Инвестиции в недвижимость Испании: главное
- Иностранец, который покупает недвижимость в Испании, должен получить NIE, идентификационный номер иностранца, который указывается во всех документах сделки.
- С 3 апреля 2025 года Испания не выдаёт инвесторский вид на жительство («золотую визу»): Органический закон 1/2025 упразднил все его варианты, включая покупку недвижимости стоимостью от 500 000 евро.
- В Валенсийском сообществе налог на передачу имущества (ITP) при покупке жилья на вторичном рынке с 1 июня 2026 года составляет 9 %, а для объектов дороже 1 000 000 евро 11 %.
- Новое жильё от застройщика облагается НДС по ставке 10 % и налогом на документально оформленные юридические акты (AJD), общая ставка которого в Валенсийском сообществе 1,4 %.
- Покупатель недвижимости у продавца-нерезидента удерживает 3 % цены и перечисляет их в Налоговое агентство Испании в счёт налога продавца.
- Нерезидент платит налог с дохода от аренды по ставке 19 % (резиденты ЕС и ЕЭЗ) или 24 % (остальные), а с прироста капитала при продаже по ставке 19 %.
- Декларация Modelo 210 по сдаваемой недвижимости подаётся раз в год: за доходы 2026 года с 1 по 20 апреля 2027 года.
Что изменилось для иностранных инвесторов
Испанская недвижимость по-прежнему интересует покупателей из-за рубежа, но правовые условия за последние два года заметно изменились. Инвесторский вид на жительство закрыт, а в Валенсийском сообществе изменились ставки налога на покупку.
Ниже изложены юридические и налоговые аспекты инвестиций по состоянию на 6 октября 2026 года. Рыночные прогнозы и показатели доходности мы не приводим: они быстро устаревают и зависят от конкретного объекта.
Покупка недвижимости иностранцем: основные этапы
По статье 205 Регламента об иностранцах (Королевский декрет 1155/2024) NIE присваивается иностранцам, у которых есть экономические, профессиональные или социальные интересы в Испании, и указывается во всех документах, которые они оформляют. Как получить номер, рассказано в статье о NIE и TIE.
- Получить NIE и открыть счёт в испанском банке для платежей по сделке и текущих расходов.
- Проверить объект: выписку из Реестра собственности (nota simple), отсутствие долгов и обременений, задолженность перед сообществом собственников, градостроительный статус.
- Если объект покупается для сдачи туристам, заранее проверить возможность регистрации и согласие сообщества собственников (подробнее в статье об Airbnb в Валенсии).
- Подписать частный договор с задатком (contrato de arras) только после проверки документов.
- Подписать купчую у нотариуса (escritura pública) и зарегистрировать право в Реестре собственности.
- Уплатить налоги на покупку в установленный срок.
Золотая виза больше не выдаётся
Органический закон 1/2025 с 3 апреля 2025 года лишил содержания статьи с 63 по 67 Закона 14/2013, которые регулировали вид на жительство для инвесторов. Закрыты все инвесторские варианты, а не только покупка недвижимости стоимостью от 500 000 евро.
По переходным положениям закона 14/2013 заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, рассматриваются по прежним правилам. Визы и разрешения, действовавшие на эту дату, сохраняют силу, а их продление проводится по правилам первоначальной выдачи. Если у Вас есть такое разрешение, уточните условия продления у юриста.
Для тех, кто хочет жить в Испании, остаются другие пути:
- вид на жительство без права на работу (residencia no lucrativa) для лиц с достаточными средствами; см. статью о продлении ВНЖ без права на работу;
- виза для удалённой работы; см. статью о визе цифрового кочевника;
- разрешения для предпринимателей и специалистов по закону 14/2013.
Какой вариант подходит Вам, зависит от доходов и планов; подробнее на странице иммиграционного права.
Налоги при покупке недвижимости
| Объект | Налог | Ставка в Валенсийском сообществе |
|---|---|---|
| Жильё на вторичном рынке | ITP | 9 % с 1 июня 2026 года; 11 % для объектов дороже 1 000 000 € |
| Новое жильё от застройщика | НДС | 10 % |
| Новое жильё от застройщика | AJD | 1,4 % (общая ставка) |
Ставки ITP и AJD установлены статьями 13 и 14 Закона Валенсийского сообщества 13/1997, ставка НДС статьёй 91 закона об НДС. В других регионах ставки отличаются, а для отдельных покупателей действуют льготные ставки. Нотариальные и регистрационные расходы зависят от цены и здесь не приводятся.
