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Selon un arrêt du Tribunal Supremo du 18 février 2025 (n° 264/2025), une description générale des logements comme résidentiels n’interdit pas les appartements touristiques : toute interdiction doit être claire et explicite. Depuis le 3 avril 2025, l’article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permet à la copropriété d’approuver, de limiter, de conditionner ou d’interdire la location touristique par un accord exprès des 3/5 des propriétaires représentant les 3/5 des quotes-parts, que les statuts soient modifiés ou non. Le même texte impose, à l’article 7.3, l’accord exprès préalable de la copropriété pour démarrer une nouvelle location touristique. Un propriétaire qui exerçait déjà l’activité selon la réglementation touristique avant le 3 avril 2025 peut la poursuivre dans les conditions prévues (disposition additionnelle 2 de la loi). Pour savoir si cela vaut pour votre logement, contactez-nous au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.
L’Espagne comptait plus de 320 000 logements touristiques en 2025, principalement à Madrid, Barcelone et Valencia. Source : INE
Les copropriétés peuvent-elles interdire les appartements touristiques en Espagne ?
Oui, par un accord exprès adopté à la majorité des 3/5, et l’interdiction doit être claire et explicite. Le Tribunal Supremo exige une rédaction claire pour toute restriction (arrêt du 18 février 2025).
- Interdiction claire et explicite
- Vote requis : 3/5 des propriétaires et des quotes-parts
- Applicable dans toute l’Espagne
Analyse de l’arrêt
La chambre civile du Tribunal Supremo a jugé que des statuts qui décrivent les logements comme résidentiels n’interdisent pas l’activité touristique : l’interdiction doit être claire et explicite. Dans cette affaire, la copropriété invoquait des statuts qui décrivent les logements comme des résidences du propriétaire ou du locataire, avec ou sans bureaux, ce que la Cour n’a pas jugé suffisant pour interdire l’activité touristique. La Cour a été claire : les descriptions générales de l’utilisation des logements ne suffisent pas à interdire des activités spécifiques telles que la location touristique. Pour qu’une telle interdiction soit effective, elle doit être claire et explicite.Le Tribunal Supremo exige une stipulation claire et précise pour restreindre le droit des propriétaires. Source : Poder Judicial, note du 6 mars 2025
Conséquences pratiques
Cet arrêt a des conséquences importantes- Les copropriétés qui souhaitent interdire les appartements touristiques devront revoir et éventuellement modifier leurs règlements.
- Une majorité qualifiée (3/5 des propriétaires représentant 3/5 des quotes-parts) est requise pour approuver, limiter, conditionner ou interdire la location touristique, que les statuts soient modifiés ou non (article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Un propriétaire qui exerçait l’activité selon la réglementation touristique avant le 3 avril 2025 peut la poursuivre dans les conditions prévues (disposition additionnelle 2), mais une nouvelle location touristique exige l’accord exprès préalable de la copropriété (article 7.3).
Comment interdire Airbnb en copropriété en Espagne
- Analyser les statuts existants
- Vérifier l’absence d’interdiction explicite
- Organiser une assemblée générale
- Obtenir une majorité de 3/5
- Formaliser l’accord exprès et, si besoin, modifier les statuts
Recommandations juridiques
- Examiner attentivement les statuts actuels de la copropriété.
- Envisager la nécessité de modifier les statuts si vous souhaitez réglementer ou interdire les appartements touristiques.
- Demander l’avis d’un juriste spécialisé pour rédiger des clauses claires et juridiquement valables.
- En cas de conflit, envisagez la médiation comme première option avant de recourir à une action en justice.
Comment pouvons-nous vous aider ?
Le cabinet Delaguía & Luzón propose des conseils spécialisés dans ce domaine. Notre équipe est prête à aider les copropriétés et les propriétaires individuels à naviguer dans ces questions juridiques complexes, en veillant à ce que leurs intérêts soient protégés et à ce qu’ils respectent la législation en vigueur.- Examen des règlements : analyse des règlements
- Conseils d’experts : adaptation juridique
- Rédaction juridique : clauses solides
- Représentation : défense en cas de litige
- Médiation : résolution amiable
- Licences touristiques : conformité réglementaire
FAQ sur la décision de la Cour suprême à propos des logements touristiques
Les copropriétés peuvent-elles interdire les appartements touristiques sans modifier leurs statuts ?
L’interdiction doit être expresse. Depuis le 3 avril 2025, l’article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permet d’approuver, de limiter, de conditionner ou d’interdire la location touristique par un accord exprès des 3/5 des propriétaires et des quotes-parts, que les statuts soient modifiés ou non.
Quelle est la majorité nécessaire pour interdire les appartements touristiques dans une copropriété ?
Les 3/5 des propriétaires, qui doivent aussi représenter les 3/5 des quotes-parts, que l’accord modifie ou non les statuts (article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Que se passe-t-il si les statuts ne mentionnent pas spécifiquement les logements touristiques ?
Un simple descriptif résidentiel des logements ne suffit pas à interdire la location touristique, selon l’arrêt du 18 février 2025. Une nouvelle location touristique exige toutefois l’accord exprès préalable de la copropriété (article 7.3), donc contactez-nous pour vérifier la situation de votre copropriété.
Les propriétaires d'appartements touristiques peuvent-ils continuer à exercer leur activité en l'absence d'interdiction claire ?
Seulement si vous exerciez déjà l’activité selon la réglementation touristique avant le 3 avril 2025, ce que la loi protège (disposition additionnelle 2), ou si la copropriété l’a approuvée. Contactez-nous au +34 963 74 16 57 pour vérifier votre cas.
Comment cette décision affecte-t-elle les copropriétés qui ont déjà interdit les appartements touristiques ?
Si l’interdiction est clairement exprimée dans les statuts, elle reste valable. Dans le cas contraire, elle pourrait être contestée sur la base de cet arrêt.
Quelles mesures une copropriété doit-elle prendre pour interdire les appartements touristiques après cet arrêt ?
Ils devraient revoir et, si nécessaire, modifier leurs statuts pour y inclure une interdiction claire et explicite.
Quel rôle joue la médiation dans les conflits liés aux logements touristiques ?
La médiation est un outil efficace pour résoudre les conflits à l’amiable entre les propriétaires et les copropriétés, en évitant les litiges coûteux.
Comment puis-je m'assurer que mes statuts sont à jour et juridiquement valables ?
Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé pour réviser et mettre à jour les statuts en fonction de la nouvelle jurisprudence.
