Nouvelle norme européenne pour les locations de courte durée en Espagne : qu’est-ce qui change à partir du 1er juillet 2025 ?

Quelles démarches effectuer pour louer légalement un bien touristique en Espagne

Depuis 2025, l’Espagne a profondément réformé la réglementation des locations touristiques afin de mieux encadrer les plateformes de location de courte durée comme Airbnb ou Booking.com.

Propriétaires et investisseurs doivent désormais respecter de nouvelles obligations administratives, fiscales et urbanistiques pour louer légalement un bien touristique.

Locations touristiques en Espagne : le nouveau cadre légal en 2026

À partir du 1er juillet 2025, l’Espagne applique l’une des réglementations les plus ambitieuses d’Europe en matière de locations de courte durée, conformément au règlement (UE) 2024/1028 et au décret royal 1312/2024. Pleinement opérationnel depuis le 1er janvier 2026, ce cadre introduit un registre unique national et un guichet numérique unique, gérés par le Ministère du Logement et de l’Urbanisme (MIVAU).

Qui est concerné ?

L’obligation d’enregistrement s’applique à tout bien mis en location touristique, saisonnière ou par chambres sur une plateforme permettant la réservation et le paiement entièrement en ligne, comme Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeAway, et tout site équivalent.

Sont exemptés : les sites de petites annonces comme Milanuncios, les sites personnels sans moteur de réservation intégré, et les canaux hors ligne (agences physiques, publicité imprimée).

Le registre unique : fonctionnement et enregistrement

Le registre unique est une base de données nationale centralisée qui recense l’ensemble des logements autorisés à être loués sur les plateformes numériques en Espagne.

Concrètement, tout propriétaire souhaitant mettre son bien en location courte durée doit s’y inscrire pour obtenir un numéro officiel, sans lequel il lui est interdit de publier une annonce.

Ce registre attribue à chaque bien un numéro d’identification unique (ex. : RT-46001-2025-00123), qui doit figurer de manière visible sur toutes les annonces en ligne, contrats de location et justificatifs remis aux locataires.

Comment s’enregistrer ?

La demande s’effectue exclusivement via le guichet numérique unique (siège électronique du MIVAU) ou par l’intermédiaire d’un registrador de la propiedad accrédité. La période d’enregistrement initiale (2 janvier – 1er juillet 2025) étant close, les nouveaux propriétaires peuvent déposer leur demande à tout moment via le guichet numérique.

Documents requis :

• la référence cadastrale complète et l’adresse exacte ;
• le type de location (logement entier ou par chambres) ;
• l’attestation de conformité avec la réglementation locale (ex. : licence touristique en Communauté valencienne) ;
• une preuve de déclaration fiscale en cours (NIE ou NIF valide).

Le bien doit également respecter les normes de sécurité incendie, salubrité, accessibilité et urbanisme de sa communauté autonome.

Obligations des propriétaires

Une fois inscrit, le propriétaire doit :

• Afficher le numéro d’enregistrement sur toutes les plateformes et communications ;
• Déclarer ses revenus locatifs dans le cadre de l’IRPF (résidents) ou de l’IRNR (non-résidents) ;
• S’acquitter de la TVA (10 % en Espagne, sauf exonération) et, le cas échéant, de l’IAE ;
• Respecter les règles municipales : à Valencia, la Ley 4/2024 de Vivienda Turística impose des plafonds et des zones protégées ;
• Signaler toute modification (vente, changement d’usage, cessation) dans les 15 jours.

Depuis janvier 2026, les plateformes transmettent mensuellement à l’Agencia Tributaria les données de tous les biens actifs, facilitant les contrôles croisés.

Sanctions en cas de non-conformité

Pourquoi cette réglementation est une opportunité pour les propriétaires

Si ces démarches peuvent sembler contraignantes, elles représentent en réalité un avantage concret pour les propriétaires qui jouent le jeu de la conformité.

• Meilleure visibilité et crédibilité : un bien enregistré affiche son numéro officiel sur les plateformes, ce qui renforce la confiance des voyageurs et améliore son attractivité. Les locataires privilégient naturellement les annonces conformes.
• Sécurité juridique renforcée : les contrats conformes au nouveau cadre légal sont mieux protégés en cas de litige, dégradation, impayé ou différend, et offrent une base légale solide pour faire valoir ses droits.
• Concurrence plus équitable : en écartant les acteurs informels, la réglementation nivelle le terrain de jeu. Les propriétaires réguliers ne subissent plus la concurrence déloyale de logements non déclarés pratiquant des prix cassés sans contraintes fiscales.
• Valorisation du patrimoine à long terme : un bien correctement régulé, avec une fiscalité en ordre et une gestion documentée, est plus facile à vendre, refinancer ou transmettre, et attire un profil de locataires plus sérieux.

Delaguía & Luzón : votre partenaire pour naviguer dans ce nouveau cadre légal

La mise en conformité avec le registre unique est bien plus qu’une simple formalité administrative : c’est une décision stratégique qui engage la rentabilité et la pérennité de votre activité locative.

Mal anticipée, elle expose à des sanctions lourdes ; bien gérée, elle devient un atout concurrentiel réel.

Fort de 65 ans d’expérience en droit immobilier et fiscalité internationale à Valencia, le cabinet Delaguía & Luzón accompagne les propriétaires résidents et non-résidents à chaque étape de ce processus.

De l’évaluation initiale de l’éligibilité de votre bien jusqu’à l’obtention du numéro d’enregistrement, en passant par la rédaction de contrats conformes au droit espagnol et européen, notre équipe prend en charge l’intégralité des démarches.

Nous assurons également le suivi fiscal de vos revenus locatifs (IRPF, IRNR, TVA, IAE) et une veille réglementaire continue, indispensable dans un contexte législatif encore en évolution dans chaque communauté autonome.

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