El artículo 47 de la Constitución española reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y decorosa y obliga a los poderes públicos a establecer las condiciones necesarias para garantizar la igualdad en el ejercicio de este derecho.
Este derecho se complementa con otros de valor constitucional y fundamental, en particular el derecho a la integridad física y moral, a la intimidad personal y familiar, y a la protección de la salud.
La vivienda es, por tanto, un pilar central del bienestar social.
Además de este aspecto sociológico, ocupa una posición económica central, ya que la vivienda representa el 80 % del espacio construido.
La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023, tras su publicación el día anterior en el Boletín Oficial del Estado.
Su principal objetivo es aumentar el número de viviendas en alquiler social, evitar situaciones de tensión en el mercado residencial y apoyar a colectivos con dificultades para acceder a la vivienda, en particular a jóvenes y grupos vulnerables.
Zonas de mercado residencial tensionado
La ley establece zonas consideradas como zonas de mercado residencial tensionado: áreas en las que existe un riesgo particular de insuficiencia de oferta de vivienda para la población.
El objetivo de esta clasificación es orientar las políticas públicas hacia estas zonas, regulando los precios de alquiler y ofreciendo incentivos fiscales a los propietarios.
Una zona puede ser declarada como tensionada si se cumple al menos uno de los siguientes criterios:
- El coste medio de la hipoteca o del alquiler mensual supera la renta media del hogar en un 30 %.
- El precio de compra o alquiler ha aumentado al menos 3 puntos por encima del crecimiento acumulado del Índice de Precios de Consumo (IPC) en los últimos cinco años anteriores a la declaración.
Una vez cumplidos estos requisitos, corresponde a las Comunidades Autónomas (CC. AA.) realizar la declaración oficial.
Las zonas declaradas como tensionadas mantendrán esta condición durante tres años, prorrogables.
Incremento de la vivienda pública
La ley busca facilitar el acceso a la vivienda mediante la mejora y ampliación del parque público de vivienda, con el objetivo de garantizar el acceso a los parques públicos de vivienda.
Se elaborará un inventario nacional de vivienda pública para asegurar su correcto desarrollo.
Los ingresos generados por estas viviendas se destinarán exclusivamente a su creación, ampliación o rehabilitación.
Asimismo, se crea una nueva categoría de vivienda protegida, destinada a personas en situación de dificultad, con criterios de acceso reforzados y un compromiso de permanencia mínima de 30 años.
Para incrementar la oferta a corto plazo, también se introduce la figura de la vivienda asequible incentivada: viviendas privadas que se alquilan a precios reducidos a cambio de incentivos fiscales.
Cambios en las relaciones arrendador-arrendatario
La ley refuerza las garantías en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios:
- Mayor protección frente al desahucio, especialmente para colectivos vulnerables, facilitando el acceso a procedimientos extrajudiciales.
- Obligación de fijar una fecha y hora concretas en los lanzamientos por desahucio.
- Posibilidad de utilizar fondos públicos para ofrecer soluciones habitacionales alternativas a personas en riesgo de desalojo.
Además, se introducen nuevas obligaciones para los propietarios:
- Deberán asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
La definición de gran tenedor también se modifica: se considerará gran tenedor a toda persona física o jurídica que posea:
- Más de 10 viviendas en una zona no tensionada, o
- Más de 5 viviendas en una zona de mercado residencial tensionado.
Esta calificación tiene implicaciones directas en las zonas tensionadas, ya que permite aplicar un índice de referencia de precios de alquiler para contener los aumentos.
Por otro lado, los ayuntamientos podrán incrementar el tipo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) hasta en un 150 % para propietarios que tengan más de 4 viviendas en el municipio y cuyas propiedades lleven más de 2 años desocupadas, con el fin de incentivar su alquiler.
Finalmente, para fomentar el alquiler a precios asequibles, el Gobierno establece una serie de incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
La cuantía de la deducción dependerá de factores como:
- Que la vivienda esté ubicada en una zona tensionada,
- Que se alquile a jóvenes,
- O que se hayan realizado obras en los dos años anteriores.
