Решение Верховного суда о туристической аренде: главное
- Решением № 264/2025 от 18 февраля 2025 года гражданская палата Верховного суда Испании постановила, что общее описание назначения квартир в уставе сообщества собственников («жильё собственника или арендатора») не запрещает туристическую аренду.
- По позиции Верховного суда ограничение на использование квартир, установленное уставом дома, действует, только если оно сформулировано ясно и точно.
- Если устав прямо запрещает в квартирах экономическую деятельность, туристическая аренда тоже запрещена, поскольку Верховный суд считает её экономической деятельностью.
- В октябре 2024 года пленум гражданской палаты Верховного суда признал, что сообщество собственников может большинством в три пятых не только ограничить, но и полностью запретить туристическую аренду.
- С 3 апреля 2025 года по статье 7.3 Закона о горизонтальной собственности для открытия нового туристического жилья в многоквартирном доме нужно предварительное явно выраженное согласие сообщества собственников.
- Решение сообщества об одобрении, ограничении или запрете туристической аренды принимают три пятых собственников, представляющих три пятых долей участия, и такое решение не имеет обратной силы.
- 19 мая 2026 года Верховный суд аннулировал государственный единый реестр краткосрочной аренды; на правила сообществ собственников это решение не влияет.
Почему это решение важно для владельцев и сообществ собственников
В феврале 2025 года Верховный суд Испании рассмотрел спор между сообществом собственников и владельцем квартиры, который сдавал её туристам. Сообщество считало, что такая сдача запрещена уставом дома, хотя прямого запрета в уставе не было.
Решение важно для всех, кто покупает квартиру под сдачу или живёт в доме с туристическими квартирами. Читать его нужно вместе с реформой Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) 2025 года, которая изменила правила для новых туристических квартир.
Что решил Верховный суд в феврале 2025 года
Гражданская палата отклонила жалобу сообщества собственников (сообщение Генерального совета судебной власти от 6 марта 2025 года). В уставе дома было указано, что квартиры предназначены для проживания собственника или арендатора, с офисами или профессиональными кабинетами или без них. Отдельно устав запрещал лишь некоторые виды использования, например клиники инфекционных болезней, а также аморальную или вредную для здоровья деятельность.
Суд пришёл к выводу, что простое описание назначения квартир не ограничивает право собственности. Сообщество вправе ограничить использование квартир уставом, но только ясной и точной формулировкой. В этом доме запретить туристическую аренду на основании устава не удалось.
Как это решение соотносится с другой практикой Верховного суда
- Если устав прямо запрещает в квартирах экономическую деятельность, туристическая аренда тоже запрещена, так как она является экономической деятельностью. Так Верховный суд решил по делам из Овьедо и Сан-Себастьяна (сообщение Генерального совета судебной власти от 12 декабря 2023 года).
- В октябре 2024 года пленум гражданской палаты единогласно решил, что слова статьи 17.12 LPH «ограничить или обусловить» включают и полный запрет. Поэтому для запрета достаточно трёх пятых голосов, а единогласие не требуется (сообщение от 7 октября 2024 года).
- Решение 2025 года не отменяет эту практику, а уточняет её: всё решает точная формулировка устава или решения собрания.
Поэтому одна и та же сдача квартиры туристам может быть законной в одном доме и запрещённой в другом. Перед покупкой квартиры под сдачу всегда изучайте устав (estatutos) и протоколы собраний.
Реформа LPH с 3 апреля 2025 года
Органический закон 1/2025 изменил LPH. Статья 7.3 Закона о горизонтальной собственности гласит:
El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
Это значит, что для новой туристической квартиры теперь нужно разрешение сообщества, а не просто отсутствие запрета. По статье 17.12 LPH решение принимают три пятых собственников, которые одновременно представляют три пятых долей участия, независимо от того, меняет ли оно устав.
Тем же большинством сообщество может ограничить, обусловить или запретить туристическую аренду и повысить для такой квартиры взнос на общие расходы не более чем на 20 %. Эти решения не имеют обратной силы.
| Вопрос | До 3 апреля 2025 года | С 3 апреля 2025 года |
|---|---|---|
| Новая туристическая квартира | допускалась, если её не запрещали устав или решение собрания | нужно предварительное явно выраженное согласие сообщества |
| Запрет или ограничение | три пятых голосов (по практике Верховного суда, включая полный запрет) | три пятых собственников и три пятых долей участия |
Для владельцев, которые законно сдавали жильё туристам до 3 апреля 2025 года, закон предусматривает переходное положение. Распространяется ли оно на конкретную квартиру, зависит от документов и даты регистрации, поэтому этот вопрос лучше проверить с юристом.
