Investir en Espagne en 2026 : immobilier, finance, entreprise, le panorama complet

Immobilier, placements financiers ou entreprise : trois façons d’investir en Espagne

Investir en Espagne en 2026 : panorama des options

Un couple français qui veut placer son épargne dans un appartement à Valence. Un investisseur belge attiré par la location sur la Costa Blanca. Un entrepreneur qui hésite entre l’immobilier et une participation dans une PME espagnole. Pour tous, l’Espagne reste une destination d’investissement, mais les règles ont nettement changé depuis 2025.

Le changement le plus visible est la suppression du visa investisseur (Golden Visa) le 3 avril 2025 : acheter un bien ne donne plus accès à un titre de séjour. Pour un citoyen de l’Union européenne, cela ne change rien, puisque la libre circulation suffit. En 2026 s’y ajoutent une baisse de l’ITP en Communauté valencienne et deux décrets-lois de septembre 2026 sur le logement.

Investir en Espagne ne se résume donc pas à acheter un appartement au soleil. C’est un arbitrage entre classes d’actifs, risques, fiscalité et objectifs patrimoniaux. Voici les options disponibles en 2026, leur fiscalité et leurs points de vigilance, à jour des textes publiés au BOE jusqu’au 2 octobre 2026.

Repères : ce qui change pour l’investisseur à l’automne 2026

Le Real Decreto-ley 26/2026 (BOE du 30 septembre 2026), en vigueur depuis le 1er octobre 2026, modifie la location, la fiscalité locative et certains impôts locaux. Par exemple, la location d’un logement meublé pour 30 nuits au plus devient soumise à la TVA de 10 % à partir du 1er décembre 2026, sauf dans la résidence habituelle du bailleur. Les communes situées en zone tendue peuvent aussi majorer l’IBI des logements touristiques.

Le même décret limite jusqu’au 31 décembre 2028 l’achat de logements à moins de 70 % de leur valeur d’expertise par les entités dont l’objet social inclut l’acquisition d’immeubles, sauf exceptions. Selon l’article 86 de la Constitution, ce décret-loi doit être validé par le Congrès des députés dans les trente jours suivant sa promulgation.

Option 1 : l’investissement immobilier direct

L’immobilier reste la porte d’entrée privilégiée des investisseurs francophones. Avant de comparer des rendements, il faut chiffrer les frais d’achat, qui dépendent du type de bien et de la communauté autonome. Le tableau ci-dessous prend l’exemple de la Communauté valencienne.

Les taux de l’ITP et de l’AJD diffèrent d’une communauté autonome à l’autre. Pour un bien situé hors de la Communauté valencienne, contactez-nous pour un chiffrage. Notre dossier sur l’achat d’une maison en Communauté valencienne détaille la réforme de l’ITP.

La location touristique obéit à des règles propres. Depuis le 1er juillet 2025, une annonce sur une plateforme exige un numéro du registre unique (Real Decreto 1312/2024). Depuis le 3 avril 2025, le propriétaire doit aussi obtenir l’accord exprès de la copropriété (article 7.3 de la loi sur la propriété horizontale), en plus des règles régionales et municipales.

Pour la location à l’année, nos 10 conseils pour mettre un bien en location intègrent les décrets-lois de septembre 2026. Pour la location saisonnière, voir les règles des logements touristiques en Communauté valencienne.

« Los visados y autorizaciones para inversores que tengan validez a la fecha de la entrada en vigor de esta disposición transitoria, conservarán dicha validez durante el tiempo para el que hubieran sido expedidos. »

Disposition transitoire deuxième de la Ley 14/2013, ajoutée par la Ley Orgánica 1/2025 avec effet au 3 avril 2025

Option 2 : les placements financiers et le crowdfunding

Au-delà de la pierre détenue en direct, plusieurs véhicules permettent d’investir en Espagne avec des tickets plus modestes et une gestion déléguée.

Pour approfondir le financement participatif, consultez notre dossier sur le crowdfunding immobilier en Espagne.

