Les points essentiels sur l’investissement immobilier à Valence pour les Français
- Les revenus locatifs espagnols sont imposés à 19 % pour les non-résidents de l’UE — l’un des taux les plus bas d’Europe
- Au T4 2025, le prix moyen à Valence atteint 1 734 €/m² dans la province, avec une hausse de +15,9 % sur un an — tout en restant très en dessous des niveaux de Madrid (~5 000 €/m²) et Barcelone
- La rentabilité locative brute atteint 7,7 % à Valence — soit 50 % de plus qu’à Madrid (4,9 %) ou Barcelone (5,2 %)
- La location touristique est désormais fermée aux nouveaux investissements à Valence : la mairie ne délivre plus de licences
- La Communauté Valencienne a relevé en juin 2025 l’exonération de l’Impôt sur la Fortune à 1 000 000 € par personne
- Les frais d’acquisition représentent entre 10 % et 13 % du prix d’achat — ITP, notaire, registre foncier
L’immobilier espagnol attire les investisseurs français depuis des années. Mais Valence a changé de statut. La ville n’est plus seulement une destination de villégiature bon marché : elle s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers les plus performants d’Europe occidentale, avec des rendements locatifs qui dépassent régulièrement ceux de Paris, Lyon, Madrid ou Barcelone.
Le contexte fiscal espagnol y est pour beaucoup. Mais le marché lui-même a évolué rapidement — et certaines règles du jeu ont changé en 2024 et 2025. Voici ce qu’il faut savoir avant d’agir.
Un cadre fiscal espagnol structurellement favorable aux investisseurs français
Depuis 2015, le taux d’imposition sur les revenus locatifs perçus par les non-résidents de l’UE est fixé à 19 % en Espagne — après déduction de certains frais. C’est l’un des taux les plus compétitifs d’Europe, nettement inférieur à la fiscalité française applicable aux revenus fonciers.
Depuis 2024, la déclaration des loyers perçus par les non-résidents est devenue annuelle, via le Modelo 210, à déposer entre le 1er et le 20 janvier sur les revenus de l’année précédente. Un changement de calendrier à anticiper pour éviter tout retard.
Autres avantages fiscaux concrets pour les investisseurs français :
- Absence d’équivalent à la taxe d’habitation française
- Taxe foncière (IBI) généralement 2 à 3 fois moins élevée qu’en France — entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale selon les communes
- Aucun droit de préemption urbain : les collectivités locales ne peuvent pas se substituer à l’acheteur, ce qui accélère les transactions (souvent finalisées en 4 à 8 semaines)
- En Communauté Valencienne, depuis juin 2025, l’exonération de l’Impôt sur la Fortune est portée à 1 000 000 € par personne, avec un abattement supplémentaire de 300 000 € sur la résidence principale
« La rentabilité locative brute moyenne de Valence atteint 7,7 % — soit 50 % de plus que Madrid (4,9 %) et Barcelone (5,2 %). Dans la Communauté Valencienne, la rentabilité locative moyenne s’établit à 7,3 % selon Fotocasa, au-dessus de la moyenne nationale de 6,7 %. »
— Horiz.io — Valence, meilleure ville où investir en Espagne, 2025 & J’achète en Espagne — Investissement locatif Valence 2025
Valence : ville idéale pour l’expatriation et l’investissement locatif
Troisième ville d’Espagne, Valence cumule des atouts que peu de métropoles européennes peuvent aligner : un climat méditerranéen (plus de 300 jours de soleil par an), un tissu urbain à taille humaine, une communauté internationale dense, et un marché immobilier encore accessible par rapport à ses concurrentes.
En 2024, Valence a été élue Capitale Verte de l’Europe et Capitale mondiale de l’arbre. Elle avait déjà été classée deux années de suite meilleure ville du monde pour les expatriés par InterNations (2020 et 2022). Ces distinctions ne sont pas anodines : elles alimentent une attractivité internationale croissante qui soutient directement la demande locative.
Pour les familles françaises, plusieurs éléments concrets renforcent l’attrait de la ville :
- Présence du Lycée Français de Valence, homologué par l’AEFE, assurant une continuité pédagogique conforme au programme national
- Communauté francophone active — plus de 3 200 Français résidents dans la ville, 8 700 dans la province
- Accès au système de santé public espagnol via la Carte Européenne d’Assurance Maladie ou la Tarjeta Sanitaria pour les résidents inscrits au padrón municipal
- Grand projet de Gigafactory Volkswagen à Sagunto, à 30 km de Valence, promis à générer 40 000 emplois — facteur structurel de demande locative à moyen terme
Le marché immobilier valencien en 2025 : des chiffres à connaître
Le marché a évolué rapidement. Les prix ont fortement progressé, la demande locative est sous tension, et certaines règles ont changé. Voici les données clés.
