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En Espagne, la plus-value municipale (IIVTNU) s’applique lors de la transmission d’un bien urbain (vente, donation, héritage).
Depuis la décision constitutionnelle d’octobre 2021 et le Décret-loi 26/2021, l’impôt a été réformé, pas supprimé, vous ne payez que s’il existe un gain réel et vous pouvez choisir le mode de calcul le plus favorable : méthode objective (coefficients sur la valeur cadastrale du terrain selon la durée de détention) ou méthode de la plus-value réelle (différence entre prix de vente et d’achat, ou valeur en succession/donation).
Les mairies doivent avoir intégré ces règles dans leurs ordonnances fiscales, et les taux varient par commune.
En parallèle de la plus-value, le profit de cession est imposé à l’IRNR/IRPF ; pour les non-résidents, le preneur retient 3 % du prix (mod. 211) et vous régularisez via le mod. 210 dans les délais officiels.
Certaines exonérations existent.
Les règles changent selon votre statut (résident, non-résident, UE/EEE), la durée de détention et la ville.
Calculer juste et faire valoir vos options exige un contrĂ´le technique du dossier (valeurs cadastrales, Ă©critures, frais).
DelaguĂa & LuzĂłn audite vos chiffres, choisit le meilleur calcul, gère vos dĂ©clarations (210/211) et, si applicable, rĂ©clame les remboursements.
Table des matières
Dans un marché espagnol en constante évolution, les entreprises, promoteurs et fonds d’investissement étrangers s’intéressent de plus en plus aux opportunités offertes par l’immobilier espagnol.
Cependant, tout achat immobilier en Espagne doit être précédé d’un audit juridique complet afin de sécuriser votre achat et d’éviter toute mauvaise surprise administrative, fiscale ou urbanistique.
Ă€ Valencia, le cabinet DelaguĂa & LuzĂłn accompagne depuis plus de vingt ans les investisseurs internationaux dans leurs projets d’acquisition immobilière et de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique.
Investissement immobilier en Espagne : un marché attractif sous conditions
L’investir en espagne est devenu un levier de diversification patrimoniale pour de nombreux groupes internationaux.
La stabilité du marché, la rentabilité locative et la qualité de vie qu’offre la région de Valencia attirent des capitaux venus de France, de Belgique ou de Suisse.
Mais cet environnement favorable s’accompagne d’exigences strictes en matière de droit immobilier, de fiscalité et de conformité urbanistique.
Chaque acquisition immobilière doit donc s’appuyer sur une due diligence complète, incluant le contrôle des titres, des charges et de la situation cadastrale du bien.
Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger
Tout investisseur étranger doit obtenir un numéro d’identification espagnole (NIE), procéder à l’ouverture d’un compte bancaire local et s’assurer que la signature du contrat d’achat est juridiquement valable.
Un notaire espagnol intervient lors de l’acte de vente, mais son rôle se limite à la validation formelle de la transaction.
L’audit préalable réalisé par un avocat francophone demeure donc essentiel pour garantir la conformité du bien et la fiabilité des documents nécessaires.
Audit immobilier en Espagne : étapes clés et procédures essentielles
L’audit immobilier vise à examiner l’état juridique, fiscal et technique du bien.
Le processus inclut la collecte et l’analyse des documents à contrôler : extrait du registre de la propriété, plans cadastraux, permis, certificats et factures.
Les étapes clés consistent à vérifier la propriété légale, les dettes éventuelles, la conformité urbanistique et la présence d’un certificat énergétique.
Chaque audit juridique est accompagné d’un rapport ITE et d’un certificat de performance énergétique détaillant la classe énergétique du bien.
Vérification des titres de propriété et des charges cachées
La vérification du registre de la propriété permet d’identifier les véritables titulaires des droits réels sur l’immeuble, d’évaluer les risques et d’écarter toute situation de dette non déclarée.
Les documents nécessaires incluent la nota simple, les relevés cadastraux et le certificat de charges.
Cette inspection juridique est indispensable pour éviter les hypothèques impayées, les servitudes ou les restrictions d’usage.
Elle garantit également que la propriété en Espagne peut être transférée sans obstacle administratif ni litige.
Contrôle des permis de construire et conformité urbanistique
Un permis de construire irrégulier ou l’absence de certificat de performance énergétique peuvent compromettre un projet d’investissement.
