En bref
- Nouveau système de classification : chaque quartier de Valence est désormais classé saturé ou non saturé selon 3 indicateurs.
- Seuil déterminant : hébergements touristiques ≥ 8 % de la population du quartier = zone saturée.
- Zones saturées : interdiction de nouveaux hébergements touristiques dans les immeubles résidentiels (exceptions limitées).
- Zones non saturées : nouveaux projets possibles mais soumis à un contrôle renforcé.
- Mesure transitoire : fenêtre d’un an pour reconvertir des unités touristiques en logements résidentiels.
- Nouveau registre : registre municipal des hébergements touristiques + mises à jour statistiques annuelles obligatoires.
Le 4 mai 2026, la mairie de Valence a publié une réforme majeure encadrant l’installation de nouveaux hébergements touristiques dans la ville. Pour la première fois, Valence abandonne le modèle d’autorisation individuelle au cas par cas au profit d’un système de classification par quartier basé sur le niveau de saturation touristique.
Le contexte est clair. Après l’adoption du Décret-loi 9/2024 par le gouvernement valencien — qui a fixé de nouvelles normes régionales pour les logements à usage touristique — la mairie de Valence instaure désormais un niveau de contrôle municipal supplémentaire. Ensemble, ces deux instruments définissent l’environnement réglementaire le plus contraignant de l’histoire récente pour les hébergements touristiques dans la ville.
Ce guide a été rédigé par l’équipe juridique de Delaguía & Luzón, spécialistes en droit immobilier et en droit fiscal à Valence depuis 1994.
1. Un nouveau système de suivi : trois indicateurs
La grande nouveauté de cette réforme est l’introduction d’un système de pilotage fondé sur trois indicateurs. Ceux-ci s’appliquent à l’échelle des quartiers, sont mis à jour régulièrement et déterminent si une zone est saturée — et donc quel type de nouveaux hébergements touristiques peut y être autorisé.
| Indicateur | Ce qu’il mesure | Pourquoi il importe |
|---|---|---|
| A — Saturation des hébergements touristiques | Nombre de places touristiques rapporté à la population résidente | Détermine si la pression touristique est proportionnellement trop élevée |
| B — Pression sur le parc de logements résidentiels | Part des logements convertis en locations touristiques | Mesure l’absorption du marché résidentiel par l’usage touristique |
| C — Occupation des rez-de-chaussée | Impact des hébergements touristiques sur l’activité commerciale en rez-de-chaussée | Évalue si le tourisme évince les commerces locaux |
Les niveaux de saturation seront représentés graphiquement sur des cartes par quartier, publiées périodiquement sur le site officiel de la mairie de Valence.
2. Zones saturées et non saturées : ce que les règles signifient concrètement
Zones saturées (ratio ≥ 8 %)
Une zone est classée saturée lorsque les hébergements touristiques représentent au moins 8 % de la population du quartier. Les conséquences sont importantes :
- Interdiction de nouveaux hébergements touristiques dans les immeubles résidentiels. Aucune nouvelle licence ne sera délivrée pour des appartements destinés à la location touristique de courte durée dans des immeubles à vocation principalement résidentielle.
- Hôtels 5 étoiles uniquement, sous conditions strictes. La seule exception concerne les projets hôteliers haut de gamme (5 étoiles), soumis à autorisation individuelle.
Zones non saturées (ratio < 8 %)
Lorsque le ratio est inférieur à 8 %, de nouveaux projets d’hébergements touristiques restent possibles, mais sous contrôle renforcé :
- Les dossiers sont évalués au regard des indicateurs A et B.
- Tout projet susceptible de faire dépasser un seuil sera refusé, ou entraînera le passage de la zone en statut saturé.
- Des dérogations limitées peuvent exister pour les bâtiments protégés ou classés.
| Type de zone | Seuil | Nouveaux hébergements touristiques dans le résidentiel ? | Hôtels 5 étoiles ? |
|---|---|---|---|
| Saturée | ≥ 8 % | ❌ Interdit | ✅ Possible (conditions strictes) |
| Non saturée | < 8 % | ✅ Possible (contrôle renforcé) | ✅ Possible |
Une zone classée non saturée aujourd’hui peut devenir saturée dès qu’une demande en cours est approuvée. Investisseurs et opérateurs doivent traiter les cartes publiées par la municipalité comme une contrainte dynamique, et non comme une photographie figée. Vérifiez toujours le statut actuel de votre quartier avant de déposer une demande de licence.
3. Un nouveau dispositif de suivi administratif continu
Au-delà du zonage, la réforme de 2026 instaure un mécanisme de surveillance permanent et structuré pour l’ensemble des hébergements touristiques à Valence :
- Registre municipal des hébergements touristiques : base de données centralisée et accessible au public, en complément du Registre du tourisme de la Communauté valencienne.
