étages, et la remise des clés par boîte à clés installée sur la voie publique est interdite. Les logements déjà inscrits disposent de cinq ans à compter du 8 août 2024 pour s’adapter à cette annexe. Pour un accompagnement complet, voyez notre département de droit immobilier.

Validité et renouvellement de l’inscription

L’inscription d’un logement touristique vaut cinq ans à compter de la déclaration responsable. Pour continuer l’activité, le titulaire dépose, dans le mois qui précède l’échéance et avec l’accord exprès du propriétaire, une déclaration responsable de renouvellement accompagnée d’un rapport municipal actualisé. À défaut, le logement est radié du registre.

Le Decreto-ley 9/2024 prévoit un régime transitoire pour les logements déjà inscrits :

• Inscrits sous la Ley 15/2018 (en vigueur depuis le 8 juillet 2018) et avant le 8 août 2024 : l’inscription reste valable cinq ans à compter du 8 août 2024, soit jusqu’au 8 août 2029, puis une déclaration responsable de renouvellement est exigée.
• Inscrits avant l’entrée en vigueur de la Ley 15/2018 : la déclaration de renouvellement ne porte que sur les exigences minimales de l’annexe III.
• Tous les logements inscrits : la référence cadastrale devait être communiquée avant le 31 décembre 2024, faute de quoi la loi prévoit la radiation du registre.

Point souvent négligé lors d’un achat : l’inscription ne se transmet pas simplement avec le bien. Selon l’article 23 bis du Decreto 10/2021, dans sa rédaction issue de la Ley 3/2026, tout changement de propriétaire intervenu après le 8 août 2024 impose une nouvelle déclaration responsable, avec un rapport municipal favorable, selon les règles en vigueur à ce moment. Une transmission par succession ne demande qu’une déclaration de modification. Avant d’acheter un bien loué en tourisme, un audit juridique du bien immobilier permet de vérifier ces points.

Accord de la communauté de propriétaires

La Ley Orgánica 1/2025 du 2 janvier 2025 a modifié la Ley 49/1960 de propiedad horizontal avec effet au 3 avril 2025. L’article 7.3 impose désormais au propriétaire qui veut exercer une activité de location touristique d’obtenir au préalable l’accord exprès de la communauté. L’article 17.12 fixe la majorité : les 3/5 du total des propriétaires, représentant les 3/5 des quotes-parts de copropriété.

La même majorité permet à la communauté d’approuver, de limiter, de conditionner ou d’interdire l’activité, et ces accords n’ont pas d’effet rétroactif. Une disposition additionnelle permet au propriétaire qui exerçait déjà l’activité avant le 3 avril 2025, conformément à la réglementation touristique, de la poursuivre. Savoir si votre logement entre dans ce cas dépend de son historique d’inscription : contactez-nous au +34 963 74 16 57 pour le vérifier.

Sur la jurisprudence en matière de copropriété, voyez aussi notre article sur la décision de la Cour suprême relative aux logements touristiques en copropriété.

Registre unique national : annulation par le Tribunal Supremo

Le Real Decreto 1312/2024 du 23 décembre 2024 avait créé un registre unique de locations (Registro Único de Arrendamientos) tenu par les registres de la propriété. Le numéro national qu’il attribuait était exigé depuis le 1er juillet 2025 pour les locations de courte durée proposées en ligne. Le même texte a créé la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, guichet numérique chargé de l’échange de données avec les plateformes.

Saisi par la Generalitat Valenciana, le Tribunal Supremo a annulé la procédure de registre unique par un arrêt du 19 mai 2026, publié au BOE du 8 juin 2026. Sont notamment annulés les articles 5, 8, 9 et 10 du décret, qui fixaient les obligations des bailleurs, le registre, la procédure d’inscription et la vérification du numéro. Le Tribunal a estimé que l’État n’avait pas compétence pour créer ce registre, comme l’indique le communiqué du Tribunal Supremo.

« Se anulan cualesquiera otras previsiones o menciones referidas al registro único. »

Note du BOE sur le texte consolidé du Real Decreto 1312/2024, en application de l’arrêt du Tribunal Supremo du 19 mai 2026

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, elle, est maintenue. L’Orden VAU/1560/2025 avait imposé une déclaration informative annuelle, déposée en février 2026 pour les locations de 2025, sur le fondement de l’article 10.4 du décret, aujourd’hui annulé. Ce que deviennent cette déclaration et les numéros nationaux déjà attribués n’est pas tranché par un texte publié à ce jour : contactez le cabinet pour faire le point sur votre situation. Notre article sur la location de courte durée en Espagne en 2026 suit ces évolutions.