Données clés : la fiscalité de l’investisseur non résident

Le propriétaire non résident relève de l’IRNR, déclaré avec le Modelo 210. Les loyers sont imposés à 19 % pour un résident de l’UE ou de l’EEE, qui peut déduire ses charges, et à 24 % sur le brut pour les autres (article 25 de la loi de l’IRNR). La plus-value de revente est imposée à 19 %, et la plusvalía municipale (IIVTNU) s’y ajoute.

Depuis les revenus de 2024, les loyers se déclarent par année. Selon la note de l’Agencia Tributaria sur l’Orden HAC/623/2026, un résultat à payer se déclare du 1er au 20 avril de l’année suivante. Un bien non loué génère un revenu imputé, déclaré à partir des revenus de 2026 entre le 1er avril et le 31 décembre de l’année suivante.

Le RDL 26/2026 modifie aussi, à partir de 2027, le barème du revenu imputé de l’IRPF, auquel renvoie la loi de l’IRNR. Pour mesurer l’effet sur votre bien, contactez-nous au +34 963 74 16 57.

Pour un résident de France, la convention fiscale franco-espagnole organise l’élimination de la double imposition, mais n’efface pas la déclaration des revenus espagnols en France. Notre dossier sur la plus-value immobilière en Espagne détaille la fiscalité de la revente.

Option 3 : l’investissement dans l’économie réelle via une entreprise

Créer ou reprendre une entreprise espagnole est une troisième voie, plus exigeante mais potentiellement plus rémunératrice. Depuis la Ley 18/2022 (Crea y Crece), le capital minimum d’une SL est de 1 €. Tant qu’il n’atteint pas 3 000 €, 20 % du bénéfice doit être mis en réserve et les associés répondent solidairement de la différence en cas de liquidation (article 4 de la loi sur les sociétés de capitaux).

L’investisseur peut choisir le statut d’autónomo (activité individuelle), la SL, la filiale d’un groupe étranger ou la succursale. L’impôt sur les sociétés est de 25 % au taux général, et de 15 % pour une société nouvelle sur son premier exercice bénéficiaire et le suivant, hors sociétés patrimoniales (article 29 de la loi de l’IS). Notre guide comparatif des statuts juridiques aide à choisir la structure adaptée.

Comparatif des options d’investissement en 2026

D’autres secteurs attirent les investisseurs étrangers, comme les énergies renouvelables, le tourisme ou les crypto-actifs. Ces derniers ont leurs propres obligations déclaratives, présentées dans notre guide sur les cryptomonnaies en Espagne.

En contexte : les erreurs fréquentes des investisseurs

• Négliger le NIE : il est attribué aux étrangers qui ont des intérêts économiques en Espagne (article 205 du Real Decreto 1155/2024) et doit figurer sur tous les documents qui les concernent.
• Oublier le Modelo 210 : un non-résident propriétaire doit déclarer chaque année ses loyers ou son revenu imputé.
• Sous-estimer les frais d’achat : ITP ou TVA, AJD, notaire et registre s’ajoutent au prix.
• Ignorer les règles locatives locales : registre unique, accord de la copropriété et règles régionales pour la location touristique.
• Oublier la double déclaration : les revenus espagnols se déclarent aussi dans le pays de résidence.

Titre de séjour : la fin du visa investisseur (Golden Visa)

Jusqu’au 3 avril 2025, la Ley 14/2013 permettait d’obtenir un visa de résidence pour investisseur, notamment en achetant des biens immobiliers pour au moins 500 000 € par demandeur. La disposition finale 21 de la Ley Orgánica 1/2025 a laissé sans contenu les articles 63 à 67 de la Ley 14/2013 à compter de cette date. C’est donc toute la voie investisseur qui a disparu, et pas seulement l’achat immobilier.

Les demandes déposées avant le 3 avril 2025 sont traitées selon les anciennes règles (disposition transitoire première). Les visas et autorisations valides à cette date conservent leur validité, et leur renouvellement est instruit selon les règles applicables lors de la première autorisation (disposition transitoire deuxième). Pour un renouvellement, contactez-nous afin de vérifier comment ces règles s’appliquent à votre dossier.

Pour un citoyen de l’Union européenne, la fin du visa investisseur n’a aucun effet : la libre circulation permet de s’installer et d’investir. Pour un investisseur hors UE, d’autres statuts existent, comme la résidence non lucrative, le visa nomade digital ou le visa d’entrepreneur, chacun avec ses conditions. Notre dossier sur les voies d’accès à la résidence en Espagne les compare.

