📌 Réforme de l’ITP en Communauté valencienne, l’essentiel en 60 secondes
- Source légale : Loi 5/2025 du 30 mai 2025 de la Generalitat valencienne, publiée au DOGV le 31 mai 2025
- Effet à partir du 1er juin 2026 : nouveau taux général d’ITP de 9 % jusqu’à 1 M€, 11 % au-delà (au lieu de 10 % uniforme)
- AJD général abaissé de 1,5 % à 1,4 %
- Taux réduits préservés : 3 % (familles nombreuses / handicap ≥ 33 % sur résidence ≤ 180 000 €), 4 % (femmes victimes de violences, terrains agricoles), 6 % (jeunes -35 ans ≤ 180 000 €), 8 % (locaux pour jeunes entrepreneurs)
- Bonification AJD de 50 % pour les opérations liées aux projets d’intérêt autonomique
- Impôt sur la fortune : exonération doublée à 1 M€ par personne depuis le 31 décembre 2025
- Date qui compte : celle de la signature notariée (escritura), pas celle de la réservation ou du contrato de arras
Réforme de l’ITP en Communauté valencienne : ce que change la Loi 5/2025
Un acheteur français qui compromet sur un appartement à Valencia pour une signature à l’automne. Un retraité belge qui finalise l’achat d’une villa à Calpe en juin. Une famille suisse qui négocie un bien à Castellón pour 950 000 €. Un investisseur canadien qui signe pour 1,2 million sur la Costa Blanca. Pour chacun de ces dossiers, la même question fiscale décisive en 2026 : quel taux d’ITP s’applique ?
La Loi 5/2025 du 30 mai 2025, publiée au DOGV le 31 mai 2025, a redessiné la fiscalité immobilière régionale. Avec effet au 1er juin 2026, le tipo général de l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) passe de 10 % à 9 % jusqu’à 1 million d’euros, et reste à 11 % au-delà. L’AJD général baisse parallèlement de 1,5 % à 1,4 %. Pour la quasi-totalité des acheteurs étrangers, c’est une réduction d’un point sur la principale ligne fiscale d’une acquisition.
Mais la réforme va plus loin : nouveau taux réduit pour les terrains agricoles, bonification AJD pour les projets d’intérêt autonomique, et doublement du minimum exonéré à l’Impôt sur la fortune dès le 31 décembre 2025. Voici, sourcée DOGV et ATV, la lecture complète du nouveau régime fiscal valencien, ses bénéficiaires, ses pièges et les démarches du Modelo 600.
📊 Repères : la source de la réforme
La réforme est issue de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, publiée au DOGV le 31 mai 2025. Elle introduit des nouveautés en matière d’impôts cédés à la Communauté valencienne, avec des entrées en vigueur échelonnées entre 2025, 2026 et 2027. Les principales mesures touchent l’ITP-AJD, l’Impôt sur la fortune et l’Impôt sur les successions et donations. Le bloc ITP-AJD entre en vigueur le 1er juin 2026, ce qui détermine le régime applicable à chaque signature notariée.
Sources : DOGV Ley 5/2025 · Agència Tributària Valenciana · Conselleria de Hisenda
Le nouveau barème ITP-AJD à partir du 1er juin 2026
Le changement principal concerne le tipo général applicable aux transmissions patrimoniales onéreuses (TPO) d’immeubles et de droits réels. La réduction de 10 % à 9 % s’applique à la part de la base liquidable qui n’excède pas 1 million d’euros, le taux de 11 % restant en vigueur au-delà.
| Élément fiscal | Avant le 1er juin 2026 | À partir du 1er juin 2026 |
|---|---|---|
| ITP général (≤ 1 M€) | 10 % | 9 % |
| ITP général (> 1 M€) | 11 % | 11 % (inchangé) |
| AJD général | 1,5 % | 1,4 % |
| AJD opérations d’intérêt autonomique | Pas de bonification spécifique | Bonification 50 % |
| ITP terrains agricoles (RETA, continuité 5 ans) | Tipo général | Nouveau taux réduit 4 % |
« Con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026 inclusive, el tipo general de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) en la compraventa de inmuebles y derechos reales se reducirá del 10 % al 9 % para la parte de la base liquidable que no exceda de 1 000 000 de euros, aplicándose el 11 % al exceso. »
Article relatif à l’ITP de la Loi 5/2025 du 30 mai 2025. Source : DOGV
Les taux réduits préservés : qui en bénéficie
La réforme ne touche pas aux taux réduits préexistants. Au contraire, elle en ajoute un nouveau pour les terrains agricoles. Si vous êtes éligible, le taux réduit reste systématiquement meilleur que le nouveau 9 % général.