Règlement (UE) 2024/1028 et obligations des plateformes

Le règlement (UE) 2024/1028 du 11 avril 2024 s’applique depuis le 20 mai 2026. Il ne crée pas de registre européen. Il oblige les plateformes à exiger de l’hôte le numéro d’enregistrement prévu sur place, à l’afficher dans l’annonce et à en vérifier la validité par des contrôles aléatoires, puis à partager leurs données avec les autorités. En Communauté valencienne, ce numéro est celui du Registro de Turismo, que l’article 19 de la Ley 15/2018 impose déjà dans toute publicité.

Selon l’article 9 du règlement, les plateformes transmettent chaque mois, pour chaque logement, les données suivantes :

• le nombre de nuitées louées et le nombre de voyageurs par nuitée ;
• le pays de résidence des voyageurs ;
• le numéro d’enregistrement, l’adresse précise du logement et l’adresse internet de l’annonce.

Les petites plateformes, qui n’atteignent pas une moyenne de 4 250 annonces par mois, transmettent ces données à la fin de chaque trimestre. En Espagne, elles sont reçues par la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Sanctions prévues par la Ley 15/2018

Les montants sont fixés par l’article 94 de la Ley 15/2018. Le Decreto-ley 9/2024 a ajouté de nouvelles infractions propres aux logements touristiques.

Le nombre de logements exploités et le chiffre d’affaires peuvent faire passer une sanction dans la catégorie supérieure ou inférieure. Le propriétaire qui ne communique pas l’identité de l’exploitant lorsqu’on le lui demande répond à titre subsidiaire de l’offre illégale. La Generalitat peut aussi déléguer aux mairies qui le demandent la compétence pour sanctionner.

Restrictions municipales à Valencia et dans les autres communes

Le Decreto-ley 9/2024 a ajouté un article 64 bis à la Ley 15/2018. Il permet aux mairies, par leurs plans d’urbanisme et pour une raison impérieuse d’intérêt général, de limiter le nombre de logements touristiques par immeuble, secteur ou zone. Ces limites doivent reposer sur des critères clairs et objectifs, publiés avant leur application.

Le rapport municipal de compatibilité urbanistique dépend donc du plan de chaque commune. La ville de Valencia a revu ses normes d’urbanisme pour plafonner les logements touristiques par quartier, comme l’annonçait l’Ayuntamiento de València lors de la présentation du projet. Le détail du dispositif figure dans notre article sur les nouvelles règles des hébergements touristiques à Valence. Pour un bien situé à Alicante, Dénia, Calpe ou dans une autre commune, les règles locales doivent être vérifiées auprès de la mairie avant tout achat : le cabinet peut s’en charger, appelez le +34 963 74 16 57.

Fiscalité des revenus d’un logement touristique

Un propriétaire résident fiscal en Espagne déclare ses revenus locatifs à l’IRPF. Un non-résident les déclare à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), dont l’article 25 du texte refondu fixe deux taux :

• 19 % pour un résident d’un autre État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen avec échange effectif d’informations fiscales ; un résident de l’Union européenne peut déduire les charges directement liées au bien ;
• 24 % dans les autres cas, par exemple pour un résident suisse.

La déclaration se fait au moyen du Modelo 210. L’Orden HAC/623/2026 a modifié son calendrier : selon la note de l’Agencia Tributaria, la déclaration annuelle groupée des revenus de 2026 se dépose pendant les 20 premiers jours d’avril 2027. Pour un résident de France, la convention fiscale franco-espagnole signée à Madrid le 10 octobre 1995 règle la double imposition.

En matière de TVA, l’article 20.Uno.23 de la loi sur la TVA exonère la location d’un logement meublé, sauf si le bailleur s’oblige à fournir des services complémentaires propres à l’hôtellerie (restauration, nettoyage, lavage du linge ou services analogues). Dans ce cas, la TVA s’applique au taux réduit de 10 % (article 91 de la loi sur la TVA).

Selon la page de l’Agencia Tributaria sur la TVA des appartements touristiques, le ménage et le changement de linge à l’entrée et à la sortie du locataire, l’entretien des parties communes et l’assistance technique pour les réparations ne sont pas des services hôteliers. La réception permanente, le ménage périodique, le changement périodique du linge et la restauration en relèvent.

Le Real Decreto-ley 26/2026 du 29 septembre 2026 avait prévu de soumettre à la TVA de 10 % toute location meublée de 30 nuits au plus à partir du 1er décembre 2026, et d’ouvrir aux communes une majoration de l’IBI sur les logements touristiques en zone tendue. Le Congrès des députés ne l’a pas validé : il l’a abrogé le 2 octobre 2026, comme l’indique la résolution publiée au BOE. Ces deux mesures ne s’appliquent donc pas, et le texte consolidé de l’article 72 de la loi sur les haciendas locales ne contient pas la majoration.