Если продавец нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в Налоговое агентство в счёт налога продавца (статья 25 закона о налоге на доходы нерезидентов).
Налоги владельца недвижимости
- Налоговый резидент Испании декларирует доходы от недвижимости в годовой декларации по IRPF.
- Нерезидент платит налог на доходы нерезидентов (IRNR) с аренды по ставке 19 %, если он резидент ЕС или ЕЭЗ (с правом вычесть связанные расходы), и 24 % с полной суммы в остальных случаях. Прирост капитала при продаже облагается по ставке 19 % для всех нерезидентов.
- Если жильё нерезидента не сдаётся, он ежегодно платит налог с условного (вменённого) дохода (статья 24 закона об IRNR).
- Декларация Modelo 210 по сданному объекту подаётся раз в год: за доходы 2026 года с 1 по 20 апреля 2027 года. Декларация по вменённому доходу за 2026 год подаётся с 1 апреля по 31 декабря 2027 года (разъяснение AEAT о сроках Modelo 210).
О налоговом сопровождении владельцев подробнее на странице налоговых услуг.
Сдача инвестиционной недвижимости в аренду
Для долгосрочной аренды действуют правила закона об аренде городской недвижимости (LAU): сроки, залог, обновление платы. Они описаны в статье об аренде жилья в Валенсии.
Туристическая сдача требует региональной регистрации и, в многоквартирном доме, согласия сообщества собственников. О толковании уставов домов Верховным судом читайте в статье о решении Верховного суда по туристической аренде, о налогах в статье о НДС при сдаче квартир туристам.
Два декрета-закона о жилье, принятых 29 сентября 2026 года (26/2026 и 27/2026), Конгресс депутатов не утвердил на заседании 2 октября 2026 года, и они отменены (BOE-A-2026-20526, BOE-A-2026-20527). Меры, которые декрет-закон 26/2026 предлагал владельцам сдаваемой недвижимости, не применяются: НДС 10 % на аренду меблированного жилья на срок не более 30 ночей с 1 декабря 2026 года и надбавка к налогу на недвижимость (IBI) для туристического жилья в зонах напряжённого рынка.
Действуют прежние правила. Аренда жилья освобождена от НДС, если арендодатель не обязуется оказывать услуги гостиничного типа (статья 20 закона об НДС). Надбавку к IBI муниципалитеты вправе вводить для постоянно пустующего жилья (статья 72 закона о местных финансах); в действующей редакции этой статьи надбавки для туристического жилья нет.
Покупка через компанию
Общество с ограниченной ответственностью (SL) можно учредить с капиталом от 1 евро (Закон о капитальных обществах). Пока капитал ниже 3 000 евро, общество направляет в резерв не менее 20 % прибыли, а при ликвидации, если имущества общества не хватает для погашения долгов, участники и администраторы несут солидарную ответственность в пределах 3 000 евро.
Общая ставка налога на прибыль 25 %. Новые компании платят 15 % в первом периоде с положительной базой и в следующем за ним, но эта ставка не применяется к компаниям, которые только управляют имуществом (статья 29 закона о налоге на прибыль). Подходит ли компания для Вашей инвестиции, зависит от планов и налогового резидентства. Об учреждении компании читайте в статье о том, как учредить стартап в Испании.
Юридическое сопровождение инвестиций в недвижимость Испании
Адвокатское бюро Delaguía y Luzón работает в Валенсии с 1960 года и консультирует на русском языке. Мы проверяем объекты и документы, сопровождаем сделку до подписания у нотариуса и регистрации, рассчитываем налоги при покупке и владении и консультируем по вопросам вида на жительство.
Свяжитесь с нами по телефону +34 96 352 32 91 или по адресу o.davidova@delaguialuzon.com. Написать нам можно через страницу контактов; подробнее о практике права недвижимости.
Состояние законодательства на 6 октября 2026 года.
