НДС при сдаче квартир туристам в Испании: главное
- Сдача туристической квартиры в Испании без услуг гостиничного типа освобождена от НДС по статье 20.Uno.23 закона об НДС (Ley 37/1992).
- Если владелец обязуется оказывать услуги, характерные для гостиниц (постоянный приём гостей, периодическую уборку и смену белья во время проживания, прачечную, хранение багажа), аренда облагается НДС по ставке 10 %.
- По разъяснению Налогового агентства Испании уборка и смена белья только при заезде и выезде, уборка общих зон дома и техническое обслуживание не считаются гостиничными услугами.
- Королевский декрет-закон 26/2026, который с 1 декабря 2026 года вводил НДС 10 % на аренду меблированного жилья на срок не более 30 ночей, Конгресс депутатов не утвердил 2 октября 2026 года, и он отменён, поэтому это изменение не применяется.
- В статье 20.Uno.23 закона об НДС критерием служат услуги гостиничного типа, которые обязуется оказывать арендодатель, а срок проживания в ней не указан.
- Владелец, который начисляет НДС, встаёт на налоговый учёт по форме Modelo 036, как правило ежеквартально подаёт декларацию Modelo 303 и раз в год сводную декларацию Modelo 390.
- Цифровые платформы ежегодно сообщают Налоговому агентству Испании о доходах владельцев в информационной декларации Modelo 238.
Когда владелец туристической квартиры должен начислять НДС
Ответ зависит от того, что именно Вы предлагаете гостям: только жильё или жильё вместе с услугами гостиничного типа. Критерий срока проживания, который предлагал декрет-закон 26/2026, не применяется: подробнее ниже.
Эта статья посвящена НДС. Регистрация туристической квартиры и правила Валенсийского сообщества описаны в статье о сдаче недвижимости через Airbnb в Валенсии.
Общее правило: аренда жилья освобождена от НДС
Закон об НДС освобождает от налога аренду жилья (статья 20.Uno.23). Исключение составляет аренда меблированных квартир, когда арендодатель обязуется оказывать услуги, характерные для гостиничного бизнеса. Тогда аренда облагается НДС по сниженной ставке 10 %, как деятельность гостиницы.
Налоговое агентство Испании (AEAT) объясняет это правило в справке об НДС при сдаче туристического апартамента. Если гостиничных услуг нет, аренда освобождена от НДС и облагается налогом на передачу имущества (ITP) по ставке, которую устанавливает регион.
Какие услуги делают аренду облагаемой НДС
По разъяснению AEAT гостиничную деятельность характеризуют следующие услуги:
- постоянный и непрерывный приём гостей в специально отведённом для этого месте;
- периодическая уборка жилья во время проживания;
- периодическая смена постельного белья и полотенец во время проживания;
- другие услуги для гостей: прачечная, хранение багажа, пресса, бронирование и подобные.
Не считаются гостиничными услугами:
- уборка квартиры при заезде и при выезде гостей;
- смена белья при заезде и при выезде гостей;
- уборка общих зон дома (подъезда, лестниц, лифтов);
- техническая помощь и обслуживание для возможного ремонта.
Закон не устанавливает минимального количества гостиничных услуг: значение имеет, обязуется ли владелец их оказывать. Услуги, которые не входят в проживание (например, парковка или экскурсии), могут облагаться по своей ставке. Если Вы сомневаетесь, как квалифицировать Ваш набор услуг, проверьте это до начала сезона.
НДС и другие налоги: сравнительная таблица
| Вариант сдачи | НДС | IRPF для налогового резидента | IAE |
|---|---|---|---|
| Только жильё, без гостиничных услуг | освобождено; применяется ITP | доход от недвижимого имущества без льготного вычета | группа 685 |
| Жильё с гостиничными услугами | 10 % | доход от экономической деятельности | группа 685 |
Данные взяты из сводной таблицы AEAT по туристическим апартаментам. По разъяснению AEAT о налоге на экономическую деятельность (IAE) туристическая аренда относится к группе 685 «внегостиничное туристическое размещение». Физические лица освобождены от уплаты IAE, но обязаны выполнить требования о налоговом учёте.
Нерезиденты платят с дохода от аренды налог на доходы нерезидентов (IRNR); об этом подробнее в статье об Airbnb в Валенсии.
Декрет-закон 26/2026 отменён: аренда на срок до 30 ночей
Королевский декрет-закон 26/2026 от 29 сентября 2026 года (BOE от 30 сентября 2026 года) статьёй 7 предлагал с 1 декабря 2026 года облагать НДС по ставке 10 % аренду меблированного жилья на срок не более 30 ночей, если жильё не служит постоянным местом жительства арендодателя, даже без гостиничных услуг.
Конгресс депутатов не утвердил этот декрет-закон на заседании 2 октября 2026 года и принял решение о его отмене (постановление Конгресса, BOE-A-2026-20526). Постановление указывает, что изменения статей 20 и 91 закона об НДС, которые должны были действовать с 1 декабря 2026 года, утрачивают силу, поэтому новое правило не применяется.
Действует прежнее правило: аренда жилья освобождена от НДС, а аренда меблированных квартир облагается им, если арендодатель обязуется оказывать услуги гостиничного типа (статья 20.Uno.23 закона об НДС; перечень услуг приведён выше). Если Вы приняли бронирования на период после 1 декабря 2026 года или уже указали НДС в счетах и сомневаетесь в своём случае, свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com.
Европейские правила для платформ с 2028 года
Пакет ЕС «НДС в цифровую эпоху» (ViDA) вводит для платформ краткосрочной аренды особый режим. Платформа будет считаться поставщиком услуги для целей НДС в случаях, когда сам владелец НДС не начисляет.
По данным Европейской комиссии о пакете ViDA, эти правила применяются с 1 июля 2028 года, а государства-члены могут отложить их до 1 января 2030 года. Как Испания перенесёт их в своё законодательство, пока не определено.
Обязанности владельца, который начисляет НДС
- Встать на налоговый учёт как предприниматель по форме Modelo 036. Упрощённую форму Modelo 037 отменили с 3 февраля 2025 года (сообщение AEAT об изменении налоговых регистрационных форм).
- Выставлять гостям счета (полные или упрощённые, в зависимости от случая).
- Подавать декларацию по НДС Modelo 303, как правило ежеквартально, и годовую сводную декларацию Modelo 390.
- Вести учёт доходов и расходов и хранить документы, подтверждающие вычеты НДС.
- Сверять свои данные с информацией платформ: операторы платформ ежегодно подают в AEAT декларацию Modelo 238 о доходах продавцов.
Если Вы оказываете гостиничные услуги лишь в части периодов или для части гостей, расчёт вычетов НДС усложняется. Такой случай лучше разобрать индивидуально.
Регистрационный номер в объявлениях
В Валенсийском сообществе номер регистрации туристического жилья по-прежнему нужно указывать в объявлениях по региональному закону о туризме. Государственный единый реестр, обязательный с июля 2025 года, Верховный суд аннулировал 19 мая 2026 года. Подробности в статьях об Airbnb в Валенсии и о решениях Верховного суда по туристической аренде.
Налоговое сопровождение владельцев туристического жилья
Адвокатское бюро Delaguía y Luzón работает в Валенсии с 1960 года и консультирует на русском языке. Мы анализируем Ваш набор услуг с точки зрения НДС, ставим владельцев на налоговый учёт, готовим декларации, сверяем данные платформ и представляем клиентов при налоговых проверках.
Свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com. Написать нам можно через страницу контактов; подробнее о налоговых услугах бюро.
Состояние законодательства на 6 октября 2026 года.