La presse espagnole indique que le Gouvernement envisage de soumettre de nouveaux textes, mais le BOE du 6 octobre 2026 n’en publie aucun. Pour mesurer l’effet de la situation sur votre location, écrivez à felix.delaguia@delaguialuzon.com. Notre article sur la TVA applicable aux locations touristiques et notre page droit fiscal et comptabilité complètent cette partie.

Questions fréquentes sur les logements touristiques à Valencia

Peut-on encore louer un appartement par chambres en Communauté valencienne ?

Pas en location touristique. Depuis le 8 août 2024, un logement touristique se loue uniquement en entier, et la location touristique par chambres est une infraction très grave, punie d’une amende de 100 001 à 600 000 €. Une location de chambres sans finalité touristique relève d’autres règles : contactez le cabinet pour qualifier votre projet.

Quelle est la durée maximale d’une location touristique en Communauté valencienne ?

Dix jours consécutifs au même locataire. À partir de 11 jours, la location n’est plus un logement touristique au sens de l’article 65 de la Ley 15/2018. Utiliser un logement déclaré touristique pour une location d’habitation ou saisonnière pendant la période d’activité déclarée peut entraîner sa radiation du registre.

Un logement inscrit avant août 2024 doit-il refaire toute la démarche ?

Pas immédiatement. Un logement inscrit sous la Ley 15/2018 avant le 8 août 2024 garde son inscription jusqu’au 8 août 2029, date à laquelle une déclaration responsable de renouvellement est exigée. Un logement inscrit avant la Ley 15/2018 ne renouvelle que sur les exigences de l’annexe III. Dans tous les cas, la référence cadastrale devait être communiquée avant le 31 décembre 2024.

Faut-il l’accord de la communauté de propriétaires ?

Oui pour une nouvelle activité. Depuis le 3 avril 2025, la loi sur la copropriété exige l’accord exprès préalable de la communauté, voté par les 3/5 des propriétaires représentant les 3/5 des quotes-parts. Le propriétaire qui exerçait déjà l’activité avant cette date conformément à la réglementation touristique peut la poursuivre.

Le numéro du registre unique national est-il encore obligatoire ?

Non. Le Tribunal Supremo a annulé la procédure de registre unique du Real Decreto 1312/2024 par un arrêt du 19 mai 2026, publié au BOE le 8 juin 2026. En Communauté valencienne, l’annonce doit afficher le numéro d’inscription au Registro de Turismo et la localisation exacte. Si vos annonces portent encore un ancien numéro national, contactez le cabinet pour les mettre à jour.

Quelle sanction pour une annonce sans numéro d’inscription ?

Publier une annonce sans le numéro d’inscription au Registro de Turismo ni la localisation exacte du logement est une infraction grave, punie d’une amende de 10 001 à 100 000 €. Exploiter un logement touristique sans déclaration responsable est une infraction très grave, punie d’une amende de 100 001 à 600 000 €.

Quelle TVA s’applique à une location touristique en Communauté valencienne ?

La location d’un logement meublé est exonérée de TVA, sauf si le bailleur fournit des services propres à l’hôtellerie (restauration, nettoyage, lavage du linge ou services analogues), auquel cas le taux est de 10 %. L’extension de la TVA de 10 % aux locations de 30 nuits au plus à partir du 1er décembre 2026, prévue par le Real Decreto-ley 26/2026, ne s’applique pas : le Congrès des députés a abrogé ce décret-loi le 2 octobre 2026. Pour savoir si vos services relèvent de l’hôtellerie, contactez-nous.

Quel impôt paie un non-résident qui loue en Communauté valencienne ?

L’IRNR, déclaré au moyen du Modelo 210. Le taux est de 19 % pour un résident de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen avec échange d’informations, et de 24 % dans les autres cas. Un résident de l’Union européenne peut déduire les charges directement liées au logement.

La déclaration annuelle des locations de courte durée est-elle encore due ?

L’Orden VAU/1560/2025 l’avait imposée en février 2026 pour les locations de 2025, sur le fondement de l’article 10.4 du Real Decreto 1312/2024. Cet article a été annulé par le Tribunal Supremo le 19 mai 2026. Aucun texte publié à ce jour ne précise la suite pour les années suivantes : contactez le cabinet pour un point à jour avant février 2027.

Combien de temps faut-il pour pouvoir louer un logement touristique ?

La déclaration responsable permet d’exercer dès sa présentation, et l’inscription au registre est faite d’office. Le délai réel dépend surtout de l’obtention du rapport municipal de compatibilité urbanistique et de l’accord de la copropriété, qui varient selon la commune et l’immeuble. Pour une estimation sur votre bien, appelez le +34 963 74 16 57.