Решение Верховного суда 2026 года о государственном реестре
19 мая 2026 года Верховный суд по жалобе Генералитета Валенсии аннулировал основную часть Королевского декрета 1312/2024, который ввёл государственный единый реестр краткосрочной аренды (публикация решения в BOE от 8 июня 2026 года). По сообщению пресс-службы суда, у государства нет полномочий создавать реестр, дублирующий региональные.
Это решение касается разграничения полномочий государства и регионов. Правила LPH о согласии сообщества и региональную регистрацию туристического жилья оно не меняет. Как зарегистрировать квартиру в Валенсийском сообществе, рассказано в статье о сдаче недвижимости через Airbnb в Валенсии.
Практические рекомендации
- Перед покупкой квартиры под туристическую аренду запросите устав и протоколы общих собраний и проверьте, нет ли запрета или ограничений.
- Если Вы хотите открыть туристическое жильё сейчас, включите вопрос в повестку общего собрания и получите решение большинством в три пятых до подачи декларации в региональный реестр.
- Если сообщество хочет запретить или ограничить туристическую аренду, формулировку решения стоит подготовить с юристом, чтобы она была ясной и точной.
- В конфликте с соседями начните с переговоров или медиации: это быстрее и дешевле суда.
- Налоговые последствия туристической сдачи, включая НДС, описаны в статье о НДС для квартир, сдаваемых туристам.
Как Delaguía y Luzón помогает собственникам и сообществам
Адвокатское бюро Delaguía y Luzón работает в Валенсии с 1960 года и консультирует на русском языке. Мы анализируем уставы и решения собраний, готовим формулировки решений о туристической аренде, представляем интересы собственников и сообществ в суде и участвуем в медиации.
Свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com. Написать нам можно и через страницу контактов; подробнее о практике на странице права недвижимости.
Вопросы и ответы о туристической аренде в многоквартирных домах
Может ли сообщество собственников запретить туристическую аренду без изменения устава?
Да. По статье 17.12 LPH решение о запрете или ограничении принимают три пятых собственников, представляющих три пятых долей участия, независимо от того, меняет ли оно устав. Кроме того, с 3 апреля 2025 года новая туристическая квартира вообще требует предварительного согласия сообщества. Такие решения не имеют обратной силы.
Какое большинство необходимо для запрета туристической аренды?
Три пятых собственников, которые одновременно представляют три пятых долей участия. Пленум Верховного суда в октябре 2024 года подтвердил, что этого большинства достаточно и для полного запрета, а не только для ограничения.
Что, если в уставе туристическая аренда прямо не упоминается?
По решению от 18 февраля 2025 года общее описание квартир как жилья не запрещает туристическую аренду. Если же устав прямо запрещает в квартирах экономическую деятельность, запрет распространяется и на туристическую аренду. Для новой деятельности с 3 апреля 2025 года в любом случае нужно согласие сообщества.
Могут ли владельцы туристических квартир продолжать деятельность, если запрета нет?
Владельцы, которые законно сдавали жильё туристам до 3 апреля 2025 года, могут ссылаться на переходное положение закона, а последующие решения сообщества не имеют обратной силы. Применимость этих правил к Вашей квартире зависит от документов и даты регистрации. Свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com, чтобы проверить Ваш случай.
Как решение 2025 года влияет на сообщества, которые уже запретили туристическую аренду?
Ясно сформулированный запрет в уставе или запрет, принятый надлежащим большинством, сохраняет силу. Нечёткая формулировка может быть оспорена, поэтому её стоит проверить с юристом.
Какие шаги должно предпринять сообщество, чтобы запретить туристическую аренду?
Включить вопрос в повестку общего собрания, принять решение большинством в три пятых собственников и долей участия и сформулировать запрет ясно и точно. Порядок созыва собрания и оформления решения лучше согласовать с юристом заранее.
Какую роль играет медиация в конфликтах о туристической аренде?
Медиация помогает собственнику и сообществу договориться без суда, например об условиях сдачи или о дополнительном взносе на общие расходы. Это обычно быстрее и дешевле судебного разбирательства.
Как убедиться, что устав сообщества актуален и имеет юридическую силу?
Запросите у администратора действующий устав и протоколы последних собраний. Юрист проверит, соответствуют ли они LPH в редакции 2025 года и практике Верховного суда, и при необходимости подготовит изменения.
