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La création d’une Société Civile Immobilière, SCI en Espagne, attire de nombreux investisseurs français désireux de diriger, transmettre ou optimiser leur patrimoine immobilier sous le soleil espagnol.
Ce type de société permet à plusieurs associés de détenir un bien en commun tout en facilitant la répartition des parts, que ce soit pour un projet familial ou professionnel.
Cependant, la création d’une SCI en Espagne nécessite une bonne connaissance du droit fiscal et du droit immobilier espagnol.
Les démarches administratives, la rédaction des statuts, la fiscalité transfrontalière et la comptabilité diffèrent de celles appliquées en France.
Le cabinet Delaguía & Luzón, basé à Valence, accompagne depuis plus de 65 ans les particuliers et entreprises francophones dans la création et la gestion de leurs structures en Espagne.
Nos avocats vous assistent à chaque étape pour assurer la conformité juridique et fiscale de votre SCI et protéger vos intérêts patrimoniaux.
Table des matières
Créer une SCI en Espagne : un choix stratégique
En France, la Société Civile Immobilière, SCI, est un outil courant pour constituer un patrimoine immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou la nue-propriété d’un bien.
De nombreux investisseurs se demandent si ce modèle peut aussi s’appliquer en Espagne pour bénéficier des mêmes avantages fiscaux et de la même protection patrimoniale.
La création d’une société espagnole équivalente implique toutefois une certaine complexité juridique et plusieurs étapes administratives.
Chaque associé doit obtenir un numéro d’identification fiscal, NIF, auprès de l’administration espagnole avant de pouvoir signer les actes devant notaire.
Ces démarches font partie du processus de création et nécessitent la préparation de documents nécessaires spécifiques.
Enfin, l’imposition de la société dépend du type d’activité exercée : simple détention d’un bien, nue-propriété ou activité locative.
Faire appel à un cabinet d’avocats comme Delaguía & Luzón permet de sécuriser ces démarches et d’assurer la conformité fiscale et juridique du projet immobilier en Espagne.
La Société Civile Immobilière en France
Une Société Civile Immobilière, SCI, est une structure juridique française dont l’objet est la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle est constituée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, qui mettent en commun un capital afin d’acquérir, détenir et administrer un bien immobilier dans un cadre organisé et sécurisé.
Le fonctionnement d’une SCI repose sur un principe de répartition proportionnelle entre les associés : chacun détient des parts sociales correspondant à sa contribution au capital, et partage ainsi les dettes, bénéfices et droits de vote en fonction de sa participation.
Les avantages de la SCI en France sont nombreux, aussi bien sur le plan juridique que patrimonial et fiscal.
- En matière de gestion patrimoniale, la SCI permet d’encadrer la prise de décision grâce à des règles précises. La cession d’un bien nécessite l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales, ce qui limite les risques de décision unilatérale ou de conflit. En cas de désaccord, la SCI protège ainsi le patrimoine immobilier commun en garantissant une gestion collective.
- Concernant la transmission de patrimoine, la SCI est un outil particulièrement efficace. Dans le cadre d’une SCI familiale, les associés peuvent bénéficier d’avantages fiscaux lors d’une succession, d’une réduction des droits de donation et de la possibilité de démembrer les parts sociales. Ce mécanisme permet, par exemple, d’attribuer la jouissance du bien aux parents tout en transférant la propriété aux enfants, évitant ainsi les situations d’indivision conflictuelle entre héritiers.
- Sur le plan fiscal, la SCI offre une souplesse d’imposition particulièrement intéressante pour les investisseurs. Elle peut être soumise soit à l’impôt sur le revenu, IR, où chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle, soit à l’impôt sur les sociétés, IS, si la SCI exerce une activité locative commerciale. Ce choix permet d’optimiser la fiscalité en fonction de la nature du projet et du rendement de l’investissement.
La constitution d’une SCI, qu’elle soit familiale ou professionnelle, est donc un véritable outil d’investissement et de gestion de capital.
Bien encadrée, elle constitue un partenaire fiable pour organiser la détention, la transmission et la valorisation d’un patrimoine immobilier sur le long terme.
La Société Civile Immobilière en Espagne
En Espagne, l’équivalent exact de la Société Civile Immobilière française n’existe pas.
Toutefois, il est possible d’investir et d’acheter en Espagne à travers d’autres structures patrimoniales qui, contrairement à la SCI, ne disposent pas d’une personnalité juridique propre.
Il s’agit plutôt d’un montage fiscal spécifique, permettant dans certaines conditions de bénéficier d’un régime fiscal avantageux et d’éviter une éventuelle double imposition.
Certaines sociétés de gestion de patrimoine peuvent également s’avérer pertinentes dans le cadre d’un achat immobilier en Espagne, notamment pour l’acquisition d’une résidence secondaire.
Ces structures bénéficient souvent d’une exonération de TVA lors de l’achat, ce qui les rend attractives pour les investisseurs étrangers souhaitant obtenir un bien à des conditions fiscales optimisées.