FAQ : investir en Espagne en 2026

Le Golden Visa existe-t-il encore en 2026 ?

Non. Depuis le 3 avril 2025, aucune voie de visa investisseur ne subsiste dans la Ley 14/2013, qu’il s’agisse d’immobilier ou des autres investissements prévus aux articles 63 à 67. Les visas et autorisations valides à cette date conservent leur validité pour la durée accordée. Pour un citoyen de l’UE, la libre circulation suffit pour s’installer et investir.

Quel rendement immobilier espérer ?

Il dépend de la ville, du prix d’achat, des charges, de la fiscalité et des nouvelles règles locatives, notamment en zone tendue. Raisonnez en rendement net, après impôts et frais, et non sur un rendement brut annoncé. Notre étude sur la rentabilité locative donne des repères, et nous pouvons chiffrer votre projet.

Quels sont les frais d’acquisition d’un bien ?

En Communauté valencienne, un bien ancien supporte l’ITP de 9 % (11 % au-delà d’un million d’euros) et un logement neuf la TVA de 10 % plus l’AJD de 1,4 % (0,1 % pour une résidence habituelle). S’y ajoutent les frais de notaire, de registre et de gestoría. Dans les autres régions, les taux diffèrent : contactez-nous pour un chiffrage.

Comment sont imposés mes revenus en tant que non-résident ?

Par l’IRNR, déclaré avec le Modelo 210. Les loyers sont imposés à 19 % pour un résident de l’UE ou de l’EEE, avec déduction des charges, et à 24 % sur le brut pour les autres ; la plus-value de revente est imposée à 19 %. Un bien non loué génère chaque année un revenu imputé, et les revenus doivent aussi être déclarés dans le pays de résidence.

Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier espagnol ?

Aucune règle n’interdit à un non-résident d’emprunter auprès d’une banque espagnole. La part financée, la durée et le taux dépendent de chaque banque et de votre profil. Faites relire l’offre de prêt et l’acte d’achat avant la signature chez le notaire.

Faut-il un NIE pour investir ?

Le NIE est attribué aux étrangers qui ont des intérêts économiques, professionnels ou sociaux en Espagne (article 205 du Real Decreto 1155/2024). Ce numéro doit figurer sur tous les documents délivrés à l’étranger ou traités pour lui, ce qui en fait en pratique un préalable à l’achat d’un bien ou à la création d’une société. Notre dossier sur le NIE explique comment l’obtenir.

Le crowdfunding immobilier est-il une bonne alternative à l’achat direct ?

C’est une alternative accessible et diversifiable, encadrée par le règlement (UE) 2020/1503 et, en Espagne, par la CNMV. Mais c’est un placement peu liquide et risqué, avec une perte en capital possible. Il complète l’achat direct plutôt qu’il ne le remplace.

Puis-je investir facilement dans une entreprise espagnole ?

Oui. Depuis la Ley 18/2022, une SL peut être créée avec 1 € de capital, avec des obligations de réserve tant que le capital reste inférieur à 3 000 €. L’impôt sur les sociétés est de 25 %, et de 15 % pour une société nouvelle sur son premier exercice bénéficiaire et le suivant. Notre guide de la création d’entreprise en Espagne détaille les démarches.

Quelles nouveautés de 2026 faut-il surveiller ?

L’ITP valencien est passé à 9 % le 1er juin 2026. Les décrets-lois 26/2026 et 27/2026 de septembre 2026 modifient la location, la fiscalité locative et la TVA des locations de courte durée, sous réserve de leur validation par le Congrès. Les délais du Modelo 210 ont aussi changé avec l’Orden HAC/623/2026.

Pourquoi se faire accompagner pour investir en Espagne ?

Parce que les points de vigilance sont nombreux : fiscalité IRNR, frais d’achat, règles locatives locales, double déclaration, choix de la structure. Un accompagnement juridique et fiscal en français permet de sécuriser l’achat et de respecter les échéances. Contactez-nous au +34 963 74 16 57 ou à felix.delaguia@delaguialuzon.com.