« Au quatrième trimestre 2025, le prix moyen dans la province de Valence atteint 1 734 €/m², en hausse de +15,9 % sur un an. Dans la ville de Valence, les zones centrales dépassent 3 000 €/m². Le loyer moyen s’établit à 12,5 €/m²/mois en décembre 2025. Le marché locatif a vu son offre baisser de 35 % en 2024, créant une tension inédite. »
— Expat-Valencia — Baromètre immobilier Valence T4 2025, janvier 2026
Valence affiche encore un écart de prix significatif avec Madrid (~5 000 €/m²) et Barcelone, ce qui préserve un potentiel de valorisation. Les quartiers émergents comme Jesús, Patraix et Benicalap enregistrent des hausses annuelles supérieures à 15 %, tandis que des quartiers établis comme Ruzafa, El Carmen et Cabanyal offrent des rendements locatifs nets de 5 à 7 %.
Un point de vigilance majeur : la location touristique est désormais fermée aux nouveaux investissements à Valence. La mairie ne délivre plus de licences touristiques depuis 2024. Seuls les biens disposant déjà d’une licence peuvent maintenir cette activité. Pour tout nouvel acquéreur, c’est la location longue durée — étudiante ou familiale — qui constitue le modèle viable.
Frais et financement : ce qu’il faut prévoir
Au prix d’achat s’ajoutent des frais représentant entre 10 % et 13 % du montant de la transaction : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, 10 % dans l’ancien en Communauté Valencienne) ou TVA à 10 % pour les biens neufs, frais de notaire, droits AJD (2 % dans le neuf) et frais d’inscription au Registro de la Propiedad. Un avocat indépendant est indispensable — le notaire espagnol authentifie l’acte mais ne vérifie pas la légalité complète du bien.
Pour le financement, les banques espagnoles (CaixaBank, Santander, Sabadell) prêtent généralement jusqu’à 60–70 % de la valeur du bien aux non-résidents. Les taux fixes sont actuellement autour de 2,5 % en Espagne, en baisse depuis la politique accommodante de la BCE. L’apport personnel doit donc couvrir au minimum 30 % du prix d’achat, plus les frais.
Vous envisagez un investissement immobilier à Valence ?
Due diligence juridique, vérification cadastrale, fiscalité du non-résident, Modelo 210, ITP, inscription au Registre de la Propriété : chaque étape du processus d’acquisition expose à des risques que seul un accompagnement spécialisé permet d’éviter.
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Nos services en droit immobilier → Formulaire de contact →FAQ — Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que Français
Quels documents un Français doit-il fournir pour acheter en Espagne ?
Trois éléments sont indispensables : un passeport valide, un NIE (Número de Identificación de Extranjero) — obtenu via les autorités consulaires ou un représentant légal muni d’une poder notarial — et un compte bancaire espagnol pour le virement des fonds. Un notaire espagnol supervisera la transaction finale. Notre équipe peut gérer l’ensemble de ces démarches pour vous, y compris à distance.
L’Espagne impose-t-elle une taxe sur la plus-value pour les non-résidents ?
Oui. Le taux est de 19 % pour les non-résidents de l’UE sur la plus-value réalisée entre le prix d’acquisition (tel que déclaré dans l’acte de succession ou d’achat) et le prix de cession. Lors de la vente, l’acheteur retient 3 % du prix et les verse directement à l’Agencia Tributaria à titre d’acompte. Certaines dépenses (frais de notaire, travaux, honoraires d’agence) sont déductibles du gain imposable.
Puis-je louer mon bien à Valence en courte durée ?
Non, pour les nouveaux investissements. Depuis 2024, la mairie de Valence ne délivre plus aucune licence touristique. Seuls les biens disposant déjà d’une licence peuvent maintenir cette activité. Pour tout nouvel acquéreur, la location longue durée — étudiante, familiale ou à destination des travailleurs — est le modèle à privilégier. Notre équipe spécialisée en droit locatif espagnol peut vous conseiller sur la structure contractuelle optimale.
Quels sont les frais annexes à l’achat immobilier en Espagne ?
Comptez entre 10 % et 13 % du prix d’achat en frais additionnels. Pour un bien ancien en Communauté Valencienne : ITP à 10 %, frais de notaire, frais d’inscription au Registro de la Propiedad. Pour un bien neuf : TVA à 10 % et AJD à 2 %. À cela s’ajoutent les honoraires d’un avocat indépendant — dont la mission de due diligence est distincte de celle du notaire et protège vos intérêts avant la signature.
Puis-je obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant que non-résident ?
Oui. Les banques espagnoles prêtent généralement jusqu’à 60–70 % de la valeur du bien aux non-résidents, sur 20 à 25 ans. Les taux fixes sont actuellement autour de 2,5 %. Elles exigent un apport personnel couvrant le solde, les frais d’acquisition et une assurance-vie liée au crédit. Une banque française ne financera pas un bien situé en Espagne sans garanties importantes sur le sol français.
Faut-il un avocat ou un agent immobilier pour acheter en Espagne ?
Les deux rôles sont complémentaires mais distincts. L’agent immobilier identifie le bien et négocie le prix. L’avocat vérifie la légalité du bien (charges, hypothèques, situation cadastrale, permis de construire), rédige ou valide le contrat d’arrhes, représente l’acheteur devant le notaire via procuration et assure l’inscription au registre foncier. En Espagne, le notaire authentifie l’acte mais ne se substitue pas à l’avocat pour la protection de vos intérêts — un point que beaucoup d’acquéreurs étrangers découvrent trop tard.