Cependant, la constitution d’une telle société est soumise à plusieurs exigences :
- La société doit posséder plus de la moitié de ses actifs sous forme de biens, de droits ou de titres,
- Les immeubles concernés ne doivent pas être affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière).
Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens destinés à un usage locatif, il peut être préférable d’opter pour ce type de montage financier.
Dans ce cas, au lieu d’être soumis à l’impôt sur le revenu calculé proportionnellement, vous serez imposé à l’impôt sur les sociétés, à un taux fixe de 25 % sur les revenus locatifs perçus.
Ce choix est souvent plus avantageux pour ceux qui souhaitent investir durablement en Espagne.
Est-il possible d’acheter un bien en Espagne avec une société civile immobilière française ?
Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger, notamment en Espagne.
Cependant, pour des immeubles situés en Espagne, plusieurs démarches doivent être réalisées avant l’achat.
Les documents à présenter à l’administration espagnole :
- L’acte constitutif de la SCI,
- Les statuts de la société,
- Tout autre document prouvant la personnalité juridique et l’immatriculation de la société en France, dûment traduits et légalisés.
Les formalités à accomplir avant l’acquisition :
- L’obtention du NIE, Numéro d’Identification des Étrangers, pour chaque associé,
- L’obtention du CIF, Code d’Identification Fiscal, pour la société,
- L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne destiné aux opérations immobilières,
- La vérification notariale de la conformité du bien et des conditions d’achat.
Ces étapes sont indispensables pour que la SCI française puisse finaliser un achat immobilier en Espagne en toute légalité.
Quel est l’intérêt d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI française ?
L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne via une SCI peut présenter certains inconvénients.
Deux situations principales peuvent se présenter :
- Si le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI, celle-ci sera imposée en Espagne.
- Si ces biens représentent moins de la moitié des actifs, la SCI continuera d’être imposée en France.
Avantage d’une imposition en Espagne : la SCI bénéficie alors de l’impôt sur les sociétés, plafonné à 25 %, contre un impôt sur le revenu proportionnel en France. En revanche, les immeubles doivent obligatoirement être destinés à la location.
Le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne via une SCI doit donc être mûrement réfléchi et aligné sur vos objectifs patrimoniaux.
- Si votre SCI est imposée en Espagne, cette structure n’est fiscalement intéressante que si les biens sont destinés à la location.
- Si votre SCI reste imposée en France, l’acquisition peut s’avérer avantageuse, notamment grâce au régime fiscal français, souvent plus favorable dans ce contexte.
Quelle que soit son imposition, espagnole ou française, une SCI permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine et de réduire les coûts fiscaux associés. En effet, les biens détenus par une SCI échappent à l’indivision successorale, ce qui facilite leur transmission.
Besoin d’un accompagnement pour créer votre SCI en Espagne ?
En résumé, acheter un bien immobilier en Espagne avec une SCI reste une option envisageable pour diversifier son patrimoine et optimiser sa fiscalité, à condition d’en comprendre les règles locales et la convention fiscale applicable.
La réussite de ce type de placement immobilier dépend d’une bonne préparation du dossier administratif, du respect des obligations liées au tribunal de commerce et de la maîtrise des frais d’acquisition.
Avec l’accompagnement de l’équipe Delaguía & Luzón, chaque membre pourra bénéficier d’une solution personnalisée pour gérer sa structure, sécuriser ses investissements et profiter pleinement des avantages d’une SCI en Espagne dans un cadre juridique solide et conforme au Code civil.
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FAQ
Qu’est-ce qu’une SCI en Espagne et à quoi sert-elle ?
Une SCI, Société Civile Immobilière, permet à plusieurs associés de détenir et gérer ensemble un bien immobilier. En Espagne, elle est souvent utilisée pour structurer la propriété, répartir les parts entre membres d’une même famille et optimiser la succession.
Quelle est la différence entre une SCI espagnole et une SCI française ?
La SCI espagnole obéit à la législation locale : sa création, son régime fiscal et ses obligations comptables diffèrent de la SCI française. Elle ne bénéficie pas du même traitement fiscal en France, notamment pour la double imposition.
Faut-il être résident en Espagne pour créer une SCI ?
Non, les associés n’ont pas besoin d’être résidents espagnols. Cependant, il est obligatoire que la société ait un domicile fiscal et un représentant légal en Espagne.
Quelles démarches administratives faut-il réaliser pour créer une SCI ?
Il faut rédiger les statuts, obtenir un NIE pour chaque associé, immatriculer la société au Registre du Commerce, ouvrir un compte bancaire professionnel et déposer le capital social.
Peut-on acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI française ?
Oui, mais cela entraîne des implications fiscales complexes. Une SCI française possédant un bien en Espagne doit déclarer ses revenus immobiliers au fisc espagnol et éventuellement en France, selon les conventions bilatérales.