Tabla de contenidos
El alquiler vacacional continúa en el foco de la normativa fiscal y urbanística en España. Si eres propietario o gestor de un apartamento turístico, 2025 trae novedades clave, sobre todo en relación con el IVA en apartamentos turísticos y el control administrativo. En esta guía te explicamos cómo funciona el IVA en este tipo de alojamientos, cuándo debes aplicarlo y qué obligaciones fiscales debes cumplir. Desde Delaguía y Luzón te ayudamos a gestionar estos aspectos para que cumplas la ley sin complicaciones ni riesgos de sanción.
¿Cuándo se aplica el IVA en apartamentos turísticos?
La Ley del IVA establece que el IVA en apartamentos turísticos solo es obligatorio si ofreces ciertos servicios adicionales similares a los de un hotel: limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas y toallas, recepción, desayuno, etc. Si el alquiler se limita a la entrega de llaves y limpieza tras la salida del huésped, estará exento de IVA.
Este criterio se aplica tanto al IVA en alojamientos turísticos en general como de forma específica al IVA en pisos turísticos, por lo que es fundamental revisar qué servicios ofreces a tus inquilinos para determinar si debes repercutir este impuesto.
Tratamiento del IVA en el alquiler de apartamentos turísticos
El tratamiento fiscal del IVA en el alquiler de apartamentos turísticos depende directamente del paquete de servicios que se ofrecen a los huéspedes.
Servicios hoteleros (tributan al 10 % de IVA)
Si prestas dos o más de los siguientes servicios propios de la industria hotelera, el alquiler de tu apartamento turístico tributa al 10 % de IVA, igual que ocurre en hoteles o casas rurales con servicios complementarios:
- Recepción y atención permanente y continuada al cliente
- Limpieza periódica durante la estancia
- Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia
- Lavandería
- Custodia de maletas
- Prensa
- Reservas
- Servicios de alimentación y restauración
Servicios no vinculados directamente al alojamiento (tributan al 21 % de IVA)
Los servicios que no están directamente vinculados al alojamiento (como parking, alquiler de bicicletas, spa o excursiones) se gravan al tipo general del 21 % y deben reflejarse por separado en la factura.
Servicios que no se consideran hoteleros y no obligan a aplicar IVA
- Limpieza y cambio de ropa solo a la entrada y salida de cada huésped
- Limpieza de zonas comunes del edificio o urbanización
- Asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones puntuales
¿Cuándo está exento de IVA el alquiler turístico?
El IVA en los apartamentos turísticos no se aplica si el arrendamiento es simple, es decir, si no ofreces servicios adicionales. En estos casos, el alquiler está exento de IVA, aunque sí debes declarar estos ingresos en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Eso sí, no podrás deducirte el IVA de los gastos relacionados con la vivienda.
Uso mixto de la vivienda y prorrata de IVA
Si alternas periodos con y sin servicios adicionales, deberás calcular la prorrata de IVA: solo podrás deducir el IVA soportado en la proporción de ingresos sujetos a IVA respecto del total anual. Este cálculo es esencial para ajustar correctamente tus deducciones y evitar problemas con Hacienda.
Obligaciones fiscales y administrativas para propietarios de apartamentos turísticos
- Alta censal mediante modelos 036 o 037 en el epígrafe IAE 861.1.
- Emisión de facturas completas o simplificadas según corresponda.
- Presentación trimestral del modelo 303 de IVA y resumen anual modelo 390.
- Mantenimiento de libros de registro y conservación de documentación fiscal durante al menos 4 años.
- Conciliación de ingresos con los datos reportados por plataformas digitales a Hacienda mediante el modelo 238.
Novedad 2028: IVA obligatorio en alquileres turísticos de corta duración
Desde el 1 de julio de 2028, la normativa europea impondrá la obligación de aplicar IVA en el alquiler de apartamentos turísticos para todas las estancias de menos de 30 noches, independientemente de los servicios ofrecidos. Esto afectará directamente al sector de los alojamientos turísticos en España, aumentando las exigencias fiscales y administrativas para los propietarios.
Registro obligatorio y sanciones desde 2025
A partir de julio de 2025, todos los propietarios de pisos turísticos deberán contar con un código de registro para anunciar sus viviendas en plataformas digitales. No disponer de este código puede suponer sanciones económicas y la retirada de los anuncios de dichas plataformas.
¿Cómo puede ayudarte Delaguía y Luzón?
En Delaguía y Luzón somos expertos en asesoramiento fiscal y legal para alojamientos turísticos. Ofrecemos:
- Estudio personalizado sobre la aplicación del IVA en apartamentos turísticos.
- Gestión integral de altas censales, facturación y presentación de modelos tributarios.
- Revisión y conciliación de ingresos y gastos reportados a Hacienda.
- Asesoramiento sobre los cambios normativos europeos de 2028.
- Representación legal ante inspecciones o requerimientos fiscales.
No dejes que la complejidad fiscal afecte la rentabilidad de tu apartamento turístico. Contacta con Delaguía y Luzón y garantiza una gestión segura, eficiente y conforme a la normativa vigente sobre el IVA en los apartamentos turísticos.