- Mise à jour annuelle des statistiques : données actualisées chaque année à partir de sources officielles, notamment l’INE et le cadastre.
- Révision dynamique des indicateurs : mise à jour en temps réel en fonction des autorisations délivrées, modifiées ou retirées.
- Publications régulières de cartes : cartes de saturation par quartier publiées par la municipalité.
- Dispositif d’inspection renforcé : les contrôles de conformité sont intensifiés ; les hébergements illégaux ou non autorisés peuvent faire l’objet d’une fermeture administrative.
4. Mesure transitoire : reconvertir des hébergements touristiques en logements résidentiels
Pendant une durée d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la réforme, les propriétaires d’hébergements touristiques auront la possibilité de reconvertir leurs biens en logements résidentiels classiques. La mesure vise à rééquilibrer le parc immobilier dans les zones où la saturation touristique a fait monter les prix pour les résidents locaux.
Cette opportunité est volontaire mais limitée dans le temps. Les propriétaires sont invités à solliciter rapidement un conseil juridique et fiscal. Le traitement TVA d’une telle conversion dépend des modalités d’exploitation du bien — consultez notre guide sur la TVA applicable aux appartements touristiques.
Les investisseurs souhaitant restructurer leur portefeuille ou acquérir un bien avec des droits touristiques existants trouveront également notre analyse sur l’achat immobilier en Espagne via une société ou à titre personnel utile dans ce contexte.
5. Articulation avec le Décret-loi 9/2024
La réforme municipale de 2026 ne remplace pas le Décret-loi 9/2024 — elle s’y ajoute. Les deux cadres s’appliquent simultanément à tout hébergement touristique à Valence.
| Instrument juridique | Niveau | Règles principales |
|---|---|---|
| Décret-loi 9/2024 | Régional (Communauté valencienne) | Séjour max. 10 jours, renouvellement licence 5 ans, référence cadastrale, certificat de copropriété, certificat énergétique, pas de boîtes à clés, normes de conception minimales |
| Réforme municipale 2026 | Local (mairie de Valence) | Zonage par saturation, système à 3 indicateurs, interdiction de nouveaux hébergements résidentiels en zones saturées, registre municipal, mesure transitoire de reconversion |
Éclairage juridique — Delaguía & Luzón
Cette réforme constitue l’un des changements les plus significatifs du marché des hébergements touristiques à Valence depuis la Loi 15/2018. La combinaison d’un seuil de 8 %, d’un suivi des indicateurs en temps réel et d’un reclassement automatique des zones crée un environnement réglementaire dynamique qui exige une gestion active. Forts de plus de 65 ans d’expérience en droit immobilier et fiscal en Espagne, nos équipes accompagnent aussi bien les propriétaires individuels que les investisseurs institutionnels dans l’analyse de leur situation et la définition de leur stratégie.
Questions fréquentes
Que devient ma licence d’hébergement touristique existante dans une zone saturée ?
Les licences existantes ne sont pas révoquées. L’interdiction vise les nouvelles demandes. En revanche, si votre licence arrive à expiration dans une zone classée saturée, son renouvellement pourra être restreint. Consultez un avocat pour évaluer votre situation.
Comment savoir si mon quartier est saturé ?
La mairie de Valence publiera périodiquement des cartes de saturation par quartier sur son site officiel, mises à jour en temps réel au fil des nouvelles données.
Puis-je encore acheter un bien et le destiner à l’hébergement touristique à Valence ?
Cela dépend de la zone. Dans les zones non saturées, de nouvelles licences restent disponibles. L’achat d’un bien déjà titulaire d’une licence touristique peut être une voie viable en zone saturée, la licence se transmettant avec le bien. Consultez notre guide sur l’achat immobilier en Espagne.
Quelles sont les conséquences fiscales d’une reconversion en logement résidentiel ?
La conversion implique des conséquences en matière de TVA, d’IRPF et potentiellement d’IBI selon les modalités d’exploitation antérieures. Consultez notre guide sur la TVA applicable aux appartements touristiques et notre équipe fiscale pour une analyse personnalisée.
📞 Vous avez des questions sur les règles applicables aux hébergements touristiques à Valence ?
L’équipe Delaguía & Luzón offre des conseils spécialisés en droit immobilier, droit fiscal et comptabilité et droit commercial pour les propriétaires et investisseurs en Espagne.
Nous évaluons le statut de votre licence, déterminons si votre bien se trouve en zone saturée ou non saturée, et vous conseillons sur les implications fiscales de toute reconversion ou restructuration — pour que vous puissiez prendre vos décisions en toute confiance.
📍 Adresse :
Avinguda Regne de Valencia, 6, 1er – 2e étage
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