3 % – Familles nombreuses et handicap
Acquisition de résidence habituelle jusqu’à 180 000 € par une famille nombreuse ou une personne avec handicap reconnu ≥ 33 %. Taux réduit historique, maintenu par la Loi 5/2025.
4 % – Femmes victimes de violences
Acquisition de résidence habituelle par une femme reconnue victime de violence de genre. Régime spécifique également étendu à certaines opérations sur sol rustique et agraire.
4 % – Terrains agricoles (nouveau)
Achat de parcelles rustiques à vocation agraire par un agriculteur professionnel inscrit au RETA, avec engagement de continuité d’exploitation de 5 ans. Mesure créée par la réforme.
6 % – Jeunes -35 ans
Première acquisition de résidence habituelle par une personne de moins de 35 ans, jusqu’à 180 000 €, avec conditions de revenus. Le taux réduit reste très inférieur au 9 % général.
8 % – Jeunes entrepreneurs
Acquisition d’un local commercial par un jeune entrepreneur. Régime sectoriel orienté soutien à la création d’activité économique locale.
Ces taux réduits s’appliquent en règle générale aux résidents fiscaux en Espagne, avec des conditions précises de revenus, de patrimoine et d’usage. Certains peuvent bénéficier aux non-résidents qui s’installent. Une vérification individuelle est indispensable avant tout engagement. Pour rappel du cadre fiscal général d’acquisition, consultez notre dossier sur les impôts liés à l’achat-vente immobilière en Espagne.
📊 Données clés : ce que la réforme économise sur des exemples concrets
Pour une maison à 250 000 € à Alicante : ITP avant la réforme 25 000 €, ITP après 22 500 €, soit 2 500 € économisés. Pour une villa à 600 000 € à Calpe : ancien ITP 60 000 €, nouveau 54 000 €, soit 6 000 € économisés. Pour un appartement à 950 000 € à Valencia : ancien ITP 95 000 €, nouveau 85 500 €, soit 9 500 € économisés. Au-delà de 1 M€, la part au-dessus du seuil reste taxée à 11 % : une transaction à 1,5 M€ paie 9 % sur le premier million et 11 % sur 500 000 €, soit 145 000 € contre 150 000 € avant, soit 5 000 € économisés.
Calculs sur la base de la Loi 5/2025. Source : Agència Tributària Valenciana
Quelle date détermine le taux applicable
Point décisif souvent mal compris : ce n’est ni la date de la réservation, ni la date du contrato de arras, ni la date de l’accord verbal qui déclenche le régime fiscal. C’est la date de signature de l’escritura pública devant notaire, qui constitue le fait générateur (hecho imponible) au sens fiscal.
| Date de l’escritura | Régime applicable |
|---|---|
| Jusqu’au 31 mai 2026 inclus | Ancien régime : ITP général à 10 % / AJD à 1,5 % |
| À partir du 1er juin 2026 | Nouveau régime : ITP à 9 % (≤ 1 M€) / 11 % (> 1 M€) / AJD à 1,4 % |
Conséquence pratique : si vous signez un contrato de arras en avril 2026 pour une signature notariale en juillet, vous bénéficiez du nouveau régime. À l’inverse, signer en mai 2026 sous l’urgence vous fait basculer dans l’ancien taux. Le calendrier de la transaction devient un paramètre fiscal à part entière, qu’un accompagnement juridique permet d’optimiser légalement.
Au-delà de l’ITP : les autres mesures de la Loi 5/2025
La réforme ne se limite pas à l’ITP-AJD. Elle introduit deux autres changements majeurs, particulièrement favorables aux patrimoines familiaux et aux non-résidents.
💰 Impôt sur la fortune
Le minimum exonéré a été porté de 500 000 € à 1 000 000 € par personne, avec effet pour les faits générateurs intervenant depuis le 31 décembre 2025. Un couple peut détenir jusqu’à 2 M€ de patrimoine net en CV avant d’entrer dans l’impôt. Pour les non-résidents, seule cette exonération générale s’applique.