Le cabinet procède à une inspection technique complète auprès des autorités locales afin de confirmer la légalité du bien.
La conformité aux règles de la communauté autonome est vérifiée, notamment la validité des licences d’urbanisme et la conformité au Plan Général d’Urbanisme.
Tout manquement constaté est consigné dans un rapport ite et soumis à l’avocat spécialisé pour examen complémentaire.
Audit énergétique et efficacité des bâtiments
Depuis l’entrée en vigueur du Decreto Real 235/2013 sur la énergétique des bâtiments, tout bien mis en vente ou en location doit disposer d’un certificado de eficiencia energética.
Ce document, établi par un expert accrédité, évalue la énergie primaire consommée, la cote énergétique et les émissions de gaz à effet nocifs contribuant à l’effet de serre.
Ces mesures s’inscrivent dans la politique de la Commission europĂ©enne et de l’Union europĂ©enne pour la transition Ă©cologique.
Un audit énergétique fiable garantit la conformité du bien aux normes et favorise la réduction des coûts énergétiques à long terme.
Travaux de rénovation et conformité technique
Tout projet de travaux de rénovation ou de réalisation de travaux doit respecter la réglementation espagnole en matière d’urbanisme et d’environnement.
Les professionnels mandatés doivent présenter les certificats de conformité et les autorisations délivrées par l’organisme compétent.
L’audit juridique s’accompagne d’une évaluation technique afin d’analyser la structure du bâtiment, son isolation, sa étiquette énergétique et la durée de validité du certificat énergétique.
Fiscalité et audit administratif
L’investissement immobilier implique un examen précis des obligations fiscales et administratives : impôt foncier (IBI), déclaration des revenus locatifs et contrôle fiscal des sociétés immobilières.
Un audit juridique approfondi permet d’évaluer la valeur marchande du bien, d’identifier les dettes fiscales et de s’assurer que la procédure d’obtention du bien respecte la législation espagnole.
Les subventions publiques à la rénovation énergétique et les avantages fiscaux sont également analysés pour optimiser la stratégie d’investissement.
Le rôle de l’avocat spécialisé à Valencia
Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier à Valencia est la meilleure garantie pour sécuriser votre achat.
Le cabinet DelaguĂa & LuzĂłn assiste ses clients dans la mise en place de leurs acquisitions, la prĂ©paration des diagnostics obligatoires et la coordination avec le notaire espagnol.
L’équipe accompagne également les investisseurs souhaitant préparer leur retraite en Espagne ou développer leur patrimoine professionnel via des acquisitions à fort rendement.
Conclusion
Un audit immobilier complet est une condition indispensable pour tout achat immobilier en Espagne.
Il permet d’anticiper les risques, d’assurer la conformité juridique et technique du bien, et de garantir la rentabilité de l’investissement.
En choisissant un avocat francophone expérimenté à Valencia, vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure, fondé sur la rigueur, la transparence et la sécurité juridique.
Besoin d’un audit immobilier à Valencia ?
Nos avocats spécialisés vous accompagnent dans chaque étape de votre acquisition immobilière en Espagne.
đź“Ť Adresse : Avinguda Regne de Valencia, 6, 1Âş – 2Âş 46005 (Valencia, Espagne)
📞 Téléphone : +34 963 74 16 57
✉️ Email : felix.delaguia@delaguialuzon.com
Qu’est-ce qu’un audit immobilier en Espagne ?
Il s’agit d’une inspection technique et juridique du bien avant achat, incluant la vérification des permis, du registre de la propriété et du certificat énergétique.
Qui peut réaliser un audit immobilier à Valencia ?
Un avocat spécialisé en droit immobilier accompagné d’un expert accrédité et d’un architecte technique assure la conformité complète du dossier.
Quelle est la durée de validité d’un certificat énergétique ?
Le certificat de performance énergétique a une durée de validité de dix ans, sauf en cas de travaux de rénovation majeurs.
Quels sont les risques en cas d’absence d’audit ?
Sans audit juridique, l’acquéreur s’expose à des risques potentiels tels que dettes cachées, non-conformité urbanistique ou vices techniques graves.
Pourquoi confier son audit Ă un avocat francophone ?
Un avocat francophone assure la communication fluide, la traduction des documents nécessaires et la coordination avec les autorités espagnoles.