🎁 Successions et donations (groupe III)
Bonification autonomique sur la part de la cuota correspondant aux biens déclarés, en deux phases progressives jusqu’au 1er juin 2027, puis 50 %. Mesure favorable aux héritages entre frères et sœurs, oncles, neveux et nièces, traditionnellement plus taxés.
Ces deux mesures se combinent à la réforme de l’ITP pour faire de la Communauté valencienne, en 2026, l’une des communautés autonomes les plus favorables aux contribuables familiaux et aux acquéreurs immobiliers. Pour situer cette réforme dans le paysage successoral, consultez notre dossier sur les changements en successions et donations à Valencia.
« Con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 31 de diciembre de 2025 inclusive, se incrementa el mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio a 1 000 000 de euros (hasta ahora 500 000 euros). »
Article relatif à l’Impôt sur la fortune de la Loi 5/2025 du 30 mai 2025. Source : DOGV
Comment déclarer l’ITP : le Modelo 600 à la GVA
L’ITP est un impôt cédé géré par la Generalitat valencienne via l’Agència Tributària Valenciana (ATV). L’autoliquidation se fait obligatoirement par le Modelo 600, accessible en ligne sur le site de l’ATV. Le délai légal est de 30 jours ouvrables à compter de la signature de l’escritura.
1️⃣ Calculer la base imposable
Prix d’acquisition ou valor de referencia du cadastre si supérieur. C’est la valeur de référence catastrale qui prime depuis 2022 si elle est plus élevée que le prix.
2️⃣ Identifier le taux applicable
9 % ou 11 % selon le montant, ou taux réduit (3 %, 4 %, 6 %, 8 %) si le profil et les conditions sont remplis.
3️⃣ Remplir le Modelo 600
Autoliquidation en ligne via atv.gva.es. Joindre la copie de l’escritura et les justificatifs (DNI/NIE, certificat de famille nombreuse, etc.).
4️⃣ Payer dans le délai de 30 jours
Paiement en ligne ou en agence bancaire collaboratrice. Tout retard expose à des intérêts de retard et sanctions.
5️⃣ Inscrire au Registro de la Propiedad
Le justificatif du Modelo 600 acquitté est exigé pour finaliser l’inscription du bien au registre foncier au nom de l’acquéreur.
📊 En contexte : attention au valor de referencia catastral
Depuis 2022, la base imposable de l’ITP est la plus élevée entre le prix d’acquisition réel et le valor de referencia publié par la Dirección General del Catastro. Cela signifie que si vous achetez un bien à 220 000 € mais que sa valeur de référence catastrale est de 245 000 €, vous payez 9 % sur 245 000 €, soit 22 050 € au lieu de 19 800 €. Vérifier ce valor de referencia avant la signature est devenu un réflexe indispensable. Il est consultable gratuitement sur le portail du Catastro. En cas de désaccord motivé (état du bien, charges, etc.), une contestation est possible, mais plus lourde que la prévention.
Sources : Sede del Catastro · ATV
ITP ou TVA : ne pas confondre les deux régimes
L’ITP s’applique aux logements de seconde main (occasion). L’achat d’un logement neuf relève au contraire de la TVA (IVA) à 10 %, complétée de l’AJD (1,4 % à partir du 1er juin 2026). Le mécanisme et le destinataire de l’impôt diffèrent.
| Critère | Logement de seconde main | Logement neuf |
|---|---|---|
| Impôt principal | ITP (9 % / 11 %) | TVA / IVA (10 %) |
| Impôt complémentaire | Aucun | AJD (1,4 % en CV) |
| Bénéficiaire | Generalitat valencienne | État (TVA) + Generalitat (AJD) |
| Déclaration | Modelo 600 (ATV) | Inclus dans le prix (promoteur) + Modelo 600 pour l’AJD |
Pour une analyse complète des prix par province et de la dynamique de marché 2026, consultez notre dossier sur l’achat de maison en Communauté valencienne.
FAQ : réforme de l’ITP en Communauté valencienne
❓ Quel est le nouveau taux d’ITP en Communauté valencienne ?
Le tipo général passe de 10 % à 9 % pour la part de la base liquidable inférieure à 1 M€, et reste à 11 % au-delà. Le changement prend effet pour les hechos imponibles à partir du 1er juin 2026 inclus. L’AJD général passe quant à lui de 1,5 % à 1,4 %.
❓ Quelle date détermine le taux applicable à ma transaction ?
Celle de la signature de l’escritura pública devant notaire, qui constitue le fait générateur fiscal. Ni la réservation, ni le contrato de arras, ni la prise d’engagement verbal ne déclenchent l’ITP. Pour bénéficier du nouveau régime, l’escritura doit être signée à partir du 1er juin 2026.
❓ La réforme s’applique-t-elle aux non-résidents ?
Oui. Le tipo général d’ITP ne fait pas de distinction entre résidents et non-résidents. Un acheteur français, belge, suisse, canadien ou ressortissant du Maghreb qui signe à partir du 1er juin 2026 paie le nouveau taux de 9 % (ou 11 % au-delà de 1 M€). Les taux réduits (3 %, 6 %) en revanche sont généralement réservés aux résidents fiscaux.
❓ Le nouveau taux s’applique-t-il à l’achat d’un logement neuf ?
Non. L’ITP ne concerne que les transmissions onéreuses entre particuliers (logement de seconde main). L’achat d’un logement neuf à un promoteur relève de la TVA (IVA à 10 %) au niveau étatique, accompagnée de l’AJD (qui passe à 1,4 % en CV). La réforme touche ces deux régimes pour l’AJD, pas la TVA.
❓ Comment fonctionne le double seuil 9 % / 11 % au-delà de 1 M€ ?
Le 11 % s’applique uniquement à la part de la base liquidable excédant 1 M€, pas à la totalité. Pour un bien à 1,3 M€ : 9 % sur le premier million (90 000 €) + 11 % sur les 300 000 € restants (33 000 €) = 123 000 € au total. Avant la réforme, ce bien aurait été taxé au taux unique de 11 %, soit 143 000 €. L’économie est de 20 000 €.
❓ Comment calculer l’ITP en cas d’achat à plusieurs ?
L’impôt est dû sur la base imposable totale de la transaction, indépendamment du nombre d’acquéreurs. Le seuil de 1 M€ pour le passage à 11 % s’applique au prix du bien (ou au valor de referencia s’il est supérieur), pas à la quote-part de chaque acquéreur. Chaque co-acquéreur paie ensuite l’ITP correspondant à sa part dans le bien.
❓ Qu’est-ce que le valor de referencia catastral ?
C’est une valeur de référence publiée par la Dirección General del Catastro depuis 2022. Si elle est supérieure au prix d’achat réel, c’est elle qui sert de base imposable à l’ITP. Vérifier ce valor de referencia avant la signature est devenu essentiel pour éviter une surprise fiscale. Il est consultable gratuitement sur le portail du Catastro.
❓ Dans quel délai dois-je déposer le Modelo 600 ?
30 jours ouvrables à compter de la signature de l’escritura. Le dépôt et le paiement se font en ligne via le portail de l’Agència Tributària Valenciana (atv.gva.es), ou en agence bancaire collaboratrice. Tout retard expose à des intérêts de retard et à des sanctions calculées en pourcentage de l’impôt dû.
❓ Puis-je bénéficier de plusieurs taux réduits sur la même opération ?
Non, en règle générale une seule bonification s’applique par opération, selon les conditions du profil de l’acquéreur. Le choix est en pratique automatique puisque chaque taux réduit cible une situation distincte (jeune, famille nombreuse, victime de violences, agriculteur, jeune entrepreneur). Un cabinet bilingue vérifie l’éligibilité au taux le plus favorable avant la signature.
❓ La réforme change-t-elle les frais de notaire et de registre ?
Non. La Loi 5/2025 ne touche que les impôts cédés (ITP, AJD, Patrimoine, Successions). Les honoraires de notaire, les frais de Registro de la Propiedad et la gestoría ne sont pas modifiés. Ils représentent généralement 2 à 3 % du prix en plus de l’impôt, à provisionner systématiquement dans le budget d’acquisition.
Optimisez votre ITP en Communauté valencienne avec un cabinet bilingue
Vérification du valor de referencia, identification du taux ITP applicable (général ou réduit), structuration du calendrier de signature pour bénéficier du nouveau régime du 1er juin 2026, dépôt du Modelo 600 dans les délais, articulation avec l’AJD, l’Impôt sur la fortune et les bonifications de successions : Delaguía & Luzón accompagne les acheteurs francophones (Français, Belges, Suisses, Canadiens, ressortissants du Maghreb) sur l’ensemble du parcours fiscal d’acquisition en Communauté valencienne, avec 65 ans d’expertise et 9 bureaux dans